Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 октября 2015 г. N Ф08-7367/15 по делу N А32-19751/2014

г. Краснодар

28 октября 2015 г.

Дело N А32-19751/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Исаева М.Р. (доверенность от 05.08.2015), от закрытого акционерного общества "Московская строительная компания" - Малявиной Ю.В. (доверенность от 27.03.2014), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Московская строительная компания" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 (судьи Ковалева Н.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А32-19751/2014, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Московская строительная компания" (далее - общество) о расторжении договора от 21.09.2004 N 0000000683 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 48 600 кв. м с кадастровым номером 23:33:0104001:0035, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, примерно 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через реку Шапсухо, а также сноса ответчиком за его счет самовольных построек - 9-ти не законченных строительством блочно-бетонных коттеджей, готовностью от 10 до 75%, расположенных в центральной части спорного земельного участка на площади ориентировочно 2500 кв. м.

Решением от 19.01.2015 в удовлетворении требования о расторжении договора от 21.09.2004 N 0000000683 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:0035 площадью 48 600 кв. м отказано. На общество возложена обязанность возвратить департаменту в качестве последствия прекращения договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683 земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:0035 площадью 48 600 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, примерно 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через реку Шапсухо, освобожденным от не завершенных строительством блочно-бетонных коттеджей. С общества в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины. Суд первой инстанции исходил из того, что в договоре стороны прямо оговорили прекращение его действия с истечением срока, определенного периодом с 21.09.2004 до 20.09.2014. На момент проведения судебного заседания (20 - 24 октября 2015 года) срок действия договора аренды истек (20.09.2014), договор аренды следует считать прекращенным. Расторжение договора направлено на прекращение обязательственных отношений, однако с прекращением договора в силу иных обстоятельств, в том числе за истечением срока, иск о расторжении договора не может быть удовлетворен. Письмами от 19.09.2014 и 25.09.2014 ответчик предлагал истцу произвести прием земельного участка в связи с прекращением договора аренды за истечением срока действия (ответчик рассматривает договор как прекращенный), в письме от 09.09.2014 N 52-13521/14-43.11 департамент также сослался на прекращение договора аренды ввиду истечения срока. Наличие на земельном участке не завершенных строительством объектов, права на которые за обществом не зарегистрированы и на которые отсутствует действующая разрешительная документация, не создает на стороне ответчика исключительного права пользования земельным участком. Требование департамента о возложении на общество обязанности по освобождению земельного участка от не завершенных строительством коттеджей сформулировано как вещно-правовое требование о сносе самовольных построек. В то же время при наличии между сторонами отношений из договора аренды земельного участка и возведении спорных объектов в рамках данного договора применению подлежит обязательственный способ защиты, направленный на возврат арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс).

Общество обжаловало решение от 19.01.2015 в апелляционном порядке, просило судебный акт суда первой инстанции отменить в части возложения на него обязанности возвратить истцу спорный земельный участок освобожденным от незавершенных строительством объектов.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 решение от 19.01.2015 в обжалуемой части оставлено без изменения. Разделяя в целом позицию суда первой инстанции, апелляционный суд принял во внимание судебные акты по делу N А32-13604/2014 об отказе в удовлетворении иска общества к департаменту о внесении изменений в договор от 21.09.2004 N 0000000683 и возложении на департамент обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение об изменении пункта 1.1 договора аренды. Апелляционный суд руководствовался пунктом 4.1.21 договора аренды, согласно которому при прекращении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии, то есть не хуже того, в котором он находился в момент передачи в аренду.

В кассационной жалобе ответчик просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить в части возложения на общество обязанности по возврату департаменту в качестве последствия прекращения договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:0035 площадью 48 600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, примерно 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через реку Шапсухо, освобожденным от не завершенных строительством блочно-бетонных коттеджей. Принять по делу в данной части новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях. В части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора от 21.09.2004 N 0000000683 оставить в силе решение от 19.01.2015. Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции рассмотрел требование, не заявленное истцом, применив положения статьи 622 Гражданского кодекса, не подлежащее применению. Апелляционный суд не усмотрел данное нарушение. Иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Требования департамента о восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав общества, путем сноса за счет последнего самовольных построек имели в качестве правового основания статью 222 Гражданского кодекса. Предмет и основания исковых требований департамент не изменял. Возврат объекта аренды произведен путем направления обществом департаменту акта приема-передачи от 23.09.2014, который на момент вынесения обжалуемых судебных актов со стороны истца не подписан, что является основанием для отказа истцу в удовлетворении требований по статье 622 Гражданского кодекса и свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца (статья 10 Гражданского кодекса). Предъявление в составе иска требования о сносе самовольных построек позволило истцу изменить подсудность (статья 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Кодекс). Суд рассмотрел требования, имеющие иную подсудность (статья 35 Кодекса).

В судебном заседании представитель ответчика пояснила доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель департамента разделяет позицию судебных инстанций.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит изменить по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как следует из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Южный Альянс" (арендатор) заключили договор от 21.09.2004 N 0000000683 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:0035 площадью 48 600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, примерно 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через реку Шапсухо, для строительства и эксплуатации базы отдыха (т. 1, л. д. 18 - 25).

В пункте 1.2 договора стороны согласовали, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору с 20.09.2004 (т. 1, л. д. 18). Договор действует в течение 10 лет - до 20.09.2014 (пункт 7.2).

Действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка (пункт 8.1).

Согласно пункту 1.1 и 10.5 договора аренды земельный участок предоставляется для строительства и эксплуатации базы отдыха круглогодичного действия, рассчитанной на 480 мест.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка разрешенное использование земельного участка - для строительства базы отдыха (т. 1, л. д. 26).

Согласно пункту 4.1.21 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, т. е. не хуже того, в котором он находился в момент передачи в аренду. При этом в силу пункта 4.1.12 арендатор не вправе допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

По соглашению от 09.09.2008 ООО "Южный Альянс" передало обществу права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.09.2004 N 0000000683. Предмет договора, размер и условия внесения арендной платы, права и обязанности сторон, срок действия, а также все остальные пункты договора аренды сохранены в полном объеме. Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (т. 1, л. д. 74 - 77).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.07.2013 N 13/067/2013-199 на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:35 зарегистрированы право собственности Краснодарского края, аренда в пользу общества на срок с 20.09.2004 по 20.09.2014 (т. 1, л. д. 37).

Уведомлением от 09.04.2014 департамент предложил обществу в срок до 28.04.2014 устранить допущенные нарушения путем представления документов, свидетельствующих об освоении земельного участка (квитанция об отправлении письма от 09.04.2014 - т. 1, л. д. 44, 45); письмом от 08.05.2014 - подписать соглашение о расторжении договора аренды (квитанция об отправлении письма от 12.05.2014 - т. 1, л. д. 46 - 48). Указанные обстоятельства послужили основанием предъявления иска в суд.

Разрешая спор, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, поскольку на момент судебного заседания 20 - 24 октября 2014 года срок действия договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683 истек (20.09.2014), договор аренды земельного участка является прекращенным.

В указанной части судебные акты не обжалуются. Податель жалобы не согласен с судебными актами в части возложении на общество обязанности возвратить земельный участок свободным от объектов незавершенного строительства.

Суды установили и материалами дела подтверждено, что управление архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского района Краснодарского края выдало ООО "Южный Альянс" разрешение на строительство (подготовительные работы) курортного комплекса "Янтарь", в пункте 3 которого указано, что заказчик обязан до начала основных работ по строительству объекта обратиться в орган архитектуры и градостроительства о выносе на местность красных и других линий регулирования застройки, высотных отметок, сооружений и трасс инженерных коммуникаций. Срок действия разрешения установлен с 21.11.2005 до 21.11.2006.

В орган архитектуры и градостроительства в соответствии с пунктом 3 приведенного разрешения на подготовительные работы ответчик (правопредшественник ответчика) не обращался, разрешение на строительство объектов на спорном участке в установленном законом порядке не получал.

Согласно письму управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район от 20.05.2014 N 823/035, разрешение на строительство объектов капитального строительства на спорном земельном участке не выдавалось (т. 2, л. д. 36).

На исследуемом земельном участке расположено 9-ть не завершенных строительством блочно-бетонных коттеджей готовностью от 10 до 75%, остальная часть участка свободна от застроек (акты обследования от 11.03.2014 N 61, от 15.08.2014 N 251, фотоматериалы. Право собственности общества на коттеджи не зарегистрировано.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что наличие на земельном участке незавершенных строительством объектов, права на которые за обществом не зарегистрированы и на которые отсутствует действующая разрешительная документация, не создает на стороне ответчика исключительного права пользования земельным участком.

В то же время коллегия арбитражного суда округа, принимая во внимание доводы, приведенные в кассационной жалобе, считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, если на земельном участке, предоставленном в аренду, находится объект недвижимости, к спорным правоотношениям статья 622 Гражданского кодекса не может быть применима и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, поскольку иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса закреплено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

При обращении в суд департамент заявил требование о сносе ответчиком за его счет 9-ти не завершенных строительством блочно-бетонных коттеджей готовностью от 10 до 75%), которые с учетом всех обстоятельств дела являются самовольной постройкой. Доказательства обратного материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку фактические обстоятельства при рассмотрении настоящего дела судами установлены, но положения гражданского и процессуального закона, регламентирующие порядок разрешения споров и условия, при которых истцу предоставляется судебная защита (возможность восстановления нарушенных прав заявленным способом), применены неправильно, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить обжалуемые судебные акты в части, дополнив их указанием на необходимость сноса самовольно возведенных коттеджей (готовностью от 10 до 75%), расположенных в центральной части земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:35 площадью 2500 кв. м. В остальной части обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу N А32-19751/2014 изменить. В абзаце втором резолютивной части решения от 19.01.2015 по делу N А32-19751/2014 после слов "...через реку Шапсухо" читать: "а также снести 9-ть самовольно возведенных не законченных строительством блочно-бетонных коттеджей готовностью от 10 до 75%, расположенных в центральной части земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:35 площадью 2500 кв. м".

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин