Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 августа 2015 г. N Ф08-5048/15 по делу N А63-12749/2014

г. Краснодар

13 августа 2015 г.

Дело N А63-12749/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Макс" (ИНН 2619008785, ОГРН 1022601010937), ответчиков: отдела имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района Ставропольского края, администрации Советского муниципального района Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАКС" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.03.2015 по делу N А63-12749/2014 (судья Гладских Н.В.), установил следующее.

ООО "Макс" (далее - общество) обратилось в суд с исковым заявлением к отделу имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района Ставропольского края (далее - отдел имущественных и земельных отношений), администрации Советского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) о признании недействительным постановления администрации от 28.05.2014 N 500 о признании утратившим силу постановления администрации от 06.03.2014 N 223 "Об условиях приватизации находящихся в муниципальной собственности Советского района нежилых помещений N 2, 7 - 9, 14, расположенных по адресу: Ставропольский край, Советский район, г. Зеленокумск, ул. Октябрьская, 31";

о признании недостоверным отчета от 25.02.2014 N 15 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленного администрацией; об обязании отдела имущественных и земельных отношений, заключить в редакции истца договор купли-продажи нежилых помещений N 2, 7 - 9, 14, расположенных по адресу: Ставропольский край, Советский район, г. Зеленокумск, ул. Октябрьская, 31.

Решением суда от 26.03.2015 в иске отказано.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 апелляционная жалоба общества возвращена, в связи с отказом в восстановлении пропущенного срока на ее подачу.

В кассационной жалобе общество просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что ответчик направил ему проект договора, противоречащий законодательству. Отчуждаемое имущество не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и право собственности на него администрацией в установленном законом порядке не зарегистрировано. Со стороны ответчиков допущено злоупотребление правом.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.10.2012 по делу N А63-11443/2012 признано незаконным решение администрации об отказе в реализации преимущественного права общества на приобретение в собственность арендуемого имущества, расположенного по адресу: Ставропольский край, Советский район, г. Зеленокумск, ул. Октябрьская, 31.

На администрацию и отдел имущественных и земельных отношений возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; обеспечить заключение договора на проведение рыночной оценки стоимости арендуемого имущества; администрации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение, об условиях приватизации арендуемого имущества; отделу имущественных и земельных отношений в десятидневный срок направить обществу проект договора купли-продажи.

Во исполнение вышеуказанного судебного акта отдел имущественных и земельных отношений заключил с независимым оценщиком Усачевой Н.П. договор на оказание услуг по оценке имущества.

Согласно отчету от 25.02.2014 N 15 рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилое торговое помещение, площадью 147,6 кв. м), расположенного по адресу: Ставропольский край, Советский район, г. Зеленокумск, ул. Октябрьская 31, определена по состоянию на 25.02.2014 в сумме 3 183 тыс. рублей.

6 марта 2014 года администрация приняла постановление N 223 "Об условиях приватизации находящихся в муниципальной собственности Советского района нежилых помещений N 2, 7 - 9, 14, расположенных по адресу: Ставропольский край Советский район г. Зеленокумск, ул. Октябрьская, 31", указав цену продажи муниципального имущества в размере 3 183 тыс. рублей с учетом НДС, согласно отчету об оценке от 25.02.2014 N 15.

Отдел имущественных и земельных отношений 12.03.2014 предоставил обществу не подписанный проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений, цена в договоре указана в размере 3 183 тыс. рублей с учетом НДС на основании отчета об оценке от 25.02.2014 N 15.

Общество 14.03.2014 обратилось с письмом к ответчикам о предоставлении кадастрового паспорта объекта на спорные нежилые помещения, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, копии отчета о рыночной оценке объекта.

18 марта 2014 года общество направило письмо в адрес ответчиков, указав о том, что полученный им проект договора купли-продажи содержит противоречия, неточность сведений в отношении предмета договора, цены и прочих позиций.

Письмом от 28.03.2014 общество направило ответчикам договор купли-продажи, а также просило представить отчет от 25.02.2014 N 15 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость которого, по мнению общества, завышена.

1 апреля 2014 года отдел имущественных и земельных отношений рассмотрел замечания по проекту договора купли-продажи и привел свои пояснения по нему.

Письмом от 14.05.2014 общество потребовало от ответчиков привести условия проекта договора в соответствие с нормами действующего законодательства, представить ранее истребованные документы, а также указало на завышение стоимости выкупаемого имущества, сославшись на произведенную им оценку (отчет оценщика от 30.04.2014 N 58).

22 мая 2014 года отдел имущественных и земельных отношений письмом N 378 уведомил общество о том, что им не подписан в указанный в части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) тридцатидневный срок направленный договор купли-продажи и не оспорена величина рыночной стоимости объекта оценки. В письме также указано на проведение мероприятий по постановке спорных нежилых помещений на государственный кадастровый учет.

28 мая 2014 года администрация приняла постановление N 500 "О признании утратившим силу постановления администрации от 06.03.2014 N 223 "Об условиях приватизации находящихся в муниципальной собственности Советского района нежилых помещений N 2, 7 - 9, 14, расположенных по адресу: Ставропольский край, Советский район, г. Зеленокумск, ул. Октябрьская, 31".

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В статье 3 названного закона установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Такое преимущественное право может быть реализовано ими при наличии условий, определенных в пунктах 1 - 4 указанной нормы.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества урегулирован в статье 4 Закона N 159-ФЗ.

В указанной норме (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) предусмотрено, что уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества (часть 1). В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2). В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает либо решение о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества, либо об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункты 1 и 2 части 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик в силу статьи 15 Закона N 135-ФЗ обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 72490/12).

Из отчета от 25.02.2014 N 15 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на иную дату (оценка произведена по состоянию на 25.02.2014).

Как следует из материалов дела, после получения обществом неподписанного проекта договора оно возражало против его заключения, в том числе по причине недостоверности отчета от 25.02.2014 N 15, и запросило у ответчиков копию указанного отчета с целью оспаривания достоверности определенной оценщиком величины рыночной стоимости объекта оценки. В дело не представлены доказательства того, что до обращения обществом в суд по рассматриваемому делу, ответчиками ему предоставлена копия отчета от 25.02.2014 N 15 (фактически в результате незаконного бездействия ответчиков общество было лишено права на своевременное обращение в суд и приостановление в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ срока, указанного в части 4 данной статьи). В свою очередь общество уведомило ответчиков о проведении им самостоятельной оценки спорного имущества в досудебном порядке (отчет оценщика от 30.04.2014 N 58; т. 1, л. д. 44, т. 2, л. д. 39 - 79).

Таким образом, общество заявило о намерении реализовать имеющееся у него преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем, с учетом возникновения между сторонами договора разногласий относительно содержания его условий установленный срок для осуществления преимущественного права в рассматриваемом случае не считается пропущенным.

Суд первой инстанции также уклонился от оценки доводов общества относительно отсутствия в проекте договора подписи уполномоченного лица (письма общества от 18.03.2014, 28.03.2014). В письме отдела имущественных и земельных отношений от 01.04.2014 отсутствует указание на проект договора купли-продажи в качестве приложения к нему (документов подтверждающих направление обществу подписанного проекта договора не представлено).

Документ, не соответствующий положениям статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться надлежащим подтверждением волеизъявления органа местного самоуправления, направленного на заключение договора.

При указанных обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит отмене как принятый с нарушением норм материального права по неполно исследованным обстоятельствам дела.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция вправе отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении (постановлении), не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.03.2015 по делу N А63-12749/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

Е.В. Артамкина И.И. Фефелова