Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 октября 2015 г. N Ф08-6569/15 по делу N А32-41694/2014

г. Краснодар

01 октября 2015 г.

Дело N А32-41694/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЛЕО" (ИНН 2319001637, ОГРН 1022302928350), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Попов А.А.) по делу N А32-41694/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "ЛЕО" (далее - общество) со следующими требованиями:

- взыскать с ответчика 2 434 989 рублей долга по арендной плате и 480 557 рублей 65 копеек пеней по договору от 01.08.2012 N 4900007743 аренды земельного участка площадью 5 400 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303006:122, расположенного по ул. Фурманова, 7, Хостинского р-на, г. Сочи;

- признать отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка по договору от 01.08.2012 N 4900007743.

Иск мотивирован неисполнением обществом в период с 22.08.2012 по 30.09.2014 обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности. Допущенное нарушение является основанием для прекращения арендных отношений и взыскания с ответчика задолженности и договорной нестойки на основании статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс) и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Расчет задолженности произведен администрацией в соответствии с условиями договора от 01.08.2012 N 4900007743.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015, иск удовлетворен в части. С ответчика в пользу истца взыскано 2 434 989 рублей задолженности по арендной плате за период с 22.08.2012 по 30.09.2014, 480 557 рублей 65 копеек пеней, а также 37 577 рублей 73 копейки государственной пошлин. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Судебные инстанции установили, что 01.08.2012 администрацией и обществом заключен договор N 4900007743 о предоставлении во временное владение и пользование (на 49 лет) земельного участка площадью 5400 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303006:122 для размещения и эксплуатации принадлежащих обществу складских помещений. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи. Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по арендной плате, администрация обратилась с иском в арбитражный суд. Суды при разрешении спора исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса), а также наличия у арендатора обязанности по внесению арендной платы (статьи 309, 310, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). Неустойка рассчитана истцом на основании статьи 330 Гражданского кодекса и пункта 6.2 договора. Установив, что обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком в период с 22.08.2012 по 30.09.2014 обществом не исполнена, суды признали обоснованными и удовлетворили требования администрации о взыскании с ответчика долга по арендной плате и договорной неустойки. Удовлетворение требования о признании права отсутствующим возможно лишь при фактическом владении истцом недвижимым имуществом и при отсутствии иных способов защиты. Судебные инстанции установили, что земельный участок находится в фактическом владении ответчика, договор аренды является действующим и в установленном законом порядке не прекращен. Поэтому признание зарегистрированного права аренды отсутствующим не восстановит права муниципального образования. Следовательно, иск администрации в части признания обременения (в виде аренды общества) отсутствующим не может быть удовлетворен. Расходы по государственной пошлине распределены судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В соответствии с постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации N 337 от 12.04.1993, Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов города Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Таким образом, спорный участок до 2009 года относился (в силу закона) к федеральной собственности. На территории Краснодарского края полномочия собственника в отношении федерального имущества осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае. Администрация не имела полномочий на предоставление спорного участка обществу, поэтому договор аренды недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса. В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. С требованием о признании обременения (в виде аренды в пользу общества) отсутствующим администрация обратилась в суд с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). При этом все условия применения такого способа защиты истцом соблюдены. Спорной записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), совершенной в отсутствие законных оснований (во исполнение ничтожной сделки), нарушаются права муниципального образования (в настоящее время - собственника земельного участка). Право собственности истца уже признано государством, поэтому признание права муниципальной собственности на спорный участок в судебном порядке невозможно. Применение виндикационного способа защиты также невозможно, поскольку на земельном участке расположено недвижимое имущество, принадлежащее обществу. Таким образом, признание обременения отсутствующим является надлежащим (единственно возможным) способом защиты нарушенных прав муниципального образования.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Договор аренды заключен с обществом как собственником недвижимого имущества (для эксплуатации складских помещений). Ответчик является владеющим арендатором и фактическим пользователем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:122. Оспаривание регистрации договора аренды (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания от основания, из которого право (обременение) возникло. Договор аренды от 01.08.2012 N 4900007743 является заключенным и действующим, недействительной (ничтожной) сделкой в установленном (судебном) порядке не признан. Вывод судебных инстанций об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права основан на законе (статьи 1, 12 Гражданского кодекса, статья 4 Кодекса) и соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования администрации о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом права (обременения в виде) аренды не имеется.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 01 августа 2012 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 4900007743 аренды земельного участка площадью 5400 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303006:122, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, 7. Договор заключен сторонами на 49 лет, земельный участок предоставлен арендатору для размещения и эксплуатации складских помещений. Пунктом 3.3. договора установлено, что внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. В пункте 6.2 закреплено, что за нарушения сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (л. д. 12 - 17).

Обществом представлены свидетельства от 16.10.2009 и от 06.11.2009 о государственной регистрации права собственности на три объекта недвижимости (складские здания), расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, 7 (л. д. 81 - 83).

23 марта 2012 года в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303006:122 площадью 5400 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 23.10.2013 N 19/344/2013-153. Этой же выпиской подтверждается факт регистрации 22.08.2012 договора аренды (л. д. 27, 28).

По сведениям государственного кадастра недвижимости, отраженным в кадастровом паспорте от 18.11.2013 N 2343/12/13-1005574, земельному участку площадью 5400 кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0303006:122, установлено разрешенное использование - для размещения и эксплуатации складских помещений (л. д. 18 - 20).

Ссылаясь на наличие у общества непогашенной задолженности по договору аренды от 01.08.2012 N 4900007743, а также предпринятые меры по прекращению договорных отношений, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности (за период с 22.08.2012 по 30.09.2014) и признании отсутствующим обременения (в виде аренды земельного участка).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с общества 2 434 989 рублей арендной платы и 480 557 рублей 65 копеек неустойки. Решение и апелляционное постановление в части удовлетворения исковых требований сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

По правилам статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок площадью 5400 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303006:122 находится в пользовании общества на основании договора аренды от 01.08.2012 N 4900007743. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на указанный земельный участок зарегистрировано 23.03.2012, обременение данного права арендой в пользу общества зарегистрировано 22.08.2012 (л. д. 27, 28). Право собственности общества на три складских здания, расположенные на данном участке, зарегистрировано в ЕГРП в 2009 году (л. д. 81 - 83). Земельный участок находится в фактическом владении ответчика, договор аренды является действующим и в установленном законом порядке не прекращен. С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций признали, что удовлетворение требования о признании зарегистрированного за обществом права аренды отсутствующим недопустимо.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения исковых требований окружным судом отклоняется как основанный на неправильном понимании заявителем норм Гражданского кодекса о способах защиты нарушенного права, а также противоречащие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель жалобы неправомерно ссылается в кассационной жалобе на недействительность (ничтожность) договора аренды от 01.08.2012 N 4900007743 как заключенного администрацией с превышением полномочий, предоставленных ей законом (статьи 168, 209 Гражданского кодекса). Указанный договор заключен сторонами после государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303006:122 за муниципальным образованием город-курорт Сочи. С учетом установленных судами при разрешении спора обстоятельств, требование администрации о признании права (обременения в виде аренды) отсутствующим является незаконным (статьи 1, 12 и 131 Гражданского кодекса, статья 4 Кодекса, статья 2 Закона о регистрации). Позиция истца противоречит также разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22, и нарушает права законного арендатора земельного участка (общества).

Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 по делу N А32-41694/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин