Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 октября 2015 г. N Ф08-7377/15 по делу N А32-16366/2014

г. Краснодар

28 октября 2015 г.

Дело N А32-16366/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Магос" (ИНН 2319028244, ОГРН 1022302830054) - Рыбникова О.В. (доверенность от 26.11.2014), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Яковлевой Надежды Васильевны - Долгачева А.Ю. (доверенность от 13.03.2015), в отсутствие представителей истцов: индивидуальных предпринимателей Бояринова Владимира Михайловича (ИНН 232000490970) и Уварова Александра Александровича (ИНН 231900508481), ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общества с ограниченной ответственностью "К.Вега", общества с ограниченной ответственностью "УК "Стандарт-Инвест"", Дмитриева Л.Л., Карамурзиной Л.А., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Уварова Александра Александровича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 (судьи Тимченко О.Х., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-16366/2014, установил следующее.

Индивидуальные предприниматели Бояринов Владимир Михайлович, Уваров Александр Александрович (далее - предприниматель-1, предприниматель-2) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Магос", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - администрация, департамент, общество-1, управление Росреестра) о признании отсутствующим обременения прав на земельный участок площадью 17 400 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302027:3, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3) в виде аренды в пользу общества-1 по договору от 12.02.2001 N 2122, о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи от 20.03.2001 N 23-01.19-3.1.2001-282 о регистрации договора аренды от 12.02.2001 N 2122.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общество с ограниченной ответственностью "К. Вега", общество с ограниченной ответственностью "УК "Стандарт-Инвест"", Карамурзина Л.А., Дмитриев Л.Л., Яковлева Н.В. (далее - управление Росимущества, общество-2, общество-3, физические лица).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015, в иске отказано. Суды исходили из того, что предприниматели-1, -2 не владеют всем земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302027:3, принадлежащие им объекты незавершенного строительства занимают только ограниченную подпорными стенами часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3, оформлению права аренды на которую не препятствует право аренды общества-1 в отношении остальной части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3, у предпринимателей-1, -2 отсутствует подлежащий судебной защите избранным ими способом интерес. С учетом установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-6299/2009, А32-26806/2006, А32-27129/2006 обстоятельств суды заключили об истечении срока исковой давности, о применении которой заявило общество-1, признали земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3 прекратившим существование в связи с образованием земельных участков площадью 16 800 кв. м, 600 кв. м с кадастровыми номерами 23:39:0302027:7, 23:49:0302027:6 и их переходом в собственность одного из физических лиц (Яковлевой Н.В.) и в муниципальную собственность без каких-либо обременений в виде аренды (далее - земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0302027:7, 23:49:0302027:6), признали существующей возможность реализации предпринимателями-1, -2 исключительного права на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:39:0302027:007. Судами отмечена непоследовательность позиции истцов, признавших в судебном порядке право собственности на объекты незавершенного строительства с учетом наличия основанного на договоре от 12.02.2001 N 2122 права аренды и, в то же время, пытающихся в рамках настоящего дела признать названное основание пользования публичными землями несуществующим (отсутствующим).

Предприниматель-2 обжаловал состоявшиеся по делу судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на ничтожности договора аренды от 12.02.2001 N 2122 в связи с отсутствием у администрации на момент его заключения полномочий по распоряжению федеральным имуществом, снятием объекта аренды с кадастрового учета и отсутствием на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302027:3 принадлежащих обществу-1 объектов недвижимости.

По мнению заявителя кассационной жалобы, исключительные права на весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3 принадлежат собственникам расположенных на нем объектов недвижимости, в том числе предпринимателям-1, -2, а наличие оспариваемого обременения препятствует последним во внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости и в оформлении своих прав на землю, а также создает предпосылки для мошеннических действий с земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302027:3.

В отзыве на кассационную жалобу общество-1 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации от 28.05.1993 N 395/3 правопредшественнику общества-1 был отведен земельный участок площадью 1.8 га с разрешением строительства на нем четырех пансионатов семейного типа на 84 места. На основании постановления администрации от 09.11.1993 N 910 правопредшественнику общества выдан государственный акт серии КК-2 N 426000593 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1,74 га в целях строительства и эксплуатации четырех пансионатов семейного типа на 84 места. Кадастровый учет земельного участка осуществлен под кадастровым номером 23:49:003 002 0027:0003 (23:49:0302027:3). В государственном акте имеется отметки о расположении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3 во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.

На основании постановления администрации от 14.08.2000 N 602/1 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования общества-1 на право аренды, администрация (арендодатель) и общество-1 (арендатор) заключили договор от 12.02.2001 N 2122 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3 для завершения проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса пансионов на период с 01.09.2000 по 01.09.2049. Государственная регистрация договора осуществлена 20.03.2001 под номером 23-01.19-3.1.2001-282.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3 снят с кадастрового учета 16.09.2004 в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302027:7, 23:49:0302027:6, что нашло отражение в кадастровом паспорте земельного участка от 03.06.2013 N 2343/12/13-453535. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:0006 принадлежит на праве собственности одному из физических лиц (Яковлевой Н.В.) на основании договора купли-продажи от 21.11.2005, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2005 серии 23-АА N 342729. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 зарегистрировано в реестре 07.07.2010 под номером 23-23-19/015/2010-159 на основании распоряжения департамента от 31.12.2009 N 8667-р (свидетельство о государственной регистрации права от 07.07.2010 серии 23 АИ N 042804).

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302027:7 размещены принадлежащие истцам на праве собственности подпорные стены и объекты незавершенного строительства площадью 375,2 кв. м и 489 кв. м со степенью готовности 61 % (выписки из реестра от 20.05.2014 N 52/142/2014-292, 52/142/2014-294, 52/142/2014-297, 52/142/2014-282, 52/142/2014-283, 52/142/2014-284, 52/142/2014-285, 52/142/2014-286, 52/142/2014-287, 52/142/2014-288, 52/142/2014-289, 52/142/2014-290, 52/142/2014-291).

В реестре отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3, а также о зарегистрированном обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 в виде аренды, в том числе по договору от 12.02.2001 N 2122, что следует из выписок из реестра от 20.05.2015 N 23/050/133/2015-129, 23/050/133/2015-130.

Управлением Росреестра представлена выписка из реестра от 21.10.2014 N 19/288/2014-837, согласно которой зарегистрированное 20.03.2001 право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 17 400 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:19, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303007:19) обременено арендой в пользу общества-1 на основании договора от 12.02.2001 N 2122.

На заявление предпринимателей-1, -2 об оформлении прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:007 департамент в письме от 06.05.2014 N 8694/020517 указал на возможность заключения дополнительного соглашения к договору от 12.02.2001 N 2122 после получения согласия общества-1 на вступление заявителей в арендные отношения в качестве арендаторов.

Полагая, что договор аренды от 12.02.2001 N 2122 недействителен (ничтожен) ввиду распоряжения администрацией находившимся в федеральной собственности земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302027:3 в отсутствие на то полномочий, а наличие в реестре записи о регистрации основанного на названном договоре обременения препятствует в реализации исключительного права собственников объектов недвижимости на оформление прав на землю, предприниматели-1, -2 обратились в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Права владения, пользования и распоряжения имуществом, в силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Гражданский кодекс), принадлежит его собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса). Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу действовавших на момент заключения договора аренды от 12.02.2001 N 2122 статьи 17, пункта 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации в (далее - Земельный кодекс), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1 и пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3, расположенный во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, на момент оформления администрацией и обществом-1 арендных отношений относился к федеральной собственности. Администрация, распорядившись земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302027:3, превысила свои полномочия. Противоречие договора аренды от 12.02.2001 N 2122 статьям 125, 209, 214, 608 Гражданского кодекса позволяло судам на основании статьи 168 Гражданского кодекса заключить о его недействительности (ничтожности).

Введением в действие Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" вышеназванный порок договора аренды не устранен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр. В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в реестре. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

На основании статей 166, 167 Гражданского кодекса и разъяснения, содержащегося в пункте 52 постановления Пленумов N 10/22 основанное на ничтожном договоре от 12.02.2001 N 2122 обременение (в виде аренды) права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3 могло быть признано отсутствующим по иску предпринимателей-1, -2 в отношении частей участка, находившихся в фактическом владении заявителей и необходимых им для завершения строительства и эксплуатации объектов недвижимости. Такая возможность обусловлена необходимостью обеспечения прав предпринимателей-1, -2 как застройщиков и собственников объектов недвижимости. Исковая давность на требования предпринимателей-1, -2 в соответствующей части, имеющие негаторный характер, не распространялась в силу статьи 208 Гражданского кодекса.

Вместе с тем, подтвержденные материалами дела прекращение существования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3 в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0302027:7, 23:49:0302027:6, переход земельного участка с кадастровым номером 23:39:0302027:7, на котором расположены принадлежащие истцам объекты недвижимости, в муниципальную собственность без каких-либо обременений, в том числе и в виде аренды, отсутствие иных препятствий в реализации предпринимателями-1, -2 права на приобретение в аренду земельного участка, необходимого для завершения строительства объектов недвижимости и их эксплуатации, а также недоказанность расположения названных объектов в кадастровым квартале 23:49:0303007 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303007:19 в совокупности исключали возможность удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела требований.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций в основном соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Они не опровергнуты доводами кассационной жалобы, которые направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу N А32-16366/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова