Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2015 г. N Ф08-7856/15 по делу N А32-1193/2015

г. Краснодар

16 ноября 2015 г.

Дело N А32-1193/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Шишкина А.Д., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" (ИНН 2320143121, ОГРН 1062320042179) - Молодцовой Е.С. (доверенность от 16.10.2015), в отсутствие истца - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "СБ Инвест" (ИНН 6164300420, ОГРН 1106164005034), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-1193/2015, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сельхозбизнес" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.10.2008 N 7700001141 аренды земельного участка за период с 01.10.2012 по 31.12.2014 в сумме 1 370 781 рубля 16 копеек, неустойки в размере 220 061 рубля 34 копеек, а также о расторжении данного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "СБ Инвест".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015, иск удовлетворен. С общества в пользу администрации взыскан долг по арендной плате в сумме 1 370 781 рубля 16 копеек, а также 220 061 рубль 34 копейки неустойки, договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 расторгнут. Судебные инстанции пришли к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора, выразившемся в невнесении арендной платы за использование земельного участка более двух раз подряд. Данное обстоятельство является основанием для расторжения договора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Суды указали, что арендодатель (как собственник земельного участка), имеющий право на своевременное внесение арендной платы, не должен нести ответственность за арендатора, в отношении которого введено конкурсное производство. Доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования возникшего спора отклонены. Правила о необходимости направления претензий в адрес конкурсного управляющего (статья 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; далее - Закон о банкротстве) распространяются на требования кредитора в деле о несостоятельности. В то же время конкурсный управляющий обязан обеспечить получение корреспонденции по юридическому адресу общества (должника) при не уведомлении контрагентов должника о смене адреса, а при их неполучении нести риск наступивших негативных последствий. Адрес конкурсного управляющего не является юридическим адресом общества, поскольку последний не исключен из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц. Арендодатель, не являясь кредитором общества на момент урегулирования спора во внесудебном порядке, не мог обладать информацией о необходимости направления претензий в адрес конкурсного управляющего. Апелляционный суд отклонил ссылку ответчика на злоупотребление истцом принадлежащим ему правом. Расторжение договора соответствует нормам гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения, каких-либо особенностей в части оснований и порядка расторжения договора аренды в период производства по делу о банкротстве, действующее законодательство не содержит.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий общества, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление в части расторжения договора аренды. Податель жалобы полагает, допущенные арендатором нарушения условий договора не могут быть признаны существенными. Несмотря на введение в отношении ответчика процедуры банкротства он продолжал вносить плату за пользование участком. При этом суды не приняли во внимание факт признания общества банкротом. Нормы Закона о банкротстве являются специальными, поэтому подлежат приоритетному применению к спорным правоотношениям. Задолженность общества по договору аренды является текущей и подлежит удовлетворению в порядке, установленном Закона о банкротстве. Истец не представил доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку единственным исполнительным органом общества является конкурсный управляющий (статья 54 Гражданского кодекса, статья 129 Закона о банкротстве). В конкурсную массу должника включено право аренды земельного участка, возникшее на основании спорного договора. Расторжение договора по иску администрации приведет к исключению из конкурсной массы должника права аренды и нарушению прав кредиторов общества, а также не позволит самому муниципальному образованию получить плату за пользование участком. От обсуждения условий мирного урегулирования возникшего спора администрация уклонилась. Суды также должным образом не оценили доводы ответчика о наличии признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса) в действиях истца, требования которого направлены на исключение из конкурсной массы должника имущественного права.

ООО "СБ Инвест" представило в суд отзыв, в котором поддержало доводы кассационной жалобы общества. Третье лицо полагает, что в данном случае допущенные арендатором нарушения не могут быть признаны существенными. Правовые последствия заявленных требований о взыскании долга по арендной плате с одновременным расторжением договора не приводят к защите и восстановлению прав и законных интересов арендодателя (муниципального образования).

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 01.10.2008 территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и общество (арендатор) в целях реконструкции и эксплуатации пляжного комплекса заключили договор N 7700001141 аренды земельного участка площадью 3870 кв. м (кадастровый номер 23:49:0125015:1008), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 26 - 31).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 19.05.2008 по 18.05.2057.

Размер ежегодной арендной платы согласован сторонами в сумме 421 830 рублей (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день просрочки (пункт 6. 2 договора).

Арендодатель и арендатор 24.02.2010 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому годовая арендная плата за участок установлена в размере 608 866 рублей 39 копеек (т. 1, л. д. 35).

На основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 передан в собственность муниципального образования город Сочи (т. 1, л. д. 36).

Исходя из положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса в результате перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом не требуется изменения или расторжения договора аренды.

Судебные инстанции установили, что с 01.10.2012 по 31.12.2014 общество не вносило плату за пользование земельным участком, вследствие чего образовалась задолженность в сумме 1 370 781 рубля 16 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2011 по делу N А32-31412/2011-44/584-Б общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2013 конкурсным управляющим общества утвержден Звягинцев А.И. (т. 1, л. д. 66 - 71).

Расположенные на участке объекты недвижимости, а также право его аренды находятся в залоге у ООО "СБ Инвест" (т. 1, л. д. 122 - 131).

20 ноября 2013 года по юридическому адресу общества направлена претензия N 21541/02-05-16 о необходимости погашения долга по арендной плате.

Поскольку требования претензии не удовлетворены, 08 августа 2014 года в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства, принятые на себя по договору от 01.10.2008, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности иска администрации в части взыскания долга по договору аренды, а также неустойки за просрочку внесения арендных платежей (статьи 309, 310, 330 и 614 Гражданского кодекса).

Решение и постановление в данной части не обжалуются, поэтому законность и обоснованность судебных актов в названной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 данного Кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Приведенная норма, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из пункта 4.1.5 договора от 01.10.2008 следует, что стороны в качестве одного из оснований для его расторжения предусмотрели невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 срока платежа, тем самым признав, что нарушение данного условия является существенным (т. 1, л. д. 27).

Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, установили, что арендатор допустил просрочку внесения арендной платы с 01.10.2012 по 31.12.2014. Договором установлена обязанность арендатора вносить арендую плату ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 3.6). С учетом изложенного судебные инстанции пришли к правильному выводу о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения.

Довод ответчика о том, что суды не обсудили возможность устранения допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (погашения задолженности залогодержателем) не влияет на оценку законности состоявшихся по делу судебных актов. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, устранение арендатором допущенного нарушения, не лишает арендодателя права на предъявление требования о расторжении договора.

Довод ответчика о том, что допущенное арендатором нарушение условий договора не может быть квалифицировано в качестве существенного, направлен на переоценку представленных в дело доказательств, что недопустимо в суде кассационной инстанции.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд (в том числе и с учетом внесенного арендатором платежа за 1 квартал 2012 года), долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10).

Доводы кассационной жалобы о недопустимости расторжения договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении ответчика процедуры конкурсного производства не принимаются.

Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу (т. 1, л. д. 72 - 74) само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса.

Арбитражный суд округа также отклоняет и ссылку общества на наличие в действиях администрации признаков злоупотребления правом.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Обращение администрации (арендодателя, право которого нарушено длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств) с основанным на законе (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса) требованием о расторжении договора аренды земельного участка не может свидетельствовать о злоупотреблении истцом своим правом на судебную защиту.

При этом ответчик, заявляя о злоупотреблении правом, в установленном порядке не опроверг закрепленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса презумпцию добросовестности истца (статья 65 Кодекса), который обязан обеспечить эффективное использование находящихся в муниципальной собственности земельных участков.

Аргумент ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора следует отклонить.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Согласно статье 54 Гражданского кодекса место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). В Едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление от 23.06.2015 N 25). Как разъяснено в пункте 63 постановления от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.

Претензии о необходимости устранения допущенных нарушений, а также о расторжении договора направлены обществу по адресу: 354024, г. Сочи, ул. Фурманова, 2/2 (т. 1, л. д. 8 - 15). Данный адрес соответствует месту нахождения общества, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (т. 1, л. д. 39 - 50), а также адресу, указанному самим арендатором в договоре аренды (т. 1, л. д. 31). Кроме того, в пункте 5.2.18 договора аренды установлена обязанность арендатора в течение 10 дней письменно уведомить арендодателя об изменении своего юридического и фактического адреса или иных реквизитов.

Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Согласно части 1 статьи 139 Кодекса мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта. В связи с нахождением на участке объектов недвижимости ответчика с учетом положений статьи 39.20 Земельного кодекса стороны не лишены возможности урегулировать данный правовой конфликт на стадии исполнения судебного акта.

Ссылка представителя общества на допущенные судебными инстанциями нарушения норм процессуального права не принимается арбитражным судом округа, поскольку такие нарушения не могут служить достаточными основаниями для отмены решения и постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса).

Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Обществу предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд. В связи с тем, что срок, на который предоставлена отсрочка, истек, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину по кассационной жалобе (статья 110 Кодекса). С учетом введения в отношении общества конкурсного производства суд полагает возможным уменьшить размер государственной пошлины до 1500 рублей.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу N А32-1193/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" (ИНН 2320143121) в доход федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Н.С. Мазурова А.Д. Шишкин