Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 октября 2015 г. N Ф08-7129/15 по делу N А32-17138/2013

г. Краснодар

22 октября 2015 г.

Дело N А32-17138/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Мантула Г.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стелс" (ИНН 7705751880, ОГРН 5067746494624) - Куценюка И.И. (доверенность от 21.01.2015), Мамжиева А.В. (доверенность от 14.08.2015) и Машенской И.С. (доверенность от 07.04.2015), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу N А32-17138/2013, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Стелс" (далее - общество) о возложении обязанности осуществить снос шестиэтажного объекта незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 39 м на 20 м площадью застройки 780 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23.

Определением суда от 05.05.2015 принят встречный иск общества о признании права собственности на здание торгового центра (литера Б) общей площадью 5582,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8.

Решением суда первой инстанции от 22.05.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.08.2015, в удовлетворении исковых требований администрации отказано. Встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного. Заявитель указывает, что общество осуществило строительство с нарушением указанных в разрешении на строительство и проектной документации параметров. Спорное строение возведено в границе особо охраняемой природной территории, поэтому судам следовало установить наличие заключения государственной экологической экспертизы. В материалах дела отсутствуют заключения уполномоченных органов, подтверждающие соответствие самовольной постройки противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Договор аренды от 05.10.2006 N 4900003975 является ничтожным, поскольку у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению федеральным имуществом.

В отзыве на кассационную жалобу общество считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, а доводы жалобы - несостоятельными.

В судебном заседании представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

13 октября 2015 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 20 минут 20.10.2015, после перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 29.05.2002 ООО "Гастроном N 1" (продавец) и ООО "Лиратон" (покупатель) заключили договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: помещения первого этажа (литера А) 1, 1/1, 2 - 5, 5/1, 6, 6/1, 7, 8, 9, 9/1, 10, 11, 11/1, 12 - 15, 151/1 и 16 - 18, помещения второго этажа (литера А7) N 22 - 24, помещения второго этажа (литера А4) N 25, 26 общей площадью 746,3 кв. м, складское и торговое здание (литера Д) площадью 187,2 кв. м.

Согласно содержанию пунктов 2 и 3 договора, указанное имущество принадлежало продавцу на праве собственности согласно договору от 24.11.1994 N 921 купли-продажи государственного (муниципального) имущества, акту приема-передачи от 24.11.1994, перечня основных фондов от 24.11.1994, свидетельства о праве собственности от 10.01.1995, выданного комитетом по управлению имуществом г. Сочи и зарегистрированному МП БТИ г. Сочи 30.01.1995 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.09.2001).

Согласно пункту 14 договора, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым отчуждаемыми помещениями здания продовольственного гастронома N 1, складским и торговым зданиями.

03 марта 2004 года ООО "Лиратон" (продавец) и ЗАО "Интеко-Сочи" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 03, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя указанные помещения.

Объекты переданы покупателю по акту приема-передачи имущества от 03.03.2004.

03 апреля 2008 года ЗАО "Интеко-Сочи" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи помещения, согласно которому продавец передал покупателю спорное имущество.

Общество является собственником указанного недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.07.2008 серии 23-АЕ N 029719, 23-АЕ N 029720 и 23-АЕ N 029721. Право собственности общества на объекты недвижимости не оспаривается.

Объекты недвижимого имущества общества расположены на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23. Указанный участок находится в собственности муниципального образования г. Сочи, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В связи с приватизацией муниципального имущества по договору от 24.11.1994 N 921 купли-продажи государственного (муниципального) имущества, постановлением главы администрации города Сочи от 23.11.1995 N 930 земельный участок площадью 1760 кв. м предоставлен ТОО "Гастроном N 1" в бессрочное (постоянное) пользование для размещения и эксплуатации приватизированного имущества, выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 N 426001476 с приложением чертежа границ земель и описанием координат. Акт зарегистрирован в книге записей государственных актов на право собственности, владения и пользования землей, запись N 1375.

08 декабря 1997 года комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ТОО "Гастроном N 1" (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 506, зарегистрированный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи 27.02.1998, о чем имеется соответствующая информация (отметка) на последнем листе договора.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1760 кв. м, на котором расположено здание гастронома N 1 и кафе "Модерн" по улице Войкова, 23/16 Центрального района г. Сочи.

30 октября 2003 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о постановке земельного участка на кадастровый учет и присвоении ему кадастрового номера 23:49:0204026:8 (кадастровый паспорт земельного участка от 01.07.2014 N 2343/12/14-560135).

05 октября 2006 года администрация (арендодатель) и ЗАО "Интеко-Сочи" (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900003975, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, фактически занимаемый зданием магазина и кафе "Модерн" для его реконструкции. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.

03 апреля 2008 года ЗАО "Интеко-Сочи" и общество заключили договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 05.10.2006 N 4900003975, на основании которого к обществу перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды. Договор о передаче прав зарегистрирован в установленном порядке.

Договор аренды от 05.10.2006 N 4900003975 и договор о передаче прав от 03.04.2008 N 1 не оспорены и не признаны недействительными, зарегистрированное в ЕГРП обременение земельного участка в виде аренды в пользу общества также не оспорено и не признано в судебном порядке отсутствующим.

Постановлением администрации от 06.03.2012 N 390 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:8 по улице Войкова, 16/23 в Центральном районе г. Сочи" изменен вид разрешенного использования земельного участка - под торговый центр.

На основании указанного постановления дополнительным соглашением от 27.04.2012 муниципальное образование г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды земельного участка об установлении нового вида разрешенного использования земельного участка - торговый центр. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 06.05.2012.

Общество за свой счет разработало проектную документацию на строительство торгового центра, содержащую раздел "Охрана окружающей среды", предусматривающий природоохранные мероприятия для снижения загрязнения окружающей природной среды при строительстве объекта.

03 февраля 2012 года директор Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи (далее - департамент) утвердил градостроительный план земельного участка N RU233090000-00000000000484, согласно которому земельный участок площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, предназначенный для строительства на нем торгового центра, в соответствии с правилами землепользования и застройки, утвержденными решением городского собрания г. Сочи от 29.12.2009 N 202 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи" находится в территориальной зоне "ОД-1" (многофункциональная общественно-деловая застройка). Разрешенный вид использования земельного участка соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, находящегося в территориальной зоне "ОД-1".

12 мая 2012 года администрация выдала обществу разрешение N RU 23309/2231 на строительство торгового центра на указанном земельном участке сроком до 31.12.2012, впоследствии продленного до 30.10.2013, со следующими техническими параметрами: площадь застройки - 695 кв. м, общая площадь - 5393 кв. м, строительный объем - 19 800 куб. м, количество этажей - 6.

В период разрешенного строительства общество на основании разрешения на строительство за свой счет осуществило строительство торгового центра. Согласно справкам общества от 09.04.2015 построенное здание торгового центра учитывается на балансе общества, сумма затрат на строительство составила 262 346 298 рублей.

В результате проведенных мероприятий в рамках муниципального контроля администрация выявила на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8 шестиэтажный объект незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 39 м на 20 м площадью застройки 780 кв. м, строительство которого выполнено с отступлением от параметров, указанных в разрешении на строительство, в части превышении площади застройки.

В процессе строительства объекта выявлено, что отклонение от параметров, указанных в разрешении на строительство, произошло за счет добавления четырехэтажной вставки к первоначальному варианту проекта.

Для разрешения данной ситуации общество за свой счет выполнило корректировку проектной документации, внесены изменения в первоначальную проектную документацию, увеличена площадь застройки и строительный объем объекта, изменены технико-экономические показатели строящегося объекта с 695 кв. м до 780 кв. м, изменена отметка пола первого этажа на 12,05 м вместо 11 м.

При корректировке проектной документации изменена планировка первых четырех наземных этажей объекта за счет четырехэтажной вставки с размерами в осях 6,2 м на 12,8 м. Блокировка основного здания и вставки осуществлена посредством антисейсмического шва с установкой двойных колонн, создающих единое пространство на каждом этаже объекта. Вставка запроектирована над подвальным этажом основного здания и отделена от здания ЗАГСа деформационным швом. Блокировка вставки со зданием ЗАГСа выполнена путем примыкания друг к другу двух брандмауэрных стен.

В положительном заключении негосударственной экспертизы от 15.09.2013 N 2-1-1-0014-13 указано, что проектная документация по объекту "Торговый центр" соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "О техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений" и градостроительному плану земельного участка.

Откорректированная проектная документация передана обществом в департамент письмом от 15.07.2013 N 54 о согласовании измененной проектной документации.

На данное обращение общество получило ответ от 08.08.2013 N 21-01-14/16543, в котором указано, что для рассмотрения обращения по корректировке проектной документации обществу необходимо представить заключение государственной экспертизы согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

16 сентября 2013 года общество направило в департамент откорректированную рабочую документацию и положительное заключение негосударственной экспертизы, выданное ООО "Центр архитектурно-строительного надзора".

В ответе департамента от 10.10.2013 N 21-01-14/22812 указано на наличие замечаний к откорректированной проектной документации, а именно: здание торгового центра запроектировано за пределами места допустимого размещения зданий, нарушены предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства (максимальный коэффициент застройки по градостроительному плану - 40%, по проекту - 44%, максимальная высота здания до конька крыши по градостроительному плану 22 м, по проекту - 23,6 м), не соблюден минимальный отступ от границ земельного участка, не представлен расчет по автостоянкам, выполненный в соответствии со СНиП, открытая автостоянка запроектирована за границами правомерного земельного участка.

На указанное письмо по замечаниям департамента общество письмом от 14.10.2013 N 83 направило пояснения.

В ходе дальнейшей переписки, в письме от 31.10.2013 N 21-01-14/24601 департамент указал на правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи и положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Считая, что строительство объекта произведено с учетом откорректированного проекта, не превышает процент городской застройки и не нарушает чьи-либо права, общество заявило встречный иск.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В пункте 26 постановления N 10/22 разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

Определением суда от 18.02.2015 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" Синявскому В.Д., Павловой Е.К., Вишненко Ю.А., Калине Л.Б. и Погорельцеву М.И.

Согласно заключению от 18.04.2015 N 074 существующая вставка к построенному зданию торгового центра, соединяющая его с существующим зданием ЗАГСа имеет четыре наземных этажа с размерами в осях 6,2 м на 12,8 м. Блокировка основного здания и вставки осуществлена посредством антисейсмического деформационного шва с установкой двойных колонн, создающее единое пространство на каждом этаже здания. Функциональное назначение вставки в полной мере соответствует функциональному назначению здания торгового центра. Четырехэтажная вставка не является самостоятельным объемно-планировочным элементом здания торгового центра, поскольку связана как конструктивно, так и функционально со зданием торгового центра. Вставка не связана своими конструкциями с конструкциями смежного существующего здания ЗАГСа. Здание торгового центра и четырехэтажная вставка являются объектами капитального строительства и объектами недвижимости и должны рассматриваться как единое здание. Здание торгового центра с существующей вставкой прочно связано с земельным участком площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8. Перемещение здания торгового центра с существующей вставкой без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Здание торгового центра с существующей вставкой расположено на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8 и не выходит за пределы этого участка. Строительство здания торгового центра со вставкой и его функциональное назначение соответствуют целевому назначению (разрешенному виду использования) земельного участка. Здание торгового центра со вставкой соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, действующим на территории Краснодарского края и Российской Федерации, в том числе Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Градостроительному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Здание торгового центра со вставкой не создает угрозу жизни и здоровью граждан при сохранении здания торгового центра с существующей вставкой, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поэтому возможно сохранение здания торгового центра со вставкой в существующем его виде и фактических технических параметрах. Фасад вставки и ее отделка выполнены в едином архитектурном стиле с основным зданием торгового центра. В увязке с существующим зданием ЗАГСа здание торгового центра со вставкой создает единое архитектурное решение в переходе от многоэтажной застройки улицы Войкова за Курортным проспектом к малоэтажной застройке со стороны морской набережной. При сохранении построенного здания торгового центра со вставкой в существующих его технических параметрах улучшится архитектурная композиция улицы Войкова до пересечения с Курортным проспектом и будет соответствовать внешнему архитектурному облику г. Сочи в этом композиционном ядре. Площадь застройки в первоначальном проекте торгового центра равна 695 кв. м. Площадь застройки в скорректированном проекте торгового центра равна 780 кв. м. Погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой построенного по скорректированному проекту с первоначальным проектом составляет 4,8%. Превышение площади застройки построенного по скорректированному проекту здания торгового центра со вставкой на 4,3% от максимальной для территориальной зоны "ОД-1" является допустимым при проектировании и строительстве в стесненных условиях городской реконструируемой застройки. Приведение построенного здания торгового центра со вставкой в соответствие с параметрами, установленными в разрешении на строительство от 12.05.2012 N RU 23309/2231 невозможно без нанесения ущерба конструктивным элементам как здания торгового центра, так и смежному с ним зданию ЗАГСа. Снос вставки к основному зданию торгового центра приведет к нарушению единого архитектурного решения в увязке здания торгового центра с существующим зданием ЗАГСа и ухудшению облика улицы Войкова в г. Сочи.

Суды оценили экспертное заключение как допустимое и надлежащее доказательство, не содержащее в себе противоречий, и соответствующее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды также пришли к выводу о том, что общество предпринимало действия по легализации постройки в связи с превышением площади застройки построенного объекта, в связи с чем отказали в удовлетворении первоначального иска и удовлетворили встречный иск.

Однако суды не учли следующего.

В пункте 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Суды установили, что спорный земельный участок находится в санитарно-защитных зонах охраны курорта и на момент заключения договора аренды от 05.10.2006 и договора от 03.04.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 05.10.2006 относился к объектам, относящимся к федеральной собственности в силу указания в законе.

При таких обстоятельствах судам следовало установить, имела ли администрация полномочия распоряжаться земельным участком на момент заключению договора аренды (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2010 N ВАС-15955/10, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2011 по делу N А32-27882/2010).

Суды также ошибочно сослались на судебные акты по делу N А32-1128/2014, указав, что общество предпринимало надлежащие меры к легализации самовольной постройки, поскольку суды не учли, что судебными актами по указанному делу обществу отказано в удовлетворении требования о внесении изменений в разрешение на строительство по мотиву того, что при обращении в уполномоченный орган с соответствующим заявлением общество не представило положительное заключение государственной экспертизы. Однако требования о предоставлении такого заключения, в данном случае, императивно установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации. Положительное заключение государственной экспертизы в части возведенной обществом вставки к основному зданию в материалах настоящего дела также отсутствует.

Кроме того, в деле нет заключений уполномоченных органов, подтверждающих соответствие самовольной постройки противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и свидетельствующих об отсутствии нарушений прав и охраняемым законом интересов других лиц. Заключение проведенной по делу экспертизы названные документы заменить не может, поскольку у экспертной организации отсутствует соответствующая компетенция. Указанный подход соответствует сложившейся судебной практике (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2013 по делу N А32-21787/2010, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 по делу N А32-11208/2012, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 по делу N А63-8714/2011).

Таким образом, принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, а выводы судов основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах.

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении суда первой инстанции или постановлении суда апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении судам необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, и разрешить его на основе всестороннего, полного исследования и оценки документов, представленных участвующими в деле лицами. Судебный акт следует принять в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 по делу N A32-17138/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Г.А. Мантул О.Л. Рассказов