Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июля 2015 г. N Ф08-4640/15 по делу N А32-11870/2013

г. Краснодар

23 июля 2015 г.

Дело N А32-11870/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Рафстрой" (ИНН 2320206660, ОГРН 1122366016717) - Мирошник М.А., Вовк А.А. (доверенности от 01.10.2014 и от 18.03.2014), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - жилищно-строительного кооператива "Гранит" (ИНН 2317042437, ОГРН 1062317000833), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 (судьи Попов А.А., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-11870/2013, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу "Гранит" (далее - кооператив) о взыскании 4 360 321 рубля 51 копейки задолженности по арендной плате и о расторжении договора от 27.04.2006 N 4900770184 (04-24/184С) аренды земельного участка площадью 44 790 кв. м с кадастровым номером 23:49:0408000:0006, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 1, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи (сельская зона), с разрешенным использованием для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса (далее - договор аренды, земельный участок; с учетом уменьшения суммы исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2013 иск в части расторжения договора аренды оставлен без рассмотрения, в остальной части - удовлетворен. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2013 отменено в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды, соответствующее требование удовлетворено, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Согласившись с выводом суда первой инстанции относительно наличия у кооператива задолженности по арендным платежам, суд апелляционной инстанции, оценив содержание направленной администрацией кооперативу претензии с требованием о погашении задолженности и предупреждением о возможном обращении в суд с иском о расторжении договора, счел досудебный порядок расторжения договора соблюденным, а оставление иска в соответствующей части без рассмотрения - носящим формальный характер и не способствующим достижению целей досудебной процедуры урегулирования спора.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал на принятие судебных актов о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле общества с ограниченной ответственностью "Рафстрой" (далее - общество), которому кооперативом переданы права и обязанности арендатора по договору аренды до инициирования администрацией процедуры расторжения договора аренды.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Краснодарского края определением от 15.01.2015 привлек общество к участию в деле в качестве соответчика, а решением от 24.02.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015, исковые требования в части расторжения договора аренды оставил без рассмотрения, взыскал с кооператива 4 360 321 рубль 51 копейку задолженности по арендной плате. Судебные акты мотивированы наличием у кооператива задолженности по арендной плате за период, предшествовавший передаче прав и обязанностей арендатора обществу и отсутствием доказательств соблюдения администрацией досудебного порядка расторжения договора.

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая досудебный порядок расторжения договора аренды соблюденным, согласие арендодателя на заключение договора перенайма - не полученным, вопрос о наличии в действиях кооператива по передаче прав и обязанностей арендатора обществу признаков злоупотребления правом - не исследованным.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) от 22.03.2006 N 04-04/1123С "О переоформлении открытому акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи" управление (арендодатель) и открытое акционерное общество "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка со сроком действия до 27.04.2055. Арендная плата составила 206 481 рубль 19 копеек с возможностью ее пересмотра по требованию арендодателя в связи с изменениями уровня инфляции, нормативно-правовой базы либо рыночной стоимости земельного участка. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 06.07.2006. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. По договору от 07.07.2006 N 1 права и обязанности арендатора переданы кооперативу. Государственная регистрация договора от 07.07.2006 N 1 осуществлена 09.03.2007, что нашло отражение в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 26.06.2013. В связи с отнесением земельного участка к муниципальной собственности арендодателем по договору аренды в силу закона стала администрация, договору аренды присвоен новый номер (4900770184). По договору от 13.12.2012 права и обязанности арендатора переданы обществу. Государственная регистрация договора от 13.12.2012 осуществлена 29.01.2013.

Администрация направила кооперативу претензию от 28.11.2012 N 02-05-17/19306 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и с предупреждением о возможном инициировании искового производства по расторжению договора аренды.

Отсутствие со стороны кооператива какого-либо реагирования на названную претензию послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики и постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса). Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (ранее соответствующая рекомендация была сформулирована в пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Системное толкование положений статей 384, 615 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса Российской позволило судам заключить, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма.

С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

В постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.

Формулируя названные правовые подходы, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора. Оснований для квалификации действий кооператива и общества по заключению договора перенайма как совершенных с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору у судов не имелось.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В претензии от 28.11.2012 N 02-05-17/19306 администрацией изложены требование о погашении задолженности по арендной плате и предупреждение о возможном предъявлении иска в арбитражный суд. Предложение о расторжении договора аренды названная претензия не содержит. Поэтому, независимо от наличия (отсутствия) доказательств направления (вручения) указанной претензии кооперативу, установленный статьей 452 Гражданского кодекса досудебный порядок расторжения договора аренды не мог быть признан соблюденным.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу N А32-11870/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин