Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф08-7371/15 по делу N А32-37524/2014

г. Краснодар

08 декабря 2015 г.

Дело N А32-37524/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Краснова А.С. (доверенность от 29.09.2015), в отсутствие представителей ответчика - открытого акционерного общества "Колос Кубани" (ИНН 2310000808, ОГРН 1032305689591), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Краснефть", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-37524/2014, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Колос Кубани" (далее - общество-1) о признании отсутствующим права собственности на земельный участок площадью 2232 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205061:14, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная / им. Чкалова, 310/150 (далее - земельный участок), о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Краснефть" (далее - общество-2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2014, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из следующего. Российская Федерация, в интересах которой действует территориальное управление, утратила опосредованное владение расположенным на земельном участке нежилым зданием с момента ликвидации его непосредственного владельца - общества-2. Вступившими в законную силу судебными актами по другому делу (А32-6752/2006) территориальному управлению отказано в иске об истребовании части помещений нежилого здания из незаконного владения общества-1, фактическое использование которых последним не подтверждено. Износ строительных конструкций нежилого здания является критическим. На момент принятия решения общество-1 имело неограниченный доступ в помещения нежилого здания и контролировало въезд на прилегающую территорию, то есть фактически владело земельным участком. Российская Федерация не восстановила владение нежилым зданием, что препятствует истребованию земельного участка из владения общества-1, фактически владеющего не только нежилым зданием, но и иными расположенными на участке и находящимися в его собственности объектами недвижимости. Регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подтверждает такое владение. Территориальное управление пропустило срок исковой давности независимо от того, какую дату считать началом его течения: 2006-2007 годы, когда заявителю стало достоверно известно об использовании земельного участка обществом под принадлежащими ему объектами, или 11.05.2010, когда прекратили свое существование общество-2 и опосредованное владение Российской Федерации как нежилым зданием, так и земельным участком. Основания для квалификации заявленных требований в качестве негаторного иска отсутствуют ввиду утраты публично-правовым образованием владения спорным объектом (земельным участком).

Территориальное управление обжаловало судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс). В кассационной жалобе заявитель приводит следующие доводы. Нахождением на земельном участке нежилого здания, на которое зарегистрировано право собственности Российской Федерации, обусловлено возникновение у Российской Федерации права собственности на такой участок. До рассмотрения данного дела в суде первой инстанции территориальному управлению не было известно о ликвидации общества-2, арендовавшего помещения в нежилом здании. Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано без правовых оснований, без ведома собственника и вопреки его воле. Исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, не соединенных с лишением владения. Управлением имело намерение уточнить заявленные требования после получения результатов землеустроительной экспертизы, о назначении которой было подано ходатайство. В отсутствие специальных познаний в области строительства и землеустройства суд необоснованно заключил о невозможности выделения из земельного участка части, необходимой для эксплуатации нежилого здания.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что право собственности Российской Федерации на нежилое здание мельницы (литеры А, А1, над\А1; инв. N 6499-307) площадью 1425,3 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная / им. Чкалова, 310/150, (далее - нежилое здание) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2005 под N 23-23-01/036/2005 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.10.2014 N 90-3337431). В реестре федерального имущества нежилое здание числится как "Мельница Киор-Оглы 1890-1900". В качестве основания возникновения права федеральной собственности на нежилое здание указано постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, а его балансодержателем - общество-1 (выписки из реестра федерального имущества от 02.02.2004 N 10-08/701, от 08.10.2014 N 1088/1).

По договору от 13.01.2005 N 2-05 часть помещений (1-й этаж - N 2-4; 2-й этаж - N 2-4; 3-й этаж - N 1-2; 4-й этаж - N 1-2) площадью 1008, кв. м (764,2 кв. м основной площади, 244,1 кв. м - вспомогательной) нежилого здания переданы правопредшественником территориального управления обществу-2 в аренду на 49 лет (с 10.01.2005 по 10.01.2054) для использования под гостиничный комплекс с выставочным залом. В пункте 8.5 договора стороны согласовали прекращение действия договора аренды в случае ликвидации общества-2. Государственная регистрация договора аренды от 13.01.2005 N 2-05 осуществлена 14.04.2005 под N 23-23-01/115/2005-101. По акту приема-передачи от 10.01.2005 объекты аренды переданы арендатору.

Кадастровый учет земельного участка произведен 09.10.2005. Одним из видов разрешенного использования указана эксплуатация нежилого здания (кадастровый паспорт земельного участка от 04.10.2014 N 2343/12/14-900928).

В рамках дела N А32-6752/2006 Арбитражным судом Краснодарского края рассматривался иск территориального управления к обществу-1 об истребовании из незаконного владения, в том числе помещений в нежилом здании (литеры А, А1).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество-2. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2006, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.10.2006 заявителю в иске отказано. Судебными актами преюдициально дополнительно установлено, что территориальное управление (арендодатель) и общество-2 (арендатор) заключили договор от 15.09.2005 N 381-5 аренды нежилых помещений площадью 523 кв. м в нежилых зданиях (литеры А-1, Б), переданных арендатору по акту приема-передачи от 08.09.2005. В ходе проведенной 04.10.2005 сотрудниками территориального управления проверки эффективности использования федерального имущества установлено, что нежилые помещения в здании (литера А, А-1) никем, в том числе обществом-1, не используются, находятся в неудовлетворительном состоянии. Нежилые помещения площадью 174,9 кв. м здания (литера А1) занимают индивидуальные предприниматели без оформления договорных отношений с собственником недвижимого имущества. Помещения нежилых зданий (литеры А, А1) не вошли в уставный капитал общества-1 при приватизации имущества его правопредшественника. Оставляя вышеназванные судебные акты без изменения, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 21.02.2007 исходил из того, что истребуемые помещения нежилого здания (литеры А, А1) не находятся в фактическом владении общества-1, отражение имущества на балансе общества-1 не подтверждает фактического владения спорными объектами, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении виндикационного требования как заявленного к лицу, фактически не владеющему истребуемым имуществом. Вывод об истечении срока исковой давности исключен из мотивировочной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2006 и постановления суда апелляционной инстанции от 26.10.2006.

Переход к обществу-1 права собственности на земельный участок зарегистрирован 29.09.2009 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.10.2014 N 90-3337321). Переход основан на заключенном с администрацией города Краснодара договоре купли-продажи от 26.06.2009 N 349.

В Единый государственный реестр юридических лиц 11.05.2010 внесена запись N 2102308112949 о прекращении деятельности общества-2 (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 21.01.2015).

Названные обстоятельства явились основанием обращения территориального управления в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним подразумевается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обращаясь в суд, территориальное управление как представитель Российской Федерации оспорило зарегистрированное право собственности общества-1 на земельный участок, ранее находившийся в федеральной собственности.

В пунктах 52, 58 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда разъяснили, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр, в том числе решение об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", разъяснил, что на требование о признании права отсутствующим как разновидность требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность, в силу статьи 208 Гражданского кодекса, не распространяется.

Собственник вправе истребовать свое имущество в порядке статьи 301 Гражданского кодекса от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (пункты 32, 35 постановления Пленумов N 10/22).

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца (аналогичный подход, ранее сформулированный в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации).

Виндикационный иск, негаторный иск, в том числе иск о признании права отсутствующим, и иск о признании права собственности опосредуют взаимоисключающие способы судебной защиты прав на один и тот же объект. Выбор какого либо из названных способов защиты зависит от владения заявителем спорным объектом (утраты такового), наличия (отсутствия) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации оспариваемого или защищаемого прав.

Принимая оспариваемые судебные акты, суды не учли, что в аренду обществу-2 передавалось не все нежилое здание, а только часть помещений в нем. Суды первой и апелляционной инстанций оставили без установления и оценки обстоятельства, связанные с принадлежностью нежилого здания до и после приватизации имущественного комплекса правопредшественника общества-1 (передача нежилого здания в бессрочное пользование Краснодарскому ПМК в связи с ликвидацией СМНУ, учет названного имущества на балансе общества-1 и внесение соответствующих сведений в реестр федерального имущества), которые могли свидетельствовать о законности использования нежилого здания обществом-1, в том числе и после прекращения арендных отношений с обществом-2, и отсутствии у Российской Федерации в лице территориального управления необходимости в защите своего владения как нежилым зданием, так и земельным участком.

Наличие на земельном участке находящегося в федеральной собственности нежилого здания являлось основанием разграничения государственной собственности на такой участок в пользу Российской Федерации в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Отсутствие у администрации города Краснодара полномочий на передачу в аренду федерального земельного участка требовало оценки договора купли-продажи от 26.06.2009 N 349 с точки зрения статьи 168 Гражданского кодекса.

Такая оценка, обязательная с учетом данного пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснения, не могла быть произведена без привлечения администрации города Краснодара к участию в деле. При оценке сделки по приватизации земельного участка в определенном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядке следовало также учесть правовые подходы, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 применительно к случаю реализации исключительного права на землю собственниками зданий, сооружений, находящихся на одном земельном участке.

Без установления названных обстоятельств, оценки имеющихся в деле и дополнительно собранных доказательств, без оценки сделки по приватизации земельного участка с предварительным привлечением к участию в деле выступившей продавцом администрации города Краснодара содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы об утрате Российской Федерацией, в интересах которой действует территориальное управление, владения как земельным участком, так и расположенным на нем нежилым зданием с момента ликвидации общества-2, о применимости к рассматриваемым требованиям исковой давности и о пропуске ее срока заявителем, об отсутствии оснований для квалификации заявленных требований (их части) в качестве негаторного иска не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, определить допустимый с учетом установленных обстоятельств способ защиты права публичной собственности на земельный участок, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2015 по делу N А32-37524/2014 отменить.

Дело N А32-37524/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова