Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2015 г. N Ф08-8470/15 по делу N А63-769/2015

г. Краснодар

14 декабря 2015 г.

Дело N А63-769/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" (ИНН 7727683708, ОГРН 1097746050973) - Водолазкиной Л.Б. (доверенность от 27.08.2015), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенному надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2015 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 (судьи Годило Н.Н., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-769/2015, установил следующее.

ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании решения управления от 28.10.2014 N 01/003/2014-641 об отказе в государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:10, расположенного по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, 23, незаконным и возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:10, расположенного по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, 23, в пользу общества.

Решением от 18.06.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.09.2015, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), по смыслу которых при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. С момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом общество приобрело право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды сособственником земельного участка.

В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что действия управления по отказу в государственной регистрации ограничения (обременения) в пользу общества соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку документ, выражающий содержание сделки, согласно которому обществу передаются права и обязанности по договору аренды на земельный участок, на государственную регистрацию не представлен. В сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись о государственной регистрации права аренды на спорный земельный участок за Дотдаевой М.Д. (согласно договору аренды от 20.03.2007 N 129), а также запись об ипотеке (в силу закона) от 14.06.2007 N 26-26-12/014/2007-784 (согласно договору купли-продажи жилого дома и передаче права аренды земельного участка от 07.06.2007). Суды не учли, что Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) определен порядок государственной регистрации права при переходе права собственности, но не урегулирован порядок проведения государственной регистрации передачи прав и обязанностей, возникших из договора аренды земельного участка, в результате обращения взыскания на недвижимое имущество.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, подчеркнув, что объектом залога по закладной от 27.06.2007 был, как жилой дом, так и право аренды на земельный участок под ним. В судебном порядке взыскание обращено, как на объект недвижимого имущества, так и на имущественное право. Согласно статье 271 Гражданского кодекса при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В судебном заседании представитель общества пояснила доводы, приведенные в отзыве. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, заочным решением Октябрьского районного суда города Ставрополя, вступившим в законную силу 11.07.2008, удовлетворен иск ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Дотдаевой М.Д., Токову У.Х. об обращении взыскания на жилой дом и право аренды земельного участка, расположенного на бульваре Зеленая Роща, 23 в г. Ставрополе, путем реализации с публичных торгов (т. 1, л. д. 25 - 28).

В последующем в связи с передачей прав на заложенное имущество произведена замена взыскателя в исполнительном производстве с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (т. 1, л. д. 29, 30).

Решением общего собрания акционеров общества (протокол от 08.07.2013 N 18) утвержден устав в редакции N 4, в соответствии с которым общество переименовано в ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" (т. 1, л. д. 15 - 18).

В ходе исполнительного производства по принудительному исполнению заочного решения суда проведены публичные торги по реализации объекта недвижимости и права аренды земельного участка, признанные протоколом территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - управление) от 05.07.2013 N 154 несостоявшимися (т. 1, л. д. 113 - 121).

12 июля 2013 года на основании предложения, поступившего от судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ставрополя Управления Федеральной службы судебных приставов по Ставропольскому краю об оставлении за собой имущества должника (т. 1, л. д. 90), общество обратилось в управление как залогодержатель нереализованного имущества с заявлением от 08.07.2013 N 112 "А" об оставлении за собой предмета ипотеки.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 02.08.2013 о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга жилой дом и право аренды земельного участка общей площадью 347 кв. м по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, 23 переданы обществу (т. 1, л. д. 92).

Постановлением от 05.08.2013 судебный пристав-исполнитель постановил произвести государственную регистрацию права собственности на жилой дом и право аренды (т. 1, л. д. 91).

На основании протокола от 05.07.2013 N 154 и заявления об оставлении нереализованного имущества за собой от 08.07.2013 N 112 "А" (т. 1, л. д. 97) управление произвело государственную регистрацию права собственности общества на объект недвижимого имущества - жилой дом площадью 243 кв. м (инв. N 5536, литера А), расположенный по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, 23, о чем 21.11.2013 в ЕГРП внесена регистрационная запись N 26-26-01/113/2013-718, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2013 серии 26-АИ N 517492.

В июне 2014 года общество обратилось в управление с заявлением о регистрации ограничения (обременения) в отношении земельного участка площадью 374 кв. м (кадастровый номер 26:12:020309:10), расположенного по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, 23, указав на соглашение об изменении зарегистрированного договора (т. 1, л. д. 122).

20 июня 2014 года государственная регистрация ограничения (обременения) земельного участка приостановлена (т. 1, л. д. 111).

28 октября 2014 года обществу отказано в государственной регистрации испрашиваемого ограничения (обременения) по мотиву не представления заявителем документа, выражающего содержание сделки, согласно которому обществу передаются права и обязанности по договору аренды на земельный участок (т. 1, л. д. 20 - 24).

Ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации противоречит действующему законодательству, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Кодекса).

В силу статьи 2 Закона N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация данного права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

Абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ закреплено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП; если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию правоустанавливающих документов на предмет установления отсутствия предусмотренных данным Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Заочным решением Октябрьского районного суда города Ставрополя, вступившим в законную силу 11.07.2008, обращено взыскание на заложенное имущество и право аренды земельного участка.

Предусмотренная действующим законодательством процедура приобретения залогодержателем прав на заложенное имущество в связи с признанием несостоявшимися повторных публичных торгов соблюдена.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

На основании пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса закреплено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса.

Пунктами 11 - 14 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 220-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ), которыми регламентирован порядок передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного имущества должника взыскателю, не предусмотрено никаких исключений из указанного правила.

Согласно статье 25.5 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 25.4 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенной и скрепленной печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашения с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документов, подтверждающих оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Исходя из фактических обстоятельств дела, суды обеих инстанций, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, указали, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом общество приобрело право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды сособственником земельного участка.

Принимая во внимание, что управление не привело доказательства, подтверждающие наличие оснований для принятия решения об отказе в государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка, суды пришли к выводу о незаконности отказа и в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Кодекса обоснованно удовлетворили заявление общества.

Приведенные заявителем кассационной жалобы доводы не опровергают выводы судебных инстанций, постановленные при правильном применении и толковании норм материального права.

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 по делу N А63-769/2015

оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов