Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2015 г. N Ф08-8093/15 по делу N А32-8080/2015

г. Краснодар

30 ноября 2015 г.

Дело N А32-8080/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., в отсутствие истца - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - потребительского жилищно-строительного кооператива "Тропа" (ИНН 2320129649, ОГРН 1052311692685), третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2015 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-8080/2015, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ПЖСК "Тропа" (далее - кооператив) о признании права собственности на 1003,7 кв. м в 11-этажном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302024:027 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, 17/1. Требование мотивировано неисполнением ответчиком обязанности по договору инвестирования в виде передачи в муниципальную собственность указанной площади объекта строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением суда от 10.07.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.09.2015, в иске требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) по правилам части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) этого права за покупателем. В данном случае право собственности на спорный объект ни за кем не регистрировано, требование заявлено лицом, не владеющим спорным имуществом, вытекает из договорных обязательств по продаже будущей недвижимости, факт создания которой посредством завершения строительства и ввода в эксплуатацию не подтвержден, соглашение с ответчиком о распределении помещений объекта недвижимого имущества (об определении конкретных частей спорного объекта) согласно условиям договора инвестирования не достигнуто.

В кассационной жалобе администрация просит отменить принятые по делу судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что кооператив на предоставленном ему земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, 17/1, осуществил строительство 11-этажного жилого дома общей площадью 7 547,3 кв. м, из которых 1 003,7 кв. м (13,3 % общей площади объекта) подлежит передаче в муниципальную собственность в соответствии с пунктом 2.4 инвестиционного договора, заключенного кооперативом и администрацией. По мнению заявителя, спорный объект является общей долевой собственностью общества и муниципального образования г. Сочи в силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.199 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация и кооператив (инвестор) подписали договор инвестирования в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Возрождения в Хостинском районе г. Сочи Краснодарского края от 30.09.2005 N 03.2/40 (далее - договор), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о взаимном сотрудничестве по реализации инвестиционного проекта в целях строительства указанного многоквартирного жилого дома ориентировочной общей площадью 2700 кв. м. Срок завершения строительства - 1 квартал 2007 года.

Проектирование и реконструкция объекта осуществляется за счет собственных и/или привлеченных инвестором средств, силами инвестора или специализированной подрядной организации (пункт 1.2 договора).

В пунктах 1.3 и 1.4 договора установлено, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи администрации 13,3% общих площадей объекта, имущественная доля инвестора составляет 86,7%.

Конкретные площади жилых и нежилых помещений, передаваемых администрации, должны определяться утвержденной проектной документацией и согласовываться сторонами в дополнительных соглашениях к договору (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора администрация обязывается оказывать инвестору содействие в оформлении проектной, проектно-сметной, исходно-разрешительной и иной градостроительной документации, необходимой для строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, в том числе издание ненормативных правовых актов, разрешающих проектирование, реконструкцию объекта, а также утверждение (регистрация) актов о приемке объекта в эксплуатацию в других ненормативных правовых актов, необходимых для реализации целей настоящего договора.

Ссылаясь на неисполнение кооперативом обязательств по передаче в муниципальную собственность части площадей в многоквартирном жилом доме, администрация обратилась в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пунктам 58 и 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.

Суды установили, что администрация просит признать свое право на спорное имущество как на объект недвижимого имущества, однако до рассмотрения судом первой инстанции спора, ни администрация, ни кооператив право собственности на спорный объект в установленном законом порядке не регистрировали (данное обстоятельство сторонами не оспаривается), истец спорным имуществом не владеет.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-8332/2014 кооперативу было отказано в удовлетворении иска к администрации о признании права собственности на многоквартирный жилой дом (количество этажей - 11, в том числе: 1 - 9 жилые этажи, 1 цокольный этаж, 1 технический этаж, общей площадью 6647,3 кв. м, из которой жилой 3463,8 кв. м), состоящий из 107 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, д. 17/1.

Отказ в иске мотивирован тем, что кооператив не представил как доказательств того, что спорный объект возник до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, так и того, что за ним когда-либо регистрировалось право собственности на спорное имущество (пункты 58 и 59 постановления N 10/22).

По названному делу суды также установили, что 06.03.2007 кооператив и администрация заключили договор N 4900004112 о предоставлении кооперативу в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302024:27, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, 17, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. В целях реализации перспективного плана строительства многоквартирного дома истцом разработана и согласована проектно-техническая документация для строительства названного объекта недвижимости. Кооперативу выдано разрешение на строительство N RU 23309/809 со следующими технико-экономическими показателями: строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 6647,3 кв. м, этажность - 11, подземная этажность - 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302024:27, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения. 17.

Кооператив возвел спорный объект, однако им получен отказ в предоставлении муниципальной услуги "выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: "Многоквартирный жилой дом по ул. Возрождения, 17/1 Хостинского района города Сочи"". Отказ обоснован тем, что представленная документация отклонена от согласования правовым управлением администрации (заключение от 02.09.2013 N 945) в связи с несоответствием объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство от 12.04.2013 N RU23309/809.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Частью 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 12 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" установлена форма разрешения на ввод в эксплуатацию.

Однако разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию отсутствует.

В силу разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) в соответствии с частью 2 статьи 455 Кодекса предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Кодекса) продавец должен обладать правом собственности на него.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Такие доказательства в материалы дела не представлены. Суды установили, что истец не владеет спорным имуществом, объект не введен в эксплуатацию, право собственности кооператива на данный объект не регистрировалось, между сторонами не достигнуто соглашение о распределении помещений объекта недвижимого имущества (об определении конкретных частей спорного объекта) согласно условиям договора инвестирования (пункт 1.3 договора).

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств дела, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 по делу N А32-8080/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

Р.А. Алексеев О.Л. Рассказов