Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2015 г. N Ф08-8001/15 по делу N А32-32451/2013

г. Краснодар

16 ноября 2015 г.

Дело N А32-32451/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Фок В.Ю. (доверенность от 15.12.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Содружество "Российско-Греческий деловой центр"" (ИНН 2304037373, ОГРН 1022300769600) - Чертаносова М.И. (доверенность от 13.05.2015), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Содружество "Российско-Греческий деловой центр"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2015 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе М.Н., Попов А.А.) по делу N А32-32451/2013, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество "Российско-Греческий деловой центр"" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 05.07.2002 N 4000000448 аренды земельного участка площадью 995 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Курзальная, (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием в резолютивной части решения на то, что оно является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о государственной регистрации договора аренды.

Решением от 18.04.2014 в иске о признании недействительным (ничтожным) договора аренды отказано. Суд первой инстанции признал отсутствующим принадлежащее обществу право аренды земельного участка, квалифицировав соответствующим образом требование об указании в резолютивной части решения на необходимость аннулирования в реестре записи о государственной регистрации договора аренды на основании данного судебного акта.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 решение от 18.04.2014 оставлено без изменения.

Суды исходили из преюдициального значения содержащегося во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2012 по делу N А32-27579/2012 вывода о недействительности договора аренды, заключенного администрацией в отношении находившегося в собственности Российской Федерации земельного участка, применили по заявлению общества к требованию о признании договора аренды недействительным исковую давность, не нашли оснований для ее применения к требованию о признании права аренды отсутствующим ввиду недоказанности выбытия земельного участка из владения публичного собственника и посчитали наличие регистрационной записи в реестре в условиях недействительности договора аренды не имеющим юридического основания и противоречащим назначению реестра. Отклоняя довод общества о выходе суда первой инстанции за пределы заявленного иска в результате квалификации требования об аннулировании записи в реестре как требования о признании обременения отсутствующим, апелляционный суд сослался на разъяснение высших судебных инстанций об обязанности суда на стадии подготовки дела к судебному разбирательству определить характер спорного правоотношения и подлежащие применению нормы права.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2014 судебные акты, в части признания отсутствующим права аренды земельного участка и распределения государственной пошлины отменены, а дело в соответствующей части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Вывод судов о том, что требование администрации об указании в резолютивной части решения на необходимость аннулирования в реестре записи о государственной регистрации договора аренды на основании данного судебного акта как требование о признании права отсутствующим, и наличии у такого требования признаков негаторного иска и неприменимости к нему исковой давности ввиду недоказанности выбытия земельного участка из владения публичного собственника, сделан без установления обстоятельств, связанных с передачей объекта аренды арендодателем арендатору при заключении договора аренды и составлением соответствующего передаточного акта. Судами не дана оценка имеющимся в деле архитектурно-планировочному заданию от 19.05.2009 N 3-ю, содержащему противоречивые сведения с одной стороны о том, что "участок свободен от застройки", с другой - о "прохождении по нему инженерных коммуникаций" и о необходимости "демонтажа фундамента ранее существовавшего здания, выноса с участка инженерных коммуникаций", договорной и исполнительной документации по выполнению предусмотренных архитектурно-планировочным заданием мероприятий, а также документам, отражающим имевшую место в суде общей юрисдикции тяжбу относительно наличия (отсутствия) у гражданина Неупокоева В.Н. права собственности на находившийся на земельном участке объект недвижимости.

При новом рассмотрении судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) приняты к рассмотрению уточненные требования администрации, согласно которым администрация просила признать отсутствующим обременение в виде права аренды общества на земельный участок, зарегистрированное в ЕГРП 17.07.2002 за номером регистрационной записи 23-01.12-13.2002-308; обязать общество устранить препятствия в пользовании администрацией земельным участком, путем освобождения земельного участка и демонтажа своими силами и за свой счет возведенного забора, имеющего координаты и протяженность, указанные в акте осмотра земельного участка от 10.06.2015.

Решением суда первой инстанции от 13.07.2015, оставленным без изменения постановлением от 20.08.2015, исковые требования администрации удовлетворены. Суд признал отсутствующим обременение в виде права аренды общества на земельный участок и обязал общество устранить препятствия в пользовании администрацией данным земельным участком путем его освобождения и демонтажа своими силами и за свой счет возведенного забора, координаты и протяженность которого указаны в резолютивной части решения.

Судебные акты мотивированы недействительностью договора аренды земельного участка как заключенного неуполномоченным лицом и выводом о том, что ответчик фактическое владение участком не осуществляет, но лишь недобросовестно имитирует таковое для судебного процесса, возведя в период рассмотрения спора забор и установив охрану фактически на время проведения осмотра, при этом повторный осмотр выявил, что владение не осуществляется, на участок имеется свободный доступ. Установив отсутствие законных оснований к использованию земельного участка ответчиком, суд пришел к выводу о правомерности использования истцом негаторной защиты и обязал ответчика демонтировать забор.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и не передавая дело на новое рассмотрение принять постановление, которым в иске отказать. Доводы жалобы сводятся к следующему. Администрация исполняла договор более 10 лет, не заявляя о его ничтожности, заключала дополнительные соглашения к нему и получала плату за использование земельного участка. В такой ситуации заявление о ничтожности свидетельствует о том, что истец злоупотребляет своим правом и такое понимание соответствует пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Ссылка суда на то, что данные положения применимы только к сделкам, заключенным после 01.09.2013 не соответствует сложившейся судебной практике. Выводы судов об отсутствии у общества фактического владения земельным участком не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В нарушение указаний суда кассационной инстанции суды не стали устанавливать владел ли ответчик земельным участком на момент заключения договора, и осуществлял ли он действия по освоению земельного участка. Суд апелляционной инстанции указал, что для рассмотрения возникшего спора имеют значение обстоятельства того владеет ли ответчик земельным участком на момент рассмотрения иска. Выводы суда апелляционной инстанции о фактическом владении носят противоречивый характер. С одной стороны, суд апелляционной инстанции указал, что на момент обращения с иском в суд ответчик не владел земельным участком, а с другой, при исследовании вопроса о факте внесения платы за использование земельного участка, сослался на то, что ответчик признает владение земельным участком, которое он осуществлял ранее (при выносе инженерных коммуникаций, проведении геодезических изысканий). Суд апелляционной инстанции не усмотрел злоупотребления правом администрацией при одновременном получении платы за использование земельного участка и заявлении требований о погашении записи об аренде, основанное на утверждении о том, что ответчик не владеет земельным участком. Отсутствие владения земельным участком предполагает отсутствие внесения платы за его использование, а поскольку администрация такую плату принимала, то она конклюдентно признавала наличие владения у ответчика. Выводы судов о том, что наличие забора лишь имитирует владение сделаны без учета всех обстоятельств свидетельствующих об освоении земельного участка ответчиком (улучшение участка, освобождение его от инженерных коммуникаций, подготовка проектной документации, осуществление его уборки, заказ выполнение проектно-изыскательских работ). Вывод судов о том, что земельный участок огорожен не со всех сторон основан на одностороннем акте от 18.03.2015, который составлен в отсутствие ответчика и без его извещения. Содержание акта от 18.03.2015 противоречит содержанию актов от 23.12.2014 и от 10.06.2015, которые составлены с участием всех сторон.

В отзыве на жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города-курорта Геленджик от 04.07.2002 N 782 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в целях строительства и эксплуатации бизнес-центра N675-02 от 05.07.2002 г. Описание границ земельного участка приведено в являющемся приложением к договору аренды плане земельного участка. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 17.07.2002 под регистрационным номером 23-01.12-13.2002-308. Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен под кадастровым номером 23:40:0403030:0009, а право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на него зарегистрировано в реестре 10.09.2010.

При осуществлении муниципального земельного контроля специалисты структурных подразделений администрации установили, что на части земельного участка расположено разрушенное строение, земельный участок не осваивается, не огорожен, строительные работы не ведутся, разрешение на строительство арендатору земельного участка не выдавалось, что нашло отражение в акте осмотра земельного участка от 10.01.2014.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2012 по делу N А32-27579/2012 в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды отказано в связи с ничтожностью указанной сделки. Вывод суда о ничтожности договора аренды мотивирован тем, что администрация распорядилась земельным участком, находившимся на момент заключения договора аренды в федеральной собственности, не имея на то соответствующих полномочий, а отказ в удовлетворении требования об указании в резолютивной части решения на то, что оно является основанием для аннулирования в реестре записи о государственной регистрации договора аренды, тем, что исковое заявление не содержало требования о применении последствий недействительности сделки.

Полагая, что администрация вправе реализовать такой способ защиты как признание права отсутствующим, последняя обратилась с настоящими требованиями в суд.

Администрация и общество являлись сторонами по делу N А32-27579/2012, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2012 по данному делу установлены обстоятельства, касающиеся распоряжения администрацией как арендодателем земельным участком, находившимся на момент заключения договора аренды в границах особо охраняемой природной территории - курорта федерального значения, дат подписания и государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции (далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции).

Курортом, согласно пункту 5 статьи 31, пункту 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1, пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в действовавших на момент заключения договора аренды редакциях), является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Земельный участок, являющийся объектом договора аренды, относился к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, муниципальное образование на момент заключения договора аренды с обществом не являлось публичным собственником земельного участка, у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению им, поэтому договор аренды недействителен (ничтожен) в силу его заключения в противоречие вышеприведенным нормативным положениям.

Согласно сформулированному Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснению, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр. В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Исходя из позиции высших судебных инстанций такой способ защиты прав, как обращение с требованием о признании права отсутствующим, может быть использован в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица на которое просит признать отсутствующим.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что первоначально земельный участок передан во владение общества на основании ничтожной арендной сделки и в определенный промежуток времени общество осуществляло владение им (вынос инженерных коммуникаций, проведение геодезических изысканий).

При этом суд апелляционной инстанции указал, что определяющее значение для разрешения спора доводы о наличии интереса в использовании участка, равно как и доводы о том, что передача участка в аренду состоялась фактически, а арендатором осуществлялись реальные действия по освоению земельного участка, не имеют. Для разрешения настоящего спора значение имеет лишь установление фактического владельца на момент рассмотрения иска.

При оценке того, кто фактически владеет земельным участком, суды установили, что ограждение (забор) было установлено в 2014 году в период повторного рассмотрения спора, до этого такового в наличии не имелось. С учетом этого суды пришли к выводам, что ответчик при первоначальном рассмотрении спора земельным участком не владел. Возведение забора в такой ситуации свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика с целью создания видимости владения участком.

На основании оценки актов осмотра земельных участков суды установили, что при назначении судом совместного осмотра ответчик обеспечивал наличие охранника и ограждение земельного участка.

При этом истец, осуществив односторонний выход на земельный участок без уведомления ответчика, зафиксировал отсутствие охраны и наличие свободного неконтролируемого доступа на земельный участок со стороны строения, на котором имеются вывески "Пицца" и "Курзальная, 12а".

Данные обстоятельства позволили судам прийти к выводам о том, что ответчик намеренно и недобросовестно имитировал фактическое владение участком на период назначенных судом совместных осмотров.

Суды также учли, что установка забора в период спора не сопровождена какими-либо реальными действиями по освоению участка (завоз строительных материалов, выполнение строительных либо иных работ). Участок не имеет следов использования в период рассмотрения спора, в частности таких, которые оправдывали бы предварительную установку забора.

Данные выводы судов соответствует представленным в дело доказательствам, а доводы заявителя по сути выражают несогласие общества с оценкой доказательств произведенной судами по правилам главы 7 Кодекса, что не может явиться основанием для отмены судебных актов.

Доводы заявителя жалобы не опровергают того факта, что ответчик не осуществлял владения земельным участком в период рассмотрения спора (как в первый так и в повторный раз) которое оправдывает цель его предоставления - строительство и эксплуатация бизнес центра.

Пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 3 названной статьи при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Таким образом, арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу N А32-32451/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова