Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 августа 2015 г. N Ф08-4734/15 по делу N А32-35645/2014

г. Краснодар

04 августа 2015 г.

Дело N А32-35645/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньвзрывтехнология" (ИНН 2320089996, ОГРН 1032311672931) - Ефимова О.А. (доверенность от 17.04.2015), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2015 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 (судьи Попов А.А., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-35645/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Кубаньвзрывтехнология" (далее - общество) с иском, в котором просила:

- взыскать с общества 340 661 рубль 37 копеек задолженности по арендной плате и 15 409 рублей 79 копеек пени;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.03.2013 N 4900008731.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком (в период с 01.01.2014 по 30.09.2014) обязательства по внесению арендной платы по договору от 05.03.2013 N 4900008731. Неустойка рассчитана по состоянию на 11.09.2014 в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 6.2 договора. Требование о расторжении договора аренды основано на положениях статей 450, 619 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что по договору от 05.03.2013 N 4900008731 обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:1297 площадью 1537 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса. Земельный участок предоставлен арендатору для эксплуатации здания административного корпуса, принадлежащего обществу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2005). Ссылаясь на наличие задолженности по договору, администрация обратилась в суд. При разрешении спора в суде первой инстанции ответчик представил приходно-кассовые ордера от 07.11.2014 N 82243733 и N 82248774, подтверждающие уплату им долга за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 в заявленном истцом размере (340 661 рубль 37 копеек), а также начисленной неустойки в размере 15 409 рублей 79 копеек. В связи с погашением обществом задолженности в удовлетворении данной части требований администрации суды отказали. При разрешении требования о расторжении договора аренды суд первой инстанции учел факт расположения на арендуемом земельном участке принадлежащего обществу административного здания. Расторжение договора аренды не приведет к невозможности использования спорного участка ответчиком, но повлечет за собой правовую неопределенность в отношениях сторон. Поэтому в удовлетворении данного требования администрации суд также отказал. Соглашаясь с отсутствием оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды, апелляционный суд указал на отсутствие в материалах дела доказательств соблюдения истцом правил, закрепленных в подпункте 3 пункта 1, подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса и пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса. Кроме того, общество устранило нарушение договора аренды в разумный срок, поэтому требование истца о расторжении договора не может быть удовлетворено (л. д. 126, 173).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба повторяет доводы искового заявления и мотивирована ненадлежащим исполнением ответчиком (в период с 01.01.2014 по 30.09.2014) обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 05.03.2013 N 4900008731. Неустойка рассчитана по состоянию на 11.09.2014 в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса и пунктом 6.2 договора. Требование о расторжении договора аренды основано на положениях статей 450, 619 Гражданского кодекса. Досудебный порядок урегулирования спора администрацией соблюден (письма Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 21.08.2014 и от 31.07.2014).

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Материалы дела подтверждают, что ответчик является собственником здания административного корпуса, принадлежащего ему на праве собственности, и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301011:1297 площадью 1537 кв. м, арендуемого на основании долгосрочного договора от 05.03.2013 N 4900008731. Являясь собственником объекта недвижимости, ответчик обладает исключительным правом на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества (статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Обществом до 24.11.2014 в полном объеме была погашена задолженность по арендным платежам и договорной неустойке, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов сторон по состоянию на 19.12.2014 (имеется переплата со стороны арендатора). Кроме того, общество своевременно и надлежаще исполнило обязанность по внесению арендной платы за первый и второй кварталы 2015 года (в подтверждение данного обстоятельства ответчик приложил к отзыву копии соответствующих платежных документов). С учетом приведенных обстоятельств, судебные инстанции правомерно отказали администрации в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в материалы дела доказательствам.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела, по сведениям государственного кадастра недвижимости, отраженным в кадастровом паспорте от 15.11.2012 N 2343/12/12-795813, для эксплуатации административного корпуса сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:1297 площадью 1537 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса (л. д. 17 - 23).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 23.08.2014, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:1297 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи и на основании договора от 05.03.2013 обременен арендой в пользу общества (л. д. 15, 16).

5 марта 2013 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900008731 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:1297 площадью 1537 кв. м с видом разрешенного использования - для эксплуатации административного корпуса, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса (л. д. 8 - 12). В пункте 1.2 указано, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору. В силу пункта 2.1 срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 17.05.2051. Согласно пункту 3.2 расчет размера платы за земельный участок изложен в приложении к договору, согласно которому (л. д. 13) сумма годовой арендной платы составляет 461 561 рубль 10 копеек. В соответствии с пунктом 3.3 внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. В пункте 6.2 стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,5% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки. Расторжение договора по инициативе арендодателя допускается при невнесении арендной платы более шести месяцев (подпункт "в" пункта 4.1.1).

На предоставленном в аренду земельном участке расположено принадлежащее обществу здание административного корпуса (литера А, А1), что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 21.01.2005 (л. д. 52).

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес общества письма от 31.07.2014 и от 21.08.2014 с требованием об уплате задолженности и пени по договору, а также предложением о подписании соглашения о расторжении договора (л. д. 26 - 33).

Ссылаясь на наличие задолженности по договору от 05.03.2013 N 4900008731, администрация произвела начисление неустойки и обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с общества 340 661 рубля 37 копеек задолженности по арендной плате, 15 409 рублей 79 копеек пени, а также о расторжении договора аренды.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.2 стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик представил приходные кассовые ордера от 07.11.2014 N 82243733 и N 82248774 об уплате долга по арендной плате (за 1 - 3 кварталы 2014 года) в размере 340 661 рубля 37 копеек и неустойки в размере 15 409 рублей 79 копеек (л. д. 86 - 89). В связи с погашением суммы задолженности до принятия судебного акта в удовлетворении данной части требований администрации суды отказали.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статья 22 Земельного кодекса (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценив представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций признали недоказанным факт существенного нарушения обществом условий договора аренды от 05.03.2013 N 4900008731. Суды принял во внимание долгосрочный характер отношений сторон, наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности, а также учел, что допущенная обществом просрочка в исполнении обязанности по внесению арендной платы погашена арендатором. С учетом изложенных норм права и приведенных разъяснений, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация, повторяя содержание искового заявления, не приводит каких-либо доводов о несогласии с судебными актами. Факт погашения ответчиком долга по арендной плате и пени по договору от 05.03.2013 N 4900008731 истцом не опровергнут. Исходя из конкретных обстоятельств данного спора, учитывая характер допущенного арендатором нарушения и принятые им меры по его устранению, а также отсутствие для администрации негативных последствий, вызванных несвоевременной уплатой арендных платежей, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения договора, судебные инстанции отклонили соответствующее требование администрации.

Оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе, окружной суд не усматривает. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу N А32-35645/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин