Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2015 г. N 15АП-2598/15

город Ростов-на-Дону

26 июня 2015 г.

дело N А32-30066/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии (до перерыва):

от истца - Мирзоев Рафик Садыкович по доверенности от 14.08.2014;

от ответчиков - Плотников Денис Игоревич по доверенностям от 26.12.2014, от 16.01.2015

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30.12.2014 по делу N А32-30066/2014

по иску дачного некоммерческого партнерства "Южный берег"

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи,

Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи

при участии третьего лица: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

о внесении изменении в договор аренды,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

дачное некоммерческое партнерство "Южный берег" (далее - истец, партнерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (далее - ответчик, администрация) о понуждении внести изменения в п. 1.1. договора аренды земельного участка площадью 8 934 кв.м., расположенного в Лазаревском районе г. Сочи, с кадастровым номером 23:49:0121003:216 от 29.06.2009 N 4900771260 в части указания вида разрешенного использования земельного участка - "дачное хозяйство".

Исковые требования мотивированы тем, что вид разрешенного использования спорного земельного участка не входит в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом для установленной территориальной зоны (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решением от 30.12.2014 исковые требования удовлетворены.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда отменить.

Апелляционная жалоба ответчиков мотивирована следующим:

выбор вида разрешенного использования земельного участка с нарушением установленных органами местного самоуправления градостроительных регламентов и последующее внесение в государственный кадастр недвижимости сведений, противоречащих правилам землепользования и застройки, влекут нарушение публичных прав городского округа в лице администрации г. Сочи на развитие территории в соответствии с зонированием;

изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид "дачное хозяйство" привело к несоответствию фактического вида использования разрешенному;

ссылкой на ст. 77, ч. 1 ст. 78 Земельного кодекса, из которых заявитель делает вывод, что закон не предусматривает использование земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством;

отсутствует совокупность оснований для изменения или расторжения договора, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ;

ссылкой на судебную практику, отраженную в постановлении ВАС РФ от 29.05.2012 N 12919/2011, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.05.2012 по делу N А74-2768/2011, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2014 по делу N А32-34401/2012.

В дополнении к апелляционной жалобе заявители ответчики также приводят следующие доводы:

Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" определен порядок выбора и предоставления земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Изменив вид разрешенного использования спорного земельного участка на "дачное хозяйство" истец фактически стремиться обойти установленный порядок предоставления земельных участков для строительства объектов недвижимости. Данная позиция заявителя подтверждается судебной практикой, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012.

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции.

В связи с отпуском судьи Ильиной М.В. в составе суда, в порядке ст. 18 АПК РФ, произведена замена судьи Ильиной М.В. на судью Тимченко О.Х. Рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Как следует из материалов дела, 29.06.2009 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ЗАО "Сады Кубани" был заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв.м.

Согласно п. 1.1 данного договора земельный участок относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Договор аренды заключен на срок до 26.06.2056.

По договору от 23.01.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009 N 7700001260 ЗАО "Сады Кубани" уступило ООО "СБФ Логистик" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв.м., со сроком аренды до 26.06.2056. Договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка от 23.01.2012 зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 03.04.2012.

В соответствии с дополнительным соглашением от 22.08.2012 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "СБФ Логистик" в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв.м., договор аренды от 29.06.2009 N 7700001260 стороны решили считать договором от 29.06.2009 N 4900771260, внесли в договор изменения, указав в качестве арендодателя муниципальное образование город-курорт Сочи.

28.06.2013 между ООО "СБФ Логистик" и дачным некоммерческим партнерством "Южный берег" заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260, по которому ООО "СБФ Логистик" передало дачному некоммерческому партнерству "Южный берег" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв.м. на срок до 26.06.2056. Договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка от 28.06.2013 прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 10.09.2013. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв.м. находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи с 10.02.2012, в отношении земельного участка зарегистрировано арендное обременение в пользу дачного некоммерческого партнерства "Южный берег", дата регистрации - 27.08.2009, срок регистрации - с 27.08.2009 по 26.06.2056, основание регистрации - договор аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260. Иные права или обременения в отношении земельного участка не зарегистрированы.

26.09.2013 истцом внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части вида разрешенного использования - на "дачное хозяйство". 08.07.2014 года партнерство обратилось в администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, письмом департамента имущественных отношений г. Сочи от 24.07.2014 N 16527/020616 истцу было отказано.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающую арендодателем по договорам аренды, изменить вид разрешенного использования арендованных земельных участков по выбору арендатора.

В обоснование своих требований истец ссылается на положения ч. 1 ст. 422 ГК РФ которые предусматривают, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами действующими в момент его заключения.

В силу п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Решением Городского собрания города Сочи от 29.12.2009 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи" (далее - Правила), с учетом изменений, утвержденных Городским собранием города Сочи от 12.12.2011 N 210, спорный земельный участок расположен в зоне "Ж-2" - зона застройки малоэтажными жилыми домами коттеджного и блокировочного типа до 15 метров. Согласно указанным Правилам вид разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования" разделен на "личное подсобное хозяйство", "садоводство", "дачное хозяйство".

На основании данных норм истец полагает, что спорный договор не соответствует действующему законодательству и в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ подлежит изменению в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Как следует из материалов дела на момент заключения договора (29.06.2009) его условия, в части разрешенного вида использования, не противоречили действующему законодательству.

Истец обоснованно указывает на то, что разрешенный вид использования "для сельскохозяйственного использования" Правилами фактически исключен путем разделения на иные виды разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, как верно указывает в исковом заявлении истец, в соответствии с общими принципами права приоритетом над общими нормами обладают специальные нормы.

Законодатель, указывая в п. 3 ст. 85 ЗК РФ на обязательность градостроительных регламентов для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами, предусмотрел специальную норму на случай изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ в случае, если виды использования земельного участка и прочно связанные с ним объекты недвижимости не входят в перечень видов разрешенного использования, констатируется их несоответствие установленному градостроительному регламенту.

Вместе с тем, из абзаца 2 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ следует, что указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В рассматриваемом случае, истцом, ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции, не представлено доказательств того, что использование земельного участка в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Следовательно, положения ч. 1 ст. 422 ГК РФ соблюдены, использование земельного участка в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования допускается законом.

Кроме того, использование земельного участка в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования даже без учета специальных положений абзаца 2 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ не противоречит Правилам.

В п.п. 2 п. 1.6. главы 1 Правил установлено, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока их приведения в соответствии с градостроительным регламентом.

Из вышеизложенного следует, что изменение спорного договора в судебном порядке на основании его несоответствия действующему законодательству невозможно, поскольку спорные положения договора действующему законодательству соответствуют.

В отсутствии императивных норм закона обязывающих изменить спорное условие договора, отношения сторон по спорному договору подлежат рассмотрению в рамках гражданских правоотношений, возникших из договоров аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предметом договора аренды от 29.06.2009 N 7700001260 является земельный участок с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования".

Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельных участков в соответствии с данным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 указанного Кодекса предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у администрации как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных участков по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Данные выводы суда соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении от 25.06.2013 N 1756/13. Аналогичная судебная практика отражена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2014 по делу N А21-7087/2013, Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2014 N Ф03-5537/2014 по делу N А51-16422/2014, Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2014 N Ф07-2370/2014 по делу N А21-7087/2013.

Кроме того, в ч. 2 ст. 422 ГК РФ указано, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Указанные Правила обратной силы не имеют.

Из нормы п. 4.1.1. спорного договора следует, что внесение изменений и дополнений в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство является правом арендодателя, а не его обязанностью.

Таким образом, императивные нормы закона в силу которых ответчик обязан заключить дополнительное соглашение к спорному договору аренды отсутствуют, совокупность обстоятельств являющихся основанием для изменения договора аренды в соответствии с ч. 2 ст. 451 ГК РФ истцом не приведена и не доказана, условия договора не обязывают истца заключить дополнительное соглашение в связи с принятием указанных Правил.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.06.2015 по делу N А32-20004/2013.

С учетом сказанного, ссылка истца на п. 11 ст. 85 ЗК РФ отклоняется апелляционным судом.

В целом суд считает необходимым отметить, что истцом не обоснованно, чем и каким образом нарушаются его права на использование данного земельного участка в соответствии с договорными условиями, какое законное право истца и каким образом будет восстановлено в случае внесения рассматриваемых изменений в договор.

Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2014 по делу N А32-30066/2014 подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2014 по делу N А32-30066/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко