Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2015 г. N Ф08-5790/15 по делу N А53-21679/2014

г. Краснодар

25 августа 2015 г.

Дело N А53-21679/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Рогальского С.В. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6165035060, ОГРН 1026103739892) - Крутько Е.В. (доверенность от 02.03.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Болгарстрой" (ИНН 6165135762, ОГРН 1066165060060) - Мирошниковой Е.К. (доверенность от 17.04.2015), от ответчика по встречному иску - Министерства обороны Российской Федерации - Шистко Л.Н. (доверенность от 11.03.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Болгарстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2015 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А53-21679/2014, установил следующее.

ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Болгарстрой" (далее - общество), в котором просило расторгнуть договор аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, от 12.09.2008 N 01/08 (далее - договор аренды), взыскать 1 636 847 рублей 55 копеек задолженности по арендой плате по состоянию на 31.08.2014, освободить нежилые помещения (комнаты N 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38, 39, 16x, 15, 16, 18, 24, 25, 26) общей площадью 165,8 кв. м на первом этаже и комнаты N 39, 41, 42, 45 общей площадью 71,9 кв. м в подвальном помещении, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, 5/3, а также передать их по акту приема-передачи учреждению (уточненные требования).

Общество предъявило к учреждению и Минобороны России встречный иск, в котором просило произвести зачет первоначального требования учреждения о взыскании задолженности по арендной плате с 01.06.2012 по 31.08.2014 на сумму 455 726 рублей 25 копеек и взыскать с учреждения в его пользу 51 487 рублей 87 копеек задолженности за содержание и ремонт помещений с 01.08.2011 по 01.10.2014, 792 123 рубля 87 копеек задолженности за отопление помещений с августа 2011 года по июль 2014 года, 35 198 рублей 55 копеек задолженности за электроэнергию с 01.10.2012 по 01.01.2014, 195 083 рубля 71 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2011 по 11.10.2014, 28 296 рублей 20 копеек расходов по уплате государственной пошлины (уточненные требования).

Решением от 16.02.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.06.2015, с общества в пользу учреждения взыскано 1 636 847 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате, 100 651 рубль 25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, расторгнут договор аренды. Суд обязал общество освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, 5/3, занимаемые обществом по договору аренды, и передать их по акту приема-передачи учреждению, в остальной части в иске отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что неисполнение обществом обязательств по договору аренды и наличие взысканной задолженности подтверждено материалами дела. По встречному иску общество не доказало наличие задолженности. Действия общества, направленные на взыскание с учреждения и Минобороны России денежных средств в счет погашения задолженности, совершенные после предъявления к нему иска, суды квалифицировали как злоупотребление правом.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать управлению в иске о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить встречный иск. По мнению заявителя, суд неправомерно не принял акт приема-передачи нежилых помещений от 12.08.2011 как доказательство возвращения Второй Ростовской квартирно-эксплуатационной части района (далее - КЭЧ), за которой было зарегистрировано право оперативного управления на спорное здание до 29.05.2014, комнат N 37, 38, 47 - 51. Реорганизация КЭЧ в форме присоединения произошла 02.09.2011, т. е. после подписания акта приема-передачи. Изменения в договор аренды в части наименования арендодателя внесены после подписания названного акта. Выводы судов о том, что спорное имущество находится в фактическом пользовании общества, противоречат акту проверки от 20.08.2014 N 529, подписанному Котченко С.В. Суды необоснованно отказали в удовлетворении встречного иска, поскольку Российская Федерация в лице Минобороны России как собственник нежилых помещений должна нести расходы на содержание общего имущества и общедомовые расходы по коммунальным платежам. Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит требований к претензионному порядку урегулирования спора.

В отзывах на кассационную жалобу учреждение и Минобороны России просят отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзывов.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 12.09.2008 КЭЧ (далее - арендодатель) и общество (далее - арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору на срок с 12.09.2008 по 11.08.2009 нежилое помещение (комнаты N 37, 38, 39, 42, 45, 47, 48, 49, 50, 51) общей площадью 196,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, 5/3. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 22 574 рубля 50 копеек (пункт 3.2 договора). Согласно пункту 3.3 договора арендная плата перечисляется в доход федерального бюджета не позднее 10-го числа отчетного месяца. Не чаще одного раза в год арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, составленного оценочной организацией за счет средств арендатора, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц. Арендная плата в новом размере вносится арендатором с даты, установленной арендодателем.

Арендованное имущество передано обществу по акту приема-передачи от 12.09.2008.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом. Дополнительным соглашением от 18.06.2010 N 141/3/АИД-905 к договору аренды стороны изменили преамбулу, указав в качестве арендодателей Минобороны России и КЭЧ, получателем арендной платы - КЭЧ.

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 N 1871 ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России реорганизовано путем присоединения к нему федеральных государственных учреждений, в том числе КЭЧ. На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 29.03.2012 N 422-р ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России переименовано в учреждение. Право оперативного управления на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, 5/3, зарегистрировано за учреждением 29.05.2014 (запись регистрации в ЕГРП N 61-61-01/203/2014-846).

17 мая 2012 года учреждение направило обществу уведомление об увеличении размера арендной платы с 01.06.2012 до 58 890 рублей в месяц. Новый размер определен на основании отчета об оценке N 6100/230511ГК141/23052011/Ю-06ф/011.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по оплате аренды образовалась задолженность в размере 1 636 847 рублей 55 копеек. Учреждение в претензии от 05.02.2014 N 141/3/7-1014 уведомило общество о расторжении договора, поскольку оно не исполнило обязанности по оплате, и обратилось в арбитражный суд за защитой своих прав.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суды, сославшись на названную статью, статьи 309, 310, 450, 452, 606, 608, 609, 614 ГК РФ, установив наличие задолженности и соблюдение учреждением досудебного порядка расторжения договора, удовлетворили иск в части.

Суды оценили довод общества о том, что оно возвратило часть помещений КЭЧ по акту от 12.08.2011 (т. 2, л. д. 30). Суды установили, что от имени арендодателя акт подписал начальник КЭЧ Аперян В.А. Однако согласно приказу Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 N 1871 КЭЧ реорганизована путем присоединения к ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России. Ранее (01.04.2011) Аперян В.А. подписал передаточный акт в соответствии со статьями 58 и 59 ГК РФ, согласно которому с этой даты все права и обязанности КЭЧ переходят к учреждению (правопреемнику) (т. 2, л. д. 53 - 57). Допрошенный в судебном заседании свидетель Котченко С.В. подтвердил, что нежилые помещения, в том числе те, которые, по утверждению общества, были возвращены учреждению, находятся в фактическом пользовании общества. Названное обстоятельство подтверждается актом проверки порядка пользования федеральным имуществом от 20.08.2014 N 529 (т. 1, л. д. 110 - 118). Общество документально не подтвердило факт возврата учреждению нежилых помещений, полученных по акту от 12.08.2008 в рамках договора аренды. Поскольку договор аренды расторгнут, суды правомерно обязали общество возвратить нежилые помещения и отказали учреждению в удовлетворении иска в части возложения на ответчика обязанности возвратить другие помещения, не предусмотренные договором аренды.

Рассмотрев встречные исковые требования общества о взыскании с учреждения задолженности за отопление, энергоснабжение, за услуги по содержанию и ремонту помещений, суды правомерно отказали в их удовлетворении.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество, предъявляя встречный иск, должно доказать наличие задолженности, ее размер и период, в котором она возникла. Суд первой инстанции, рассматривая встречный иск, установил, что общество в подтверждение основания заявленных требований представило только копию протокола общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, 5/3. Названный протокол не подтверждает наличие задолженности ответчиков и ее непогашение, обращение общества с требованиями погасить задолженность в добровольном порядке. Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к выводу о том, что действия общества, направленные на взыскание с ответчиков в счет погашения задолженности по коммунальным услугам, содержанию и ремонту общего имущества, совершенные после предъявления к нему иска о расторжении договора аренды, освобождении нежилых помещений и взыскании задолженности, без предъявления каких-либо доказательств наличия задолженности периода и срока, являются злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ) и совершены в целях неисполнения обязательств по погашению имеющейся у общества задолженности по арендным платежам.

Общество не представило в суд апелляционной инстанции каких-либо доказательств, подтверждающих размер задолженности по коммунальным услугам и содержанию общего имущества дома. В суде кассационной инстанции общество пояснило, что дом оснащен общедомовыми приборами учета, однако в материалах дела отсутствует расчет задолженности с учетом показаний приборов учета.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 по делу N А53-21679/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Леонова

Судьи

С.В. Рогальский Л.И. Савенко