Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 октября 2015 г. N Ф08-6762/15 по делу N А32-40522/2014

г. Краснодар

02 октября 2015 г.

Дело N А32-40522/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Эйс" (ИНН 2320100720, ОГРН 1022302923191) - Школьника М.И.

(доверенность от 22.12.2014), в отсутствие представителя органа, осуществляющего публичные полномочии, - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2015 (судья Грачев С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 (судьи Илюшин Р.Р., Ефимова О.Ю., Сулименко О.А.) по делу N А32-40522/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Эйс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании незаконным решения об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство от 07.04.2011 N RU 23309-1496.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015, заявление удовлетворено. Суды исходили из того, что общество приступило к строительству объекта до истечения срока подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство, пропуск установленного градостроительным законодательством срока подачи такого заявления не влечет безусловный отказ в продлении срока действия разрешения на строительство, общество правомерно владеет земельным участком площадью 8347 кв. м с кадастровым номером 23:49:02:03005:0025, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, относящимся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для завершения строительства многоквартирного жилого дома на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.09.2008 N 4900004795 (далее - земельный участок, договор аренды), вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-1727/2013 подтверждена законность названного владения, обществом соблюдается максимальный процент застройки, установленный в градостроительном плане земельного участка N RU233090000-000000000002635, оспариваемым решением созданы препятствия в осуществлении строительной деятельности, по истечении срока консервации строительства администрация обязана была восстановить срок действия выданного ранее разрешения на строительство, срок обращения с заявлением о продлении разрешения на строительство обществом не пропущен.

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на недействительности (ничтожности) договора аренды, являвшегося основанием выдачи разрешения на строительств, на отсутствии у администрации в момент заключения договора аренды полномочий по распоряжению земельным участком, на отсутствии у общества правоустанавливающих документов на земельный участок как в момент выдачи разрешения на строительство, так и при рассмотрении заявления о продлении срока его действия, на непредставлении обществом доказательств начала строительства на земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу общество, выражая согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 17.09.2008 муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель), общество, потребительский жилищно-строительный кооператив "Весна", общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестспорт" (арендаторы) на основании постановления главы города Сочи от 18.12.2003 N 874 заключили договор аренды земельного участка. Договор аренды, как следует из его преамбулы, заключен в связи с переходом к арендаторам права собственности на недвижимое имущество по договорам возмездного отказа от права собственности от 18.01.2005, купли-продажи от 14.04.2008, от 17.03.2008, характеристики которого не раскрыты. В качестве цели заключения договора аренды указано завершение строительства многоквартирного жилого дома. Земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 27.11.2008.

Обществу выдано разрешение от 07.04.2011 N RU 23309-1496 на строительство на земельном участке 18-ти этажного многоквартирного жилого дома общей площадью 17 950 кв. м со сроком действия до 07.10.2013.

В актах проверки от 14.01.2013 N 14-151Ц-Ю-15-ДЛ, от 29.03.2013 N 14-15Щ-Ю-285-ТД специалистами Управления государственного строительного надзора Краснодарского края зафиксировано, что строительные работы на земельном участке обществом не ведутся. Департамент строительства администрации направил обществу требование от 14.04.2013 N 123 о производстве консервации объекта незавершенного строительства и приведении его к единому архитектурно-планировочному облику с предложением о заключении до 01.07.2013 соглашения о консервации. Сторонами заключено соглашение от 03.04.2013 N 5, которым на общество возложена обязанность по консервации объекта незавершенного строительства и обеспечению его единого архитектурно-планировочного облика до 31.06.2013.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 07.05.2014 N 19/1 о продлении срока действия разрешения на строительство от 07.04.2011 N RU 23309-1496. К заявлению приложен составленный отделом по городу Сочи Управления государственного строительного надзора Краснодарского края акт проверки от 24.04.2014 N 14-151Ц-Ю-294-АЯ, в котором указано, что на момент проверки на земельном участке выполнен демонтаж строений, вырыт котлован фундамента, выполнена подготовка под заливку фундаментной плиты, частично возведены опорные сооружения.

Письмом от 01.08.2014 N 21.01-10/10094 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации известил общество о принятом решении об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство от 07.04.2011 N RU 23309-1496 в связи тем, что строительство многоквартирного дома не начато до истечения срока подачи соответствующего заявления.

Считая названное решение незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) муниципальный правовой акт определен, в том числе, как принятое органом местного самоуправления решение по вопросам местного значения. К вопросам местного значения городского округа подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Градостроительный кодекс) и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Закона N 131-ФЗ отнесена выдача разрешений на строительство.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Правоустанавливающий документ на земельный участок значится первым в перечне документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен уполномоченным органом, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство объекта не начато до истечения срока подачи такого заявления.

Отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании незаконным ненормативного правового акта (решения) органа местного самоуправления не препятствует оценке законности такого акта. В силу абзаца 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суд вправе не применять ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащий закону.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.

Собственнику, в соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. Универсальность соответствующего разъяснения и отсутствие законодательного запрета позволяет руководствоваться им и при рассмотрении споров по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса с целью выяснения факта нарушения прав заявителя оспариваемыми решением, действием (бездействием).

Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса). Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П применительно к названной процессуальной норме подчеркнул, что преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Пределы действия преюдициальности судебного решения объективно определяются тем, что установленные судом в рамках его предмета рассмотрения по делу факты в их правовой сущности могут иметь иное значение в качестве элемента предмета доказывания по другому делу. Признание преюдициального значения судебного решения предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 N 2045/04, от 03.04.2007 N 13988/06 сформулирован аналогичный правовой подход, согласно которому освобождение от повторного доказывания преюдициально установленных фактических обстоятельств спора не исключает их различной правовой оценки, зависящей от характера конкретного спора. Преюдициальными являются установленные по ранее рассмотренному делу обстоятельства, но не выводы о правовой квалификации правоотношений и толковании правовых норм.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-1727/2013, в котором участвовали общество и администрация, установлено, что на момент заключения договора аренды, в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и находился в федеральной собственности, полномочиями по распоряжению которой муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации не обладало. Доказательства принятия уполномоченным органом (Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае) решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу в деле отсутствуют. Суды, в этой связи, заключили о недействительности (ничтожности) договора аренды как противоречащего вышеприведенным нормативным положениям.

Поскольку квалификация договора аренды как ничтожной сделки является только правовым выводом (не обстоятельством), оценка договора аренды на предмет его соответствия нормам действовавшего в момент его заключения законодательства в рамках настоящего дела необходима для оценки в порядке абзаца 12 статьи 12 Гражданского кодекса разрешения на строительство от 07.04.2011 N RU 23309-1496 как акта органа местного самоуправления, изданного на основании, в том числе названного договора как правоустанавливающего документа на земельный участок.

Положения части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса, обязывающие уполномоченный орган в принятии решения об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство (в случае, если строительство объекта не начато) не могут быть истолкованы как устанавливающие запрет на отказ в продлении срока действия разрешения на строительство по иным основаниям. Обратный вывод суда апелляционной инстанции противоречит вышеприведенной норме и основан на ошибочном ее толковании.

Без оценки договора аренды и разрешения на строительство от 07.04.2011 N RU 23309-1496 на предмет их соответствия действовавшим в момент их заключения и выдачи нормативным положениям, выводы о правомерности владения обществом земельным участком и о наличии у администрации безусловной обязанности по продлению срока действия выданного ранее разрешения на строительство не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу N А32-40522/2014 отменить.

Дело N А32-40522/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин