Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2015 г. N Ф08-7548/15 по делу N А63-10436/2014

г. Краснодар

02 ноября 2015 г.

Дело N А63-10436/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Ставропольская юношеская автомобильная школа" (ИНН 2636015422, ОГРН 1022601932033) - Овсянникова К.А.

(доверенность от 29.10.2014), в отсутствие представителей истца - открытого акционерного общества "Электронсвязьсервис" (ИНН 2636021360, ОГРН 1022601951558), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Ставропольская юношеская автомобильная школа" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманова З.М.) по делу N А63-10436/2014, установил следующее.

Открытое акционерное общество "Электронсвязьсервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к негосударственному образовательному учреждению дополнительного образования "Ставропольская юношеская автомобильная школа" (далее - учреждение) о взыскании 461 893 рублей задолженности по договору от 01.02.2010 N 3 аренды нежилых помещений общей площадью 124,3 кв. м, в том числе помещение N 27 площадью 58,9 кв. м, помещение N 26 площадью 19 кв. м, помещение N 24 площадью 16 кв. м, помещение N 23 площадью 14,8 кв. м, помещение N 25 (коридор) площадью 15,6 кв. м расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пархоменко, 47а нежилого здания и прилегающей к нему территории площадью 1846 кв. м (далее - нежилые помещения, прилегающая к нежилому зданию территория) за период с 01.01.2012 по 01.12.2014 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет)

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с встречным иском к обществу о взыскании 195 599 рублей 84 копеек неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 01.02.2010 N 3.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2015 с учреждения в пользу общества взыскано 362 236 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Судебный акт мотивирован неисполнением обществом обязанности по передаче учреждению части являвшихся объектами аренды нежилых помещений и ненадлежащим исполнением учреждением обязанности по внесению арендных платежей. Возражение учреждения о том, что арендодатель не передал арендатору прилегающую к нежилому зданию территорию как часть объекта аренды, отклонено со ссылкой на подписанный арендатором без возражений и замечаний акт приема-передачи, внесение им арендной платы за пользование названной территорией за предыдущие периоды, сохранение договора аренды в неизмененном виде, недоказанность фактов отказа арендатора от исполнения договора аренды в соответствующей части и возврата арендодателю объекта аренды. Суд первой инстанции также отклонил возражение учреждения о ненаступлении обязанности по внесению арендных платежей за октябрь, ноябрь 2014 года в связи с отсутствием в арендуемых нежилых помещениях отопления по мотивам непредъявления обществу соответствующей претензии и недоказанности невозможности использования нежилых помещений в названный период по назначению. Производство по встречному иску прекращено в связи с принятием отказа учреждения от него.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2015 отменено в части, взыскиваемая сумма уменьшена до 326 922 рублей 74 копеек. Суд апелляционной инстанции указал на неисполнение обществом принятой на себя обязанности по обеспечению переданных в аренду нежилых помещений отоплением, стоимость которого включена в состав арендной платы, и отсутствие у учреждения обязанности по внесению соответствующей арендной в размере 35 314 рублей 16 копеек за период с 02.10.2014 по 01.12.2014. Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что прилегающая к нежилому зданию территория не передана арендатору в фактическое пользование отклонен с указанием на непредъявление арендодателю в предыдущие периоды требований об устранении препятствий в пользовании арендуемой территорией и признание представителем учреждения в судебном заседании факта такого пользования.

Учреждение обжаловало судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, настаивая на отсутствии у него обязанности по внесению в качестве арендной платы 277 200 рублей за использование прилегающей к нежилому зданию территории. Кассационная жалоба мотивирована признанием обществом при рассмотрении дела N А63-17783/2012 факта использования им всего земельного участка, арендуемого по заключенному с комитетом договору, предъявлением к учреждению требования об оплате стоянки на спорной территории принадлежащих ему автомобилей, доказанностью нахождения на названной территории не принадлежащих учреждению грузовых автомобилей и микроавтобусов, препятствующих использованию объекта аренды по назначению, возражением относительно признания процессуальным представителем факта использования учреждением прилегающей к нежилому зданию территории.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемый судебный акт подлежащим частичной отмене, а дело в отмененной части - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановлений главы города Ставрополя от 29.04.2005 N 1448, от 15.06.2005 N 1920 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.07.2005 N 4566 аренды земельного участка площадью 4193 кв. м с кадастровым номером 26:12:020801:0325, расположенного по адресу: г. Ставрополь ул. Пархоменко, 47-а, в квартале 419, с разрешенным использованием под строениями и сооружениями производственной базы на 40 лет 6 дней с 29.04.2005 до 06.05.2045 (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:12:020801:0325).

Общество (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор от 01.02.2010 N 3 аренды нежилых помещений и прилегающей к нежилому зданию территории. Передаваемые в аренду нежилые помещения и прилегающая к нежилому зданию территория обозначены в приложениях N 1, 2 к договору от 01.02.2010 N 3.

В обязанности арендодателя вменялось обеспечение подачи электрической и тепловой энергии к технологическому оборудованию арендатора и арендуемым помещениям.

В арендную плату в размере 20 771 рубля в месяц включены НДС, плата за водоснабжение, тепловую энергию, канализацию, эксплуатационные расходы.

Арендная плата за использование прилегающей к нежилому зданию территории (автодрома с эстакадой) составила 7920 рублей в месяц с НДС и эксплуатационными расходами. Платежи арендатор должен был осуществлять на расчетный счет арендодателя до 5 числа месяца, следующего за расчетным. Передача объектов аренды оформлена сторонами актом приема-передачи от 01.02.2010.

Общество направило учреждению претензию от 06.09.2013 с требованием о погашении задолженности. Претензия оставлена учреждением без удовлетворения. Неисполнение учреждением обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2012 по 01.12.2014 послужило основанием обращения общества в арбитражный суд.

Законность постановления суда апелляционной инстанции проверяется в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса). Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору имущества во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статьи 606, 611, 614 Гражданского кодекса).

В пунктах 12, 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Доводы арендатора, пользовавшегося имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Достижение соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированного договора аренды связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, в том числе и в части неустойки, при условии передачи и принятия контрагентами объекта аренды без каких-либо замечаний, внесения платы за такое пользование и исполнения иных условий договора.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" сформулирован следующий правовой подход. Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредовано).

Признание обществом при рассмотрении Арбитражным судом Ставропольского края дела N А63-17783/2012 факта использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:020801:0325 в период с 01.01.2008 по 30.09.2012 в отсутствие зарегистрированного договора аренды с учетом вышеназванных разъяснений и правовой позиции высшей судебной инстанции само по себе не исключает возможность взыскания с учреждения в пользу общества платы за пользование прилегающей к нежилому зданию территорией при доказанности определенных обстоятельств.

Вместе с тем, отсутствие возможности использования объекта аренды в предусмотренных договором аренды целях препятствует наступлению у арендатора обязанности по внесению арендных платежей и исключает возможность взыскания соответствующей задолженности. Неисполнение арендодателем обязанности по фактической передаче арендатору объекта аренды и недоказанность поступления объекта аренды, свободного от прав третьих лиц, в фактическое владение арендатора в совокупности свидетельствуют о том, что арендатор не стал законным владельцем арендуемого имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц и собственника имущества в порядке статей 301 - 305 Гражданского кодекса. Аналогичная рекомендация ранее была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 8, 9, 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Принимая обжалуемый судебный акт и отклоняя доводы учреждения об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за использование прилегающей к нежилому зданию территории (автодрома), суд апелляционной инстанции, ограничившись оценкой акта приема-передачи, с необходимой степенью достоверности не установил факт передачи обществом учреждению названной территории, свободной от имущества как самого арендодателя, так и третьих лиц, возможность ее использования в состоянии, существовавшем на момент подписания акта приема-передачи, в предусмотренных договором аренды целях. В обжалуемом судебном акте отсутствует вывод о наличии (отсутствии) у учреждения возможности защиты своего владения прилегающей к нежилому зданию территорией с учетом вышеприведенных нормативных положений и разъяснений. Судом апелляционной инстанции не дана оценка письмам от 06.09.2013 N 045 и от 04.07.2014 N 027, в которых общество требовало от учреждения помимо погашения задолженности по арендным платежам платы за стоянку принадлежащих последнему автомашин, актам осмотра земельного участка от 19.04.2014, от 26.07.2014, от 05.11.2013 (с фотографиями), в которых отражено нахождение на арендуемой учреждением территории не принадлежащих ему грузовых автомобилей и микроавтобусов.

Без установления вышеназванных обстоятельств и оценки доказательств вывод о возникновении у учреждения обязанности по внесению платы за использование прилегающей к нежилому зданию территории не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение. Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу N А63-10436/2014 отменить в части оставления без изменения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2015 по делу N А63-10436/2014 в части взыскания с негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Ставропольская юношеская автомобильная школа" 277 200 рублей задолженности за использование в период с 01.01.2012 по 01.12.2014 части площадью 1846 кв. м земельного участка площадью 4193 кв. м с кадастровым номером 26:12:020801:0325, расположенного по адресу: г. Ставрополь ул. Пархоменко, 47-а, в квартале 419.

В соответствующей части дело N А63-10436/2014 направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу N А63-10436/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова