Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июля 2015 г. N Ф08-4523/15 по делу N А32-1400/2014

г. Краснодар

22 июля 2015 г.

Дело N А32-1400/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Газстрой" (ИНН 2317039762, ОГРН 1042309872857) и Семенова Дмитрия Вячеславовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ванин В.В.) по делу N А32-1400/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Газстрой" (далее - общество) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 10.01.2000 N 4900001682.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды N 4900001682. Администрация указывает, что на предоставленном в аренду земельном участке обществом незаконно возведен объект капитального строительства.

Определением от 19.01.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Семенов Д.В. (т. 1, л. д. 77).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015, в удовлетворении иска и ходатайства ответчика о прекращении производства по делу отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 10.01.2000 N 1682 (между администрацией и ООО "Югстроймаркет") указанному юридическому лицу предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4467 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304004:1), расположенный по ул. Звездной, 20 в Хостинском районе г. Сочи. По договору от 02.06.2005 права и обязанности арендатора (в связи с продажей объектов недвижимого имущества) перешли к обществу, а на основании договора от 13.05.2014 - переданы Семенову Д.В. (новому собственнику объектов недвижимости). ООО "Югстроймаркет" ликвидировано в 2002 году. Ссылаясь на возведение арендатором пятиэтажного капитального строения, что, по мнению администрации, является нарушением условий договора аренды, арендодатель направил в адрес общества письма о необходимости устранения недостатков и подписания соглашения о расторжении договора аренды. В связи с неподписанием соглашения о расторжении договора администрация обратилась в суд, который установив, что досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден, рассмотрел требования администрации по существу. При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 10.01.2000 N 4900001682 как заключенного администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральной собственности (статьи 166 - 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). Недействительность договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке, поэтому в удовлетворении иска администрации суды первой и апелляционной инстанций отказали. Ходатайство ответчика о прекращении производства по делу в связи с отчуждением объектов недвижимости, а также арендных прав на соответствующий земельный участок физическому лицу суд первой инстанции отклонил со ссылкой на наличие у Семенова Д.В. (на момент обращения администрации с иском) статуса индивидуального предпринимателя (т. 1, л. д. 95, 119).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В соответствии с договором от 10.01.2000 N 4900001682 ООО "Югстроймаркет" передан в аренду земельный участок площадью 4467 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304004:1), расположенный по ул. Звездной, 20 в Хостинском районе г. Сочи. Права и обязанности по указанному договору перешли к обществу, а впоследствии, - к Семенову Д.В. Управлением муниципального земельного контроля администрации 11.12.2012 проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на арендуемом участке возведено пятиэтажное капитальное строение размерами в плане ориентировочно 13 x 14,30 м, что является нарушением условий договора. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304004:1 расположен в территориальной зоне "Ж-2", допускающую малоэтажную жилую застройку до 15 м. Строительство объекта осуществлено в нарушение пунктов 5.1, 5.3 Правил землепользования и застройки в муниципальном образовании город-курорт Сочи (без получения разрешения на строительство). С учетом данных обстоятельств в адрес общества направлено письмо о необходимости устранения выявленных нарушений, а затем - предложение о расторжении договора аренды. До настоящего времени соглашение о расторжении договора арендатором не подписано, выявленные нарушения договора аренды не устранены, что послужило основанием для обращения администрации в суд с заявленными требованиями.

От общества и Семенова Д.В. отзывы на жалобу не поступили.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, в окружной суд не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 10 января 2000 года администрация (арендодатель) и ООО "Югстроймаркет" (арендатор) заключили договор N 1682 (N 4900001682) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 4467 кв. м, расположенного по ул. Звездной, 20 в Хостинском районе г. Сочи. Участок предоставлен на срок по 01.01.2048 для использования в целях осуществления производственной деятельности (т. 1, л. д. 9, 10).

Судом установлено, что ООО "Югстроймаркет" ликвидировано в 2002 году. На земельном участке располагались принадлежащие арендатору объекты недвижимости производственного назначения, которые были отчуждены обществу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.11.2004 (т. 1, л. д. 67 - 69).

Из кадастрового паспорта от 14.01.2009 следует, что в ходе кадастрового учета земельному участку площадью 4467 кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0304004:1, установлено разрешенное использование - размещение столярного цеха и производственного здания. По сведениям государственного кадастра недвижимости участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта (т. 1, л. д. 12 - 15).

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), отраженным в выписках от 17.09.2013 и от 13.01.2015 (т. 1, л. д. 16, 17, 88, 89), в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304004:1 (запись регистрации N 23-23-19/044/2009-276 от 26.05.2009), а также обременение данного права арендой в пользу общества на основании договора от 02.06.2005 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 10.01.2000 (запись регистрации N 23-23-19/028/2005-564 от 04.10.2005).

В дело представлен также договор от 13.05.2014, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору от 10.01.2000 N 1682 переданы Семенову Д.В. в связи с приобретением последним объектов недвижимости, ранее принадлежавших обществу. Факт отчуждения обществом Семенову Д.В. имущества подтверждается договором купли-продажи от 13.05.2014 и свидетельствами о государственной регистрации права от 22.05.2014 (т. 1, л. д. 60 - 66). На экземпляре договора перенайма проставлен штамп о государственной регистрации данной сделки (т. 1, л. д. 70, 71).

11 декабря 2012 года Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведено обследование земельного участка, расположенного по ул. Звездной, 20 в Хостинском районе г. Сочи. В ходе обследования установлено, что на земельном участке возведено пятиэтажное капитальное строение размерами в плане ориентировочно 13 x 14,30 м, что является нарушением условий договора аренды, а также Правил землепользования и застройки в муниципальном образовании город-курорт Сочи. Результаты обследования отражены в акте от 11.12.2012 N 19-х (т. 1, л. д. 20 - 23).

Ссылаясь на обстоятельства, зафиксированные в акте обследования, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи в письме от 18.01.2013 потребовал устранить выявленные при исполнении договора аренды от 10.01.2000 нарушения. Уведомление получено обществом 28.01.2013 (т. 1, л. д. 24, 25).

В связи с неустранением допущенных нарушений 28.09.2013 обществу направлено для подписания соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 26, 27).

Поскольку соглашение о расторжении договора арендатором не подписано, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора от 10.01.2000 N 1682 (N 4900001682).

Суды установили, что порядок расторжения договора аренды, установленный статьями 450 - 452 и 619 Гражданского кодекса администрацией соблюден (письма от 18.01.2013 и от 28.09.2013), поэтому рассмотрели требования истца по существу.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 10.01.2000 N 1682 (N 4900001682) как заключенного администрацией с превышением полномочий в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Данный вывод основан на нормах земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в период заключения арендной сделки, и сторонами не оспаривается.

Земельный участок по ул. Звездной, 20 в Хостинском районе г. Сочи, предоставленный в пользование на условиях аренды по договору от 10.01.2000 N 1682, расположен в пределах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта.

На момент заключения договора к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов города Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" изменен уровень публичной собственности на земельные участки в границах курортов федерального значения; такие участки отнесены к муниципальной собственности.

До вступления в силу Закона N 244-ФЗ (декабрь 2008 года) администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения. Право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304004:1 зарегистрировано в ЕГРП 26.05.2009 (запись регистрации N 23-23-19/044/2009-276).

Таким образом, договор от 10.01.2000 N 1682 (N 4900001682) заключен администрацией в отсутствие соответствующих полномочий, что свидетельствует о нарушении при его заключении требований статей 209, 214, 608 Гражданского кодекса. Договор аренды, как и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему, являются недействительными (ничтожными) сделками.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Недействительность договора аренды от 10.01.2000, установленная судебными инстанциями при разрешении спора, исключает возможность удовлетворения требования администрации о расторжении такого договора в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация не приводит каких-либо доводов о несогласии с судебными актами, в том числе с выводом судов о невозможности удовлетворения иска в связи с установленной при разрешении спора недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 10.01.2000 N 1682 (N 4900001682).

Оснований для отмены решения и постановления по доводам, приведенным администрацией в кассационной жалобе, окружной суд не усматривает. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу N А32-1400/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин