Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 октября 2015 г. N Ф08-7039/15 по делу N А53-1605/2014

г. Краснодар

20 октября 2015 г.

Дело N А53-1605/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" (ОГРН 5087746049012) - Пендюрина Н.П. (доверенность от 08.10.2013), от ответчика - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304) - Курилюк И.А. (доверенность от 21.09.2015), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А53-1605/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент имущественно-земельных отношений), в котором просило:

- принять решение об изменении договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183 путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м, кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107 (далее - участок), для использования в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью" (уточненные требования, т. 2, л. д. 54, 57).

Определением от 11.03.2014 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры, т. 1, л. д. 121 - 122).

На основании определения председателя седьмого судебного состава от 27.05.2014, в связи с болезнью судьи Захарченко О.П., в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) настоящее дело передано на рассмотрение судье Палий Ю.А., которое начато с начала (т. 1, л. д. 127 - 128, 131, 132 - 133).

Определением от 24.07.2014 производство по делу (с учетом ходатайства истца) приостанавливалось до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу N А40-3501/2014 (т. 2, л. д. 36 - 37).

Решением от 18.03.2015 в иске отказано. Судебный акт мотивирован следующим. На основании протокола о результатах торгов от 28.08.2009, проведенных Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице федерального государственного унитарного предприятия "Государственное предприятие по реализации военного имущества" в рамках сводного исполнительного производства, к обществу перешли права и обязанности по договору от 14.03.2005 N 27183 аренды земельного участка, предоставленного (обществу с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго") для проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса. Право аренды общества в отношении земельного участка зарегистрировано в Едином государственном реестре праве на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 09.03.2010. В рамках дела N А40-3501/2014 Арбитражным судом города Москвы рассмотрен и отклонен иск департамента имущественно-земельных отношений к обществу о расторжении договора аренды от 14.03.2005 N 27183 и обязании возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок. Суды пришли к выводам о том, что общество приступило к освоению земельного участка, департаментом имущественно-земельных отношений не доказан факт существенного нарушения арендатором условий договора. Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском полагая, что содержание пункта 1.1. договора аренды земельного участка противоречит положениям Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (утверждены решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87, далее - Правила землепользования и застройки). В соответствии с Правилами землепользования и застройки территория земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011 относится к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ/7/05), что исключает возможность строительства на нем агротехнического комплекса (данный вид разрешенного использования не предусмотрен) и позволяет осуществлять на участке строительство жилого микрорайона с необходимым комплексом объектов социальной инфраструктуры. По сути, требования истца сводятся к изменению цели предоставления земельного участка, предусмотренной договором, на другие цели, которые им не предусмотрены, и для которых торги по предоставлению земельного участка не проводились. Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Из системного анализа правовых норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Поскольку спорный участок предоставлен истцу на торгах для определенных целей (проектирование, строительство и последующая эксплуатация агротехнического комплекса), изменение существующего вида его разрешенного использования на другой вид строительства, которое предполагается новым градостроительным регламентом, без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса, недопустимо. Проведение торгов по продаже права аренды земельного участка с различными видами использования привлекает разное количество претендентов и от цели использования участка зависит формирование цены права аренды. В данном случае, торги по продаже аренды с тем видом использования, что испрашивает истец, не проводились, а соответственно, цели публичности предоставления земельного участка не будут достигнуты в случае изменения его цели предоставления (условия договора) без проведения торгов.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 решение от 18.03.2015 по настоящему делу отменено, принят новый судебный акт. Исковые требования общества удовлетворены. В договор аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183 внесены изменения, путем изложения его пункта 1.1. в новой редакции: "1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107 (далее - Участок), для использования в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью". Суд апелляционной инстанции мотивировал свое постановление следующим. Федеральным законодательством предусмотрено, что право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка осуществлять строительство (реконструкцию) находящихся в его собственности объектов недвижимости ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Данный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13. Отсутствие в Правилах землепользования и застройки такого вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, как строительство агротехнического комплекса, исключило возможность строительства на арендуемом обществом участке названного комплекса, как это предусмотрено договором аренды от 14.03.2005 N 27183. Апелляционная коллегия признала изменение обстоятельств существенным, поскольку факт внесения изменений в Правила землепользования и застройки, исключающих реализацию условия договора аренды о строительстве агротехнического комплекса, в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является существенным изменением обстоятельств, из которых общество исходило, приобретая право аренды земельного участка на торгах в рамках сводного исполнительного производства от 21.05.2009 N 61/19/6154/1/2009-СД. Указанное изменение градостроительного регламента привело к невозможности исполнения истцом условий договора аренды от 14.03.2005 N 27183. Суд апелляционной инстанции учел, что общество приступило к освоению земельного участка в соответствии с измененным градостроительным регламентом, и такие действия производились арендатором с согласия администрации г. Ростова-на-Дону и департамента архитектуры. Постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 N 2154 и от 05.11.2004 N 1828, на основании которых изначально был заключен договор аренды от 14.03.2005, фактически изменены в части вида разрешенного использования земельного участка путем издания постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2013 г. N 796 о проведении публичных слушаний по разработанному обществом проекту планировки и межевания для застройки рассматриваемого земельного участка многоквартирными домами во исполнение генерального плана города. Вывод суда первой инстанции о недопустимости изменения существующего вида разрешенного использования земельного участка на другой вид, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 30.1 Земельного кодекса, апелляционный суд признал не соответствующим нормам материального права. Статья 30.1 Земельного кодекса введена только Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ и, в соответствии с его статьей 18, вступила в силу с 01.10.2005. Следовательно, действовавший на момент заключения договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183 порядок предоставления земельных участков для строительства (в том числе жилых домов), при заключении договора был соблюден. Отсутствие проведения торгов перед заключением договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N2 7183 само по себе не может рассматриваться в качестве препятствия к изменению условий договора, так как наличие или отсутствие торгов не зависело от воли арендатора. На момент проведения торгов в рамках исполнительного производства - 28.08.2009, сведения о возможном изменении правил землепользования и застройки города (в части вида использования спорного участка) отсутствовали. Указанные изменения внесены решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87, то есть по истечении сроков, определенных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ). При таких обстоятельствах внесение изменений в договор аренды земельного участка является единственным способом защиты прав арендатора. Расторжение договора аренды в рассматриваемой ситуации (на основании пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса) повлечет для общества значительный ущерб. Поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается направленность воли органа местного самоуправления на реализацию права истца на исполнение договора аренды от 14.03.2005 N 27183 с учетом измененных Правил землепользования и застройки города (в редакции от 26.04.2011), постольку суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях общества злоупотребления правом и о наличии правовых оснований для внесения изменений в указанный договор.

В кассационной жалобе департамент имущественно-земельных отношений просит апелляционное постановление от 18.06.2015 по настоящему делу отменить, оставить в силе решение от 18.03.2015. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неправомерно не применил закон, подлежащий применению, а именно, статью 30.1 Земельного кодекса. Внесение изменений в договор аренды от 14.03.2005 N 27183 в части изменения вида разрешенного использования, позволит осуществить жилищное строительство на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, что недопустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса. Сообщение о проведении торгов, публикация которого предшествовала заключению арендной сделки (поступила одна заявка), содержало информацию о предоставлении земельного участка под строительство и проектирование именно агротехнического комплекса, тогда как в случае размещения объявления о предоставлении земельного участка для проектирования и строительства многоквартирных домов, желающих приобрести в аренду земельный участок могло быть больше. Суд апелляционной инстанции неверно сделал вывод о том, что внесение изменений в договор аренды земельного участка является единственным способом защиты прав арендатора. Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки содержит большое количество разрешенных видов использования, не связанных с размещением жилья. В соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 N 2154 о предоставлении земельного участка для проектирования и строительства агротехнического комплекса (с учетом внесенных в него изменений постановлениями от 05.11.2004 и от 22.12.2006) данный комплекс состоит из открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур, газотурбинной электростанции, логистического центра, объектов инфраструктуры, спортивно-оздоровительного комплекса, торгов-развлекательного комплекса. Территориальная зона, в которой расположен спорный участок, содержит практически все виды разрешенного использования, которые перечислены в правовом акте администрации города Ростова-на-Дону о предоставлении земельного участка в составе агротехнического комплекса. Следовательно, обществу необходимо обратиться в департамент архитектуры за разработкой проекта планировки в целях размещения предусмотренных постановлением о предоставлении земельного участка и соответствующим договором аренды земельного участка объектов.

Письменные отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель департамента имущественно-земельных отношений на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель общества просил жалобу отклонить.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, с 09.03.2010 к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183, заключенному на срок с 01.10.2003 по 01.10.2052 между департаментом имущественно-земельных отношений (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" (арендатор), в отношении земельного участка из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107 (далее - земельный участок), предоставленного для использования в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса. Запись об обременении земельного участка арендной в пользу общества внесена в ЕГРП в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 11 - 12, 13 - 14, 15 - 18, 18 - 19, 19 - 20, 21 - 23, 24 - 25).

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 22.02.2012 N 101 (в редакции постановления от 10.09.2012 N 769) обществу, как арендатору земельного участка по договору от 14.03.2005 N 27183, разрешена в течение 1 года подготовка, а постановлением от 25.04.2013 N 441 - продлен до 22.08.2013, срок подготовки документации по планировке и межеванию территории (проекта планировки и проекта межевания) площадью 368 718 кв. м, предписано получить в департаменте архитектуры задание на разработку проекта, представить в названный департамент на проверку разработанный проект для его дальнейшего утверждения в установленном порядке (т. 1, л. д. 26, 27, 28).

Департаментом архитектуры 08.10.2012 на основании заявления общества утверждено задание на разработку документации по планировке спорной территории (проекта планировки и проекта межевания; т. 1, л. д. 29 - 33).

Согласно заключению департамента архитектуры от 14.06.2013 N 2 документация по планировке (проект планировки и проект межевания) территории по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4 соответствует требованиям задания от 08.10.2012 и Градостроительному кодексу (т. 1, л. д. 34 - 42).

31.07.2013 в газете "Ростов официальный" N 31 (974) опубликовано постановление администрации города от 30.07.2013 N 796 "О проведении публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы 1/4" (т. 1, л. д. 43 - 44).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-15688/2014 (решение от 21.08.2014, апелляционное постановление от 28.11.2014 о частичном изменении решения, постановление окружного суда кассационной инстанции от 24.03.2015 об оставлении без изменения постановления суда апелляционной инстанции) бездействие администрации, выраженное в непринятии решения об утверждении разработанной обществом документации по планировке территории признано незаконным, на администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и интересов общества путем рассмотрения разработанной обществом документации по планировке территории в соответствии с Регламентом подготовки и проведения публичных слушаний по проектам планировки и межевания территории, утвержденным постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 05.02.2007 N 70.

15.11.2013 общество обратилось в департамент имущественно-земельных отношений с письмом от 13.11.2013 N 11, в котором, в целях приведения текста договора аренды от 14.03.2005 N 27183 в соответствие с действующими нормативно-правовыми актами, в том числе Правилами землепользования и застройки, просило подписать дополнительное соглашение к договору, предусматривающее изменение цели использования участка с кадастровым номером 61:44:0030402:11 на "в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания" (т. 1, л. д. 45 - 46, 47 - 48).

22 ноября 2013 года департамент имущественно-земельных отношений сообщил обществу о невозможности внесения указанных изменений в договор аренды, по причине недопустимости осуществления жилищного строительства на земельном участке в обход установленной процедуры (торги в форме аукциона), регламентированной пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 49 - 50).

Полагая, что после принятия Правил землепользования и застройки (в редакции от 26.04.2011) строительство агротехнического комплекса на арендуемом по договору от 14.03.2005 N 27183 земельном участке исключено, и договор в указанной части противоречит названным Правилам, добросовестный арендатор осуществлял освоение земельного участка в соответствии с положениями статей 42, 85 Земельного кодекса, Правил землепользования и застройки, заданиями департамента архитектуры, действовавший порядок предоставления земельных участков для строительства (в том числе жилых домов) был соблюден при заключении договора аренды от 14.03.2005 N 27183, и изложенный в письме департамента имущественно-земельных отношений от 22.11.2013 отказ внести изменения в этот договор необоснован, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 названного Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса, при наличии одновременно условий, перечисленных в пункте 2 названной статьи.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Удовлетворяя требования общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что существенным изменением обстоятельств, из которых общество исходило, приобретая право аренды земельного участка на торгах в рамках сводного исполнительного производства, является внесение в Правила землепользования и застройки изменений, исключающих реализацию условия договора аренды о строительстве агротехнического комплекса.

В то же время, апелляционный суд не учел, что в силу прямого указания пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пунктом 3 решения от 26.04.2011 N 87 Ростовской-на-Дону городской Думы о принятии Правил землепользования и застройки предусмотрено вступление его в силу со дня официального опубликования, норма о распространении названного решения (и утвержденных им Правил) на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды земельных участков, в решении отсутствует.

Кроме того, ссылаясь на отсутствие в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, такого вида разрешенного использования как строительство агротехнического комплекса, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не выявили невозможность осуществления строительства объектов, составляющих агротехнический комплекс на основании норм постановления администрации от 05.11.2004 N 1828.

Вывод суда апелляционной инстанции об утрате арендатором возможности исполнения условий договора аренды от 14.03.2005 N 27183 не подтвержден какими-либо доказательствами, достоверно свидетельствующими о наличии у общества препятствий для проектирования и строительства объектов, составляющих агротехнический комплекс, значительная часть территории которого (открытые земли для выращивания саженцев декоративных культур, площадью 23 га) вообще не предполагала застройку земельного участка.

Указание апелляционного суда на фактическое изменение в части вида разрешенного использования земельного участка постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 N 2154 и от 05.11.2004 N 1828, на основании которых изначально был заключен договор аренды от 14.03.2005, путем издания постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2013 N 796 о проведении публичных слушаний по разработанному обществом проекту планировки территории и проекту межевания территории по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4, не обосновано ссылкой на закон или иной нормативный правовый акт, регламентирующий такой способ изменения муниципальных правовых актов, как фактическое изменение.

Наличие решения администрации города Ростова-на-Дону, предписывающего департаменту имущественно-земельных отношений заключить с обществом соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183 в части назначения переданного в аренду участка, в материалах дела также отсутствует.

Соглашаясь с правовой позицией истца, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что при заключении в установленном порядке договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению участка прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами договора аренды возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке. Поэтому, действия (решения) лиц, не являющихся сторонами арендной сделки, иск об изменении условий которой рассматривается в судебном порядке, сами по себе правового значения для разрешения такого спора не имеют, равно как и действия стороны сделки, не обусловленные исполнением условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В то же время, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (уполномоченным на распоряжение земельным участком органом государственной власти или органом местного самоуправления) изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать департамент имущественно-земельных отношений, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления). Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

Таким образом, внесенное постановлением суда апелляционной инстанции от 18.06.2015 по настоящему делу изменение в пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183, о праве арендатора использовать земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030402:11 в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, полностью лишает арендодателя свободы волеизъявления при распоряжении находящимся в публичной собственности земельным участком, и последующем контроле за его надлежащим использованием в соответствии с условиями обязательства (статьи 309, 310, 608 Гражданского кодекса).

Примененный судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора подход также неправомерно не учитывает особенности закрепленных в Земельном кодексе и принятых в соответствии с ним иных законах и правовых актах, процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, призванных гарантировать всем лицам равный доступ к земельным ресурсам (пункт 11 части 1 статьи 1, часть 3 статьи 3, часть 2 статьи 22, части 4 и 5 статьи 30 Земельного кодекса, в действующих в соответствующий период редакциях), закрепленный в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса принцип равенства участников регулируемых гражданским законодательством отношений.

Заключению договора аренды от 14.03.2005 N 27183 не предшествовало публичное предложение о передаче его для использования в соответствии с любым видом

разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Суд первой инстанции, в свою очередь, отклоняя иск общества, обоснованно принял во внимание фактические обстоятельства, указывающие на намерение арендатора осуществить на спорном участке жилищное строительство, действующие на момент возникновения спорных правоотношений (2013 год) положения статей 30.1, 30.2 Земельного кодекса, и исходил из того, что земельные участки для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и путем продажи на аукционе права на заключение договора аренды.

Установив, что истец обратился за внесением изменений в договор после истечения предельного срока, в течение которого земельный участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) без проведения торгов (01.03.2007), и отсутствуют доказательства соблюдения обществом условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, суд первой инстанции верно отметил, что механизм изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренный статьей 451 Гражданского кодекса, не может быть использован в силу прямого указания закона.

То обстоятельство, что действовавший на момент заключения договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183 порядок предоставления земельных участков для строительства (в том числе жилых домов), был соблюден, и указанный договор заключен без проведения торгов, безосновательно истолковано судом апелляционной инстанции, как не предполагающее соблюдения действующих в 2013 году, на момент возникновения настоящего спора, положений статей 30.1 и 30.2 Земельного кодекса.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель и арендатор связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011 осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством. Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка (возможность такого изменения самостоятельно арендатором), в том числе на проектирование, строительство и последующую эксплуатацию многоквартирных жилых домов, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, и является недопустимым.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены (изменения) судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), а выводы апелляционного суда не основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и подлежащих применению к правоотношениям сторон нормам права, постановление от 18.06.2015 подлежит отмене, а решение от 18.03.2015 - оставлению в силе.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент имущественно-земельных отношений (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 по делу N А53-1605/2014 отменить, решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2015 - оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин