Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 августа 2015 г. N Ф08-5515/15 по делу N А53-28206/2014

г. Краснодар

26 августа 2015 г.

Дело N А53-28206/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) и ответчика - индивидуального предпринимателя Митерева Валерия Ивановича (ИНН 616812004700, ОГРНИП 304616819000022), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Митерева Валерия Ивановича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2015 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 (судьи Ковалева Н.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А53-28206/2014, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Митереву В.И. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 360 299 рублей 33 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2012 по 03.09.2014, 42 811 рублей 96 копеек пени за период с 21.12.2012 по 03.09.2014 и 2 143 рублей 21 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.09.2014 по 30.09.2014 (требования уточнены; л. д. 76, 77).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка N 20424 "и" от 30.12.2003. Расчет арендной платы произведен в соответствии с условиями договора (в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2013 N 1) и действовавшими в спорный период нормативными актами субъекта Российской Федерации (муниципальными актами). Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). В связи с наличием долга начислены (за иной период просрочки) проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015, иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу департамента взыскано 306 539 рублей 23 копейки задолженности, 37 629 рублей 70 копеек пени, 1 823 рубля 04 копейки процентов. В остальной части в иске отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 9500 рублей 16 копеек государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по договору аренды от 30.12.2003 N 20424и ООО "МР" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:050301:0033 площадью 5382 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону ул. Таврическая, 2, для эксплуатации производственных помещений. Срок аренды установлен с 22.05.2000 по 22.05.2049. По договору купли-продажи от 31.01.2008 расположенные на данном земельном участке строения приобретены Гольцем Б.С., Гольцем М.Б. и предпринимателем. Департаментом с указанными лицами 12.09.2013 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым Гольц М.Б., Гольц Б.С. и предприниматель являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 61:44:050301:0033. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2013 по делу N А53-14462/13 установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 5 382 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050301:33 в размере (23 180 274 рубля), равном его рыночной стоимости. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по внесению арендной платы, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Доказательства погашения задолженности в заявленный в иске период ответчик не представил, поэтому судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований (статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса). При проверке расчета исковых требований суд первой инстанции установил, что расчет выполнен департаментом с применением прогнозного индекса инфляции на 2009 год в размере 1,13 (13%), который установлен Федеральным законом Российской Федерации от 24.11.2008 N 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год". Вместе с тем, индексация арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, на размер уровня инфляции должна производиться не ранее года, следующего за годом, в котором произошло изменение (установление) кадастровой стоимости земельного участка. В Ростовской области кадастровая стоимость земель населенных пунктов установлена постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области", вступившим в силу с 01.01.2009. Следовательно, при расчете размера задолженности не подлежит учету размер показателя прогнозируемого уровня инфляции на 2009 год (13%). Поэтому суд произвел перерасчет взыскиваемой суммы арендной платы, которая за заявленный в иске период (с 01.10.2012 по 03.09.2014) составила 306 539 рублей 23 копейки. Требование о взыскании неустойки (пени) признано обоснованным (статья 330 Гражданского кодекса), но ее размер пересчитан судом (в связи с уменьшением суммы долга) и составил 37 629 рублей 70 копеек (за период с 21.12.2012 по 03.09.2014). Требование о взыскании процентов (за период с 04.09.2014 по 30.09.2014) удовлетворено судом на основании статьи 395 Гражданского кодекса. Исходя из установленного судом размера задолженности, размер процентов составил 1 823 рубля 04 копейки. Довод предпринимателя о необходимости уменьшения кадастровой стоимости земельного участка в связи со вступлением в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2013 по делу N А53-14462/2013 (об установлении его кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости), судом первой инстанции отклонен. Арендные платежи, взыскиваемые департаментом, уже рассчитаны с учетом решения по делу N А53-14462/2013 (вступило в законную силу 17.12.2013). Доводы ответчика о том, что часть помещений им была продана третьим лицам, а также истцом не была зачтена переплата по другим договорам, также не приняты судом, поскольку уточненный расчет истца учитывает переход права собственности на часть помещений третьим лицам, а также произведенные предпринимателем переплаты. Довод о том, что дополнительное соглашение от 12.09.2013 N 1 (действующее с 06.11.2013) не может распространяться на заявленный департаментом в иске период, апелляционный суд отклонил со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) расходы по оплате государственной пошлины отнесены на ответчика (л. д. 95, 129).

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судебными инстанциями норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Удовлетворяя иск, суды не учли положения статьи 433 Гражданского кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"". В нем указано, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Для предпринимателя дополнительное соглашение от 12.09.2013 N 1 вступило в юридическую силу только после его государственной регистрации (06.11.2013). Следовательно, суд первой инстанции неправомерно распространил действие названного соглашения на период, заявленный департаментом в иске. Отклоняя доводы ответчика, апелляционный суд сослался на пункт 14 постановления от 17.11.2011 N 73, положения которого не применимы к спорным правоотношениям (сторонами не было достигнуто обязательственное соглашение, а заключено дополнительное соглашение к договору аренды).

От департамента отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, между Комитетом по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (правопредшественник истца; арендодатель) и ООО "МР" (арендатор) заключен договор аренды от 30.12.2003 N 20424и земельного участка с кадастровым номером 61:44:050301:0033 площадью 5382 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону ул. Таврическая, 2. Участок (из земель поселений) предоставлен арендатору для эксплуатации производственных помещений. Срок аренды установлен с 22.05.2000 по 22.05.2049. Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 63 506 рублей 09 копеек в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор несет ответственность в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту от 30.12.2003. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (л. д. 8 - 15).

На основании договора купли-продажи от 31.01.2008 собственниками строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:050301:0033, стали Гольц Б.С., Гольц М.Б. предприниматель.

12 сентября 2013 года между департаментом, Гольцем М.Б., Гольцем Б.С. и предпринимателем заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 30.12.2003 N 20424и. По условиям соглашения Гольц М.Б., Гольц Б.С. и предприниматель являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 61:44:050301:0033. Также определен расчет арендной платы на 2013 год с учетом изменения с 20.03.2013 долей в праве собственности на объекты недвижимости (с 1/4 на 1/3). В соответствии с соглашением арендная плата предпринимателя в 2013 году составила 314 389 рублей 09 копеек. Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 06.11.2013 (л. д. 16 - 19).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2013 по делу N А53-14462/13 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050301:33, равная его рыночной стоимости в размере 23 180 274 рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, департамент произвел начисление неустойки, процентов и обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя 360 299 рублей 33 копеек долга, 42 811 рублей 96 копеек пени и 2 143 рублей 21 копейки процентов.

В части отказа в удовлетворении иска судебные акты сторонами не обжалуются, поэтому в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор аренды от 30.12.2003 N 20424и заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой. Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения соответствующих изменений в текст договора. Следовательно, департамент правомерно рассчитал размер задолженности по арендной плате в соответствии с действовавшими в спорный период нормативно установленными (утвержденными) методиками.

При заключении договора стороны в пункте 5.2 согласовали ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Установив наличие задолженности по договору от 25.05.2005 N 18177и, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности исковых требований. При проверке расчета, подготовленного департаментом, суд первой инстанции установил, что индексация арендной платы (на размер уровня инфляции) рассчитана истцом неверно (с года, в котором установлена (изменена) кадастровая стоимость земельного участка). Поэтому суд первой инстанции произвел перерасчет задолженности и взыскал с предпринимателя 306 539 рублей 23 копейки долга по арендным платежам, 37 629 рублей 70 копеек пени и 1 823 рубля 04 копейки пени.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы предпринимателя о неверном расчете судами арендной платы и неприменимости к отношениям сторон дополнительного соглашения от 12.09.2013 N 1 до его государственной регистрации (06.11.2013), окружным судом отклоняются.

В пункте 7 части 1 Земельного кодекса закреплен принцип платности использования земли.

Статьей 65 Земельного кодекса предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, в том числе земельных участков, закреплено в статьях 433, 609 и 651 Гражданского кодекса. Договор аренды (дополнительное соглашение к такому договору), подлежащие государственной регистрации, считаются заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, по смыслу статьей 153 и 154 Гражданского кодекса соглашение от 12.09.2013 является самостоятельной сделкой, содержащей все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров (глава 34 Гражданского кодекса). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 дал разъяснения по вопросу о правовой силе договоров аренды, по которым стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, но которые не были зарегистрированы в установленном порядке. В такой ситуации стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Пользование имуществом осуществляется и оплачивается в соответствии с указанными в таком соглашений обязательствами (статья 309 Гражданского кодекса). Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

С силу изложенных правовых позиций, стороны соглашения от 12.09.2013 в период со дня его подписания и до государственной регистрации в установленном порядке, должны надлежащим образом исполнять изложенные в нем условия (принятые на себя обязательства) и несут ответственность за их ненадлежащее исполнение (статьи 330, 395 Гражданского кодекса).

Кроме того, собственник недвижимости обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации такой недвижимости, с момента регистрации перехода права собственности на нее (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежная квитанция от 01.07.2015).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 по делу N А53-28206/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин