Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2015 г. N Ф08-6667/15 по делу N А32-30066/2014

г. Краснодар

14 сентября 2015 г.

Дело N А32-30066/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - дачного некоммерческого партнерства "Южный берег" (ИНН 2318210010, ОГРН 1132366005617) - Мирзоева Р.С. (доверенность от 14.08.2014), от ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Жудика А.Ю. (доверенность от 26.12.2014), в отсутствие представителей ответчика - департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу дачного некоммерческого партнерства "Южный берег" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-30066/2014, установил следующее.

Дачное некоммерческое партнерство "Южный берег" (далее - партнерство) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о понуждении к внесению изменения в пункт 1.1. договора от 29.06.2009 N 4900771260 аренды земельного участка площадью 8934 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121003:216, расположенного в Лазаревском районе г. Сочи, (далее - договор аренды, земельный участок) путем указания разрешенного использования земельного участка для дачного хозяйства.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2014 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции исходил из того, что изменение разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом предполагает изменение соответствующего условия договора аренды, порождает у его сторон обязанность по внесению такого изменения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2014 отменено, в удовлетворении иска отказано. Постановление мотивировано тем, что на момент заключения договора аренды указанный в нем вид разрешенного использования земельного участка соответствовал как действующему законодательству, так и фактическому использованию земельного участка, использование земельного участка в соответствии с установленным договором аренды видом разрешенного использования не создает опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, администрация и партнерство связаны обязательственными отношениями, основания для изменения условий договора аренды в судебном порядке отсутствуют, воля партнерства как арендатора, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре аренды, не является абсолютной и не может ущемлять права администрации как представителя публичного собственника объекта аренды, у администрации отсутствует обязанность по внесению изменений в договор аренды (в части вида разрешенного использования земельного участка) по требованию арендатора, право партнерства на использование земельного участка в соответствии с договорными условиями никем не нарушено, является законным и ограничено только сроком аренды, необходимость в защите такого права в судебном порядке отсутствует.

Партнерство обжаловало судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), считая, что специальными нормами земельного законодательства предусмотрено использование земельных участков в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах в целях ведения сельскохозяйственного производства только до момента изменения вида разрешенного использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. По мнению заявителя кассационной жалобы, он, настаивая на изменении вида разрешенного использования земельного участка с учетом содержания градостроительного регламента, реализует свое право на использование земельного участка в соответствии с одним из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны видом разрешенного использования, на момент заключения договора аренды реализация такого права не представлялась возможной, поскольку градостроительный регламент города Сочи был утвержден спустя полгода, администрация, отказывая в согласовании изменения договора аренды, препятствует партнерству в реализации права на использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом, на земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, не распространяется правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, основу его правового режима определяет утвержденный в составе правил землепользования и застройки градостроительный регламент.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела видно и судами установлено, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Сады Кубани" (арендатор) заключили договор аренды находившегося в федеральной собственности земельного участка со сроком действия до 26.06.2056. Земельный участок предоставлен в аренду для сельскохозяйственного использования. Дата государственной регистрации договора аренды 27.08.2009. По договору от 23.01.2012 закрытое акционерное общество "Сады Кубани" передало права и обязанности арендатора по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью "СБФ Логистик". Договор перенайма от 23.01.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 03.04.2012. В связи с государственной регистрацией 10.02.2012 перехода к муниципальному образованию город-курорт Сочи права собственности на земельный участок департамент имущественных отношений администрации и общество с ограниченной ответственностью "СБФ Логистик" заключили дополнительное соглашение от 22.08.2012 N 1, которым изменено наименование арендодателя и номер договора аренды. По договору от 28.06.2013 общество с ограниченной ответственностью "СБФ Логистик" передало права и обязанностей арендатора по договору аренды партнерству. Государственная регистрация договора перенайма от 28.06.2013 осуществлена 10.09.2013.

Решением Городского собрания города Сочи от 29.12.2009 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи с учетом утвержденных решением Городского собрания города Сочи от 12.12.2011 N 210 изменений. Земельный участок расположен в зоне "Ж-2" - зона застройки малоэтажными жилыми домами коттеджного и блокировочного типа до 15 метров. Градостроительным регламентом к видам разрешенного использования земельного участка отнесены личное подсобное хозяйство, садоводство и дачное хозяйство, а сельскохозяйственное использование не предусмотрено.

По заявлению партнерства кадастровой палатой 26.09.2013 в сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения, в качестве разрешенного использования земельного участка указано дачное хозяйство. На предложение партнерства о внесении в договор аренды соответствующих изменений (заявление от 08.07.2014) департамент имущественных отношений администрации ответил отказом (письмо от 24.07.2014 N 16527/020616).

Названные обстоятельства послужили основанием обращения партнерства в арбитражный суд.

Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Гражданское законодательство, в силу статей 1, 2 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Гражданский кодекс), основывается на признании, в том числе свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Условия договора, в соответствии с положениями статей 421, 422 Гражданского кодекса определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного закона обратной силы.

Статьями 450, 451 Гражданского кодекса допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Под видом разрешенного использования земельного участка подразумевается конкретная деятельность, осуществляемая землепользователем на предоставленном ему участке.

Статьей 85 Земельного кодекса допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. При этом названные лица обязаны исполнять градостроительные регламенты независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указывая на обязательность градостроительных регламентов, законодатель предусмотрел специальную норму на случай, если вид использования земельного участка не входит в перечень видов разрешенного использования, установленный градостроительным регламентом. В этом случае допускается использование земельного участка без установления срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом при условии, что такое использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Аналогичное положение содержится в подпункте 2 пункта 1.6 главы 1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Внесение изменений и дополнений в договор аренды в случае внесения таковых в действующее законодательство является правом администрации, а не ее обязанностью (пункт 4.1.1. договора аренды).

Применительно к названным нормативным положениям и аналогичным фактическим обстоятельствам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Положения указанной статьи должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор земельного участка не имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая партнерству в удовлетворении его требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями и разъяснениями высшей судебной инстанции, правомерно заключил о следующем. На момент заключения договора аренды его условия не противоречили действующему законодательству. Использование земельного участка в соответствии с установленным договором аренды разрешенным использованием не представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Партнерство, приняв на себя права и обязанности по договору аренды, выразило согласие на сельскохозяйственное использование земельного участка. Администрация как арендодатель не обязана изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию партнерства как арендатора. Императивные нормы закона, устанавливающие такую обязанность, а также совокупность обстоятельств, являющихся основанием для изменения договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса, отсутствуют. Данные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции считает необходимым дополнить, что определенные действовавшими в момент заключения договора аренды нормами земельного законодательства порядки предоставления земельных участков сельскохозяйственного использования и дачных земельных участков имели существенные различия.

Ни партнерству, ни предыдущим арендаторам земельный участок не предоставлялся в порядке, определенном главой III Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Обращение партнерства с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход установленной вышеназванным законом процедуры предоставления заинтересованным лицам дачных земельных участков. Данное обстоятельство также препятствовало удовлетворению заявленных партнерством исковых требований.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015 по делу N А32-30066/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова