Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июля 2015 г. N Ф08-4262/15 по делу N А53-28594/2012

г. Краснодар

21 июля 2015 г.

Дело N А53-28594/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Семеновой Ольги Семеновны (ИНН 614005889337, ОГРНИП 305614013200016) - Шиповской Л.В. (доверенность от 07.07.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Тринц Оксаны Викторовны (ИНН 610100183424, ОГРНИП 309618834900083) - Иноземцева А.В. (доверенность от 15.02.2015), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации города Азова, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Семеновой Ольги Семеновны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А53-28594/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Семенова Ольга Семеновна (далее - предприниматель-1) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тринц Оксане Викторовне (далее - предприниматель-2) об освобождении земельного участка площадью 200 кв. м с кадастровым номером 61:45:0000154:77, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Московская, 55, (далее - земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:77) путем сноса самовольно возведенного объекта незавершенного строительства - нежилого помещения (литера А; инв. N 154:17; далее - спорный объект).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Азова (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015, в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции, квалифицировав заявленное требование как негаторный иск, исходил из того, что необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома земельный участок площадью 1844 кв. м с кадастровым номером 61:45:0000154:11, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Московская, 51, (далее - многоквартирный жилой дом, земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:11) в установленном законом порядке не сформирован, право общей долевой собственности на такой земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома не возникло, решением Азовского городского суда Ростовской области от 07.07.2010 преюдициально не установлена площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, судом общей юрисдикции такой вопрос не исследовался, указанная в кадастровом паспорте фактически используемая под многоквартирным жилым домом площадь вышеназванную необходимость не подтверждает, доказательства размещения спорного объекта на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений многоквартирного жилого дома на праве общей собственности либо подлежащем предоставлению им в собственность, отсутствуют. Установленные земельным и градостроительным законодательством процедуры при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 для строительства и выдаче предпринимателю-2 разрешения на строительство признаны соблюденными. Критическая оценка заключения судебной экспертизы позволила суду преодолеть (опровергнуть) экспертные выводы о том, что возводимое предпринимателем-2 здание не соответствует градостроительным и противопожарным нормам, фактическая граница земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11 не совпадает с границами по межевому и генеральному планам, границы земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 пересекаются с границами земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11. Суд пришел к выводам о недоказанности существенного нарушения ответчиком строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, создавшего опасность для пребывания в многоквартирном жилом доме либо невозможность его надлежащей эксплуатации.

Суд апелляционной инстанции квалифицировал требования истца как негаторный иск о сносе самовольной постройки, признал не подлежащим разрешению в рамках настоящего дела спор о границах земельных участков с кадастровыми номерами 61:45:0000154:11, 61:45:0000154:77, посредством судебной экспертизы установил нарушение градостроительных норм в части допустимой площади застройки земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 и правил противопожарной безопасности, из пояснений судебного эксперта вывел возможность устранения выявленных нарушений несколькими способами. Предприниматель-1, настаивавший на разрешении спора о границах земельных участков с кадастровыми номерами 61:45:0000154:11, 61:45:0000154:77, признан проявляющим недобросовестное процессуальное поведение при изменении предмета иска в суде апелляционной инстанции, не управомоченным на преследование нарушений норм публичного права, абстрактный контроль за деятельностью органов государственной власти и местного самоуправления. С учетом того, что решением Азовского городского суда от 11.09.2009, оставленным без изменения определением Ростовского областного суда от 02.10.2009, предпринимателю-1 отказано в удовлетворении иска о признании недействительным акта выбора земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77, на основании которого из земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11 фактически изъято 200 кв. м, предприниматель-1 сочтен исчерпавшим один из возможных способов защиты, связанных с оспариванием акта органа местного самоуправления, и утратившим право на оспаривание правомерности изъятия указанных 200 кв. м земли. Отсутствие у предпринимателя-1 титула собственника земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11, на котором возведен спорный объект, положено судом апелляционной инстанции в основание вывода об отсутствии у него права на предъявление требования о сносе самовольной постройки. Указывая на отсутствие обязанности по удовлетворению иска о сносе самовольной постройки, устанавливая баланс интересов сторон, апелляционный суд учел, что земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:77 образован в установленном законом порядке, предпринимателю-1 отказано в оспаривании акта органа местного самоуправления о выборе земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77, предприниматель-1 не заявлял иск об установлении границ смежных земельных участков, собственники помещений многоквартирного жилого дома на протяжении длительного временного промежутка не сформировали земельный участок под таким домом, нарушения в виде несоблюдения противопожарных разрывов устранимы, в связи с чем не нашел оснований для сноса спорного объекта. Апелляционный суд также усмотрел в действиях предпринимателя-1 признаки злоупотребления правом, выразившиеся в подаче иска исключительно в целях причинения вреда предпринимателю-2 как конкуренту на рынке риэлтерских услуг.

Предприниматель-1 обжаловал судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на том, что земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:11 под многоквартирным жилым домом сформирован в 2004 году и перешел в общую долевую собственность собственников квартир дома в 2005 году, его границы установлены на основании сведений государственного кадастра недвижимости по состоянию на 2004 год, статус земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11 как ранее учтенного исключает необходимость его повторного кадастрового учета, при уточнении декларированных границ земельного участка изменяется нормативная точность их описания, при этом физические границы остаются прежними, судом общей юрисдикции установлена фактически используемая площадь земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11 под многоквартирным жилым домом, с момента его кадастрового учета собственники помещений в таком доме вправе защищать нарушенный интерес собственников земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11.

По мнению заявителя кассационной жалобы, вопрос о наложении границ земельных участков входит в предмет доказывания по настоящему делу, исковые требования направлены на освобождение земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11 от самовольно возведенного на нем объекта как препятствия в пользовании им и многоквартирным жилым домом. Предприниматель-1 также указывает на то, что суды не установили нарушения, допущенные при формировании земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77, его предоставлении предпринимателю-2 в аренду для строительства и согласовании его границ со смежными землепользователями, не оценили арендную сделку на предмет ее соответствия действовавшему в момент ее совершения законодательству, стороны не являются конкурентами, их предпринимательская деятельность разнонаправлена, а устранимость нарушений требований противопожарной безопасности не доказана.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель-1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на встроенное помещение-офис площадью 88,8 кв. м в многоквартирном жилом доме (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 24.05.2012 N 02/089/2012-273). Многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000154:11, имеющем статус ранее учтенного, кадастровый учет которого осуществлен 05.10.2004 (кадастровая выписка от 31.01.2012 N 61/001/12-26753).

Постановлением мэра города Азова от 18.04.2008 N 552 гражданину Ахмедову А.М. утвержден акт выбора земельного участка площадью 200 кв. м в районе дома N 59 по улице Московской в городе Азове для строительства стоматологической поликлиники. Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен 21.05.2008 с присвоением кадастрового номера 61:45:0000154:77 (выписка из государственного кадастра недвижимости от 07.09.2010 N 61/001/10-407948).

На основании постановления мэра города Азова от 25.07.2008 N 1162 департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации (далее - департамент) и гражданин Ахмедов А.М. заключили договор от 24.12.2008 N 1600 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 для строительства стоматологической клиники (далее - договор аренды).

По договору от 09.12.2009 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы гражданину Новикову А.И. С новым арендатором заключено дополнительное соглашение от 01.12.2010 к договору аренды. Распоряжением администрации от 27.08.2010 N 299 гражданину Новикову А.И. на основании его заявления выдано разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 под офисами, отделениями банков. Постановлением администрации от 24.12.2010 N 2315 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77. На основании постановления администрации от 20.01.2011 N 46 гражданину Новикову А.И. выдано разрешение от 20.01.2011 N 02.1-10/01 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000154:77 двухэтажного офисного здания площадью 340,94 кв. м со сроком действия до 24.12.2011. В связи с переходом прав арендатора к предпринимателю-2 по договору от 24.03.2011 арендодателем и новым арендатором заключено дополнительное соглашение от 23.12.2011 к договору аренды, которым срок действия последнего продлен до 28.01.2015. В реестре 05.09.2011 зарегистрировано право собственности предпринимателя-2 на нежилой объект незавершенного строительства с площадью застройки 200 кв. м и степенью готовности 19 % (литера А; свидетельство о государственной регистрации права от 05.09.2011 серии 61-АЖ N 495705). Предпринимателю-2 выдано разрешение от 02.02.2012 N RU 61301000 - 02.1-7/09 на строительство на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000154:77 двухэтажного офисного здания площадью 340,94 кв. м со сроком действия до 20.01.2013.

Решением Азовского городского суда от 11.09.2009 по делу N 3-12259, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22.10.2009, предпринимателю-1 отказано в признании недействительным постановления мэра города Азова от 18.04.2008 N 552 и в запрете гражданину Ахмедову А.М. производить проектно-изыскательские работы для строительства стоматологической клиники. Судебные акты мотивированы недоказанностью формирования земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 за счет земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11, ранее сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 07.07.2010, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.09.2010, по заявлению предпринимателя признано незаконным решение департамента от 12.03.2008 N 90, которым утвержден проект границ земельного участка площадью 1718 кв. м под многоквартирным жилым домом и на основании которого в государственный кадастр недвижимости 04.06.2008 внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000154:74 с разрешенным использованием для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Судами указано на нарушение прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома, фактически использующих земельный участок площадью 1844 кв. м.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.09.2012 по делу N А53-12672/2011, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2013, предпринимателю-1 отказано в удовлетворении заявления о признании недействительными постановления от 08.07.2008 N 1043, разрешений на строительство от 20.01.2011 N 02.1-10/01 и от 02.02.2012 N RU 31.0100-02.1-7/09, решения управления Росреестра о проведении государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 и об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о нем. Названными судебными актами арбитражных судов преюдициально установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:11 с разрешенным использованием под жилую индивидуальную застройку поставлен на государственный кадастровый учет с площадью 1844 кв. м. Суды указали, что в ситуации, когда в результате действий органа местного самоуправления возникло право предпринимателя-2 на земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:77, часть которого необходима для эксплуатации многоквартирного жилого дома, предприниматель-1 вправе заявить либо иск, направленный на оспаривание права такого лица, либо иск об установлении границ земельного участка.

В результате проведенного экспертами Северо-Кавказского центра экспертиз и исследований экспертного исследования установлено, что возводимое предпринимателем-2 здание не соответствует утвержденным решением Азовской городской думы четвертого созыва от 08.10.2009 N 336 Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Азов, СП 42.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СП 4.13130.2009 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", разделу 7 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности" откорректированного проекта на строительство офисного здания (пожарный проезд должен быть шириной 6 метров", фактически составляет 4,8 метра). Эксперты также пришли к выводам о соответствии расстояния между многоквартирным жилым домом и офисным зданием требованиям пункта 2.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнце-защите помещений жилых и общественных зданий и территорий", несоответствии фактического положения границ земельного участка с кадастровыми номерами 61:45:0000154:11 данным межевого и генерального планов, необходимости для эксплуатации многоквартирного дома земельного участка площадью 1844 кв. м, наложении земельных участков с кадастровыми номерами 61:45:0000154:77, 61:45:0000154:11 по данным межевого плана от 03.08.2012 на площади 117 кв. м, по данным генерального плана - 106 кв. м, по сведениям государственного кадастра недвижимости - 137 кв. м.

Экспертом государственного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" в заключении от 15.09.2014 N 781/10-3 подтверждено наложение границ земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 на земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:11 на площади от 119,7 до 134 кв. м (в зависимости от использования межевых планов или кадастровых выписок разных годов), установлено нарушение градостроительных норм в части допустимой площади застройки (застроено 100 % площади земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77), несоответствие расстояния между многоквартирным жилым домом и спорным объектом (6,52 - 7,48 м) правилам противопожарной безопасности, предусматривающим расстояние не менее 8 метров.

Считая, что образованием земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 частично за счет земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11 и возведением спорного объекта созданы препятствия в пользовании помещениями многоквартирного жилого дома, предприниматель-1 обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в силу статьи 4 Кодекса, обладает лишь заинтересованное в такой защите лицо. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации;

далее - Гражданский кодекс).

К задачам подготовки дела к судебному разбирательству статьей 133 Кодекса отнесены определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса, оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств. В приведенном в статье 168 Кодекса перечне вопросов, разрешаемых судом при принятии решения, значатся оценка доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определение того, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, установление прав и обязанностей лиц, участвующих в деле, решение вопроса о возможности удовлетворения иска. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) применительно к названным процессуальным нормам Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы разъяснения, согласно которым сделанный судом на стадии принятия иска вывод об избрании заявителем способа защиты, не обеспечивающего восстановление нарушенного права, не препятствует принятию искового заявления к производству. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Аналогичный подход ранее приводился в постановлении от 16.11.2010 N 8467/10, в котором Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Такой подход применим не только к случаям подачи исков в защиту права собственности и других вещных прав.

При заявлении не применимых в сложившейся ситуации требований, при незаявлении уместного при приводимых заявителем и установленных судом фактических обстоятельствах иска, при юридической оценке сторонами фактов, противоречащей нормативным положениям, суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Такой подход способствует процессуальной экономии и препятствует предъявлению серии исков, направленных на разрешение, по существу, одного спора. При этом с учетом названных разъяснений высшей судебной инстанции у суда отсутствует право на изменение (переквалификацию) предмета заявленных требований в случае допустимости применения избранного заявителем способа судебной защиты и наличия у такого способа потенциала на достижение преследуемой заявителем цели.

Статьями 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельного участка может быть принуждено к восстановлению земельного участка в прежних границах, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 Гражданского кодекса). Собственник, в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 22, 24, 30, 45, 46 постановления N 10/22 разъяснено, что объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. Собственник земельного участка вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки, ответчиком по такому иску является лицо, осуществившее самовольное строительство. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В пунктах 66, 67 постановления N 10/22 Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

С учетом названных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции и преследуемых предпринимателем-1 целей у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для квалификации заявленных требований иначе, как иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 61:45:0000154:11 путем понуждения предпринимателя-2 к сносу самовольно возведенного объекта. Восстановление границ земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11, существовавших до того, как орган местного самоуправления незаконно без согласования с собственниками помещений многоквартирного жилого дома распорядился частью принадлежавшего им участка, невозможно без сноса самовольной постройки. Решение о сносе самовольной постройки может содержать координаты характерных точек границ соответствующего пятна застройки (его части), подлежащего освобождению. Вывод о наличии у возведенного предпринимателем-2 спорного объекта признаков самовольной постройки может основываться на результатах оценки договора аренды, объектом аренды по которому является земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:77, частично образованный с нарушением действующего законодательства за счет принадлежавшего на праве собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11, распоряжаться которым администрация не вправе. При оценке договора аренды судам следовало исходить из того, что незаконность формирования земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 фактически подтверждена решением Азовского городского суда Ростовской области от 07.07.2010, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.09.2010, о признании незаконным решения департамента от 12.03.2008 N 90, а также решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.09.2012 по делу N А53-12672/2011, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2013. В материалах дела имеется значительный объем доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации многоквартирного жилого дома необходим земельный участок, площадь и конфигурация которого соответствует параметрам земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11, существовавшим на момент осуществления его кадастрового учета в 2004 году. Собственники помещений многоквартирного жилого дома до нарушения их прав фактически использовали земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:11. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды ошибочно квалифицировали требования предпринимателя-1, не оценили договор аренды на предмет его соответствия вышеприведенному нормативному обоснованию, не установили возможность сохранения части спорного объекта, находящейся вне первоначальных границ земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11. Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о несформированности земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11, об отсутствии права общей долевой собственности на него у собственников помещений многоквартирного жилого дома, о недоказанности размера земельного участка, необходимого для эксплуатации такого дома, и размещения спорного объекта на нем, о недопустимости разрешения в рамках настоящего дела спора о границах земельных участков с кадастровыми номерами 61:45:0000154:11, 61:45:0000154:77, об утрате предпринимателем-1 права на оспаривание изъятия части земельного участка, об отсутствии у него титула собственника земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:11 и права на предъявление требования о сносе самовольной постройки, об образовании земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 в установленном законом порядке, об отсутствии оснований для сноса спорного объекта и о наличии в действиях предпринимателя-1 признаков злоупотребления правом не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 по делу N А53-28594/2012 отменить.

Дело N А53-28594/2012 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин