Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф08-8679/15 по делу N А32-17619/2014

г. Краснодар

21 декабря 2015 г.

Дело N А32-17619/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Чесняк Н.В., судей Кухаря В.Ф. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - некоммерческой организации "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" (г. Сочи, ИНН 2308029729, ОГРН 1022301200206) - Школьника М.И. (доверенность от 14.12.2015), в отсутствие ответчиков: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (г. Сочи, ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и общества с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" (г. Сочи, ИНН 2320100463, ОГРН 1032311678266), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2015 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционной суда от 23.09.2015 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-17619/2014, установил следующее.

НО "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" (далее - истец, организация) обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент, ответчик) и ООО "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" (далее - общество) со следующими требованиями: признать недостоверным отчет от 08.11.2013 N 0044/05 об определении величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, выполненный обществом; признать недостоверной величину годовой и месячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 1 - 17 юридической консультации общей площадью 220,4 кв. м, расположенными на первом этаже многоквартирного жилого дома (литера А) по ул. Воровского, 20 Центрального района города Сочи, (величина определена в отчете N 0044/05 по состоянию на 08.11.2013); обязать департамент заключить в 14-дневный срок с момента вступления решения в законную силу договор аренды нежилых помещений N 1 - 17 юридической консультации общей площадью 220,4 кв. м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома (литера А) по ул. Воровского, 20 Центрального района город Сочи, на условиях проекта договора N ДК-1/74-2012, изложить пункты 3.1 и 3.2 договора в следующей редакции: "размер годовой арендной платы составляет 1 746 890 рублей, в том числе НДС 266 463 рубля" и "ежемесячная арендная плата составляет 1 480 427/12 = 123 368 рублей 91 копейка без НДС" (измененные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования; т. 4, л. д. 102).

Решением от 01.07.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.09.2015, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что в силу допущенных оценщиком нарушений отчет N 0044/05 не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, следовательно, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены договора аренды. Поскольку названный отчет признан недостоверным, требование об обязании заключить договор аренды на иных условиях подлежит удовлетворению.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. Заявитель указывает, что в связи с несостоявшимся из-за отсутствия заявок аукционом на право заключения договора аренды городской комиссией, рассматривающей вопросы использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, принято решение предложить коллегии адвокатов использовать преимущественное право и заключить договор аренды на условиях, объявленных в информационном извещении о проведении аукциона. У арендатора отсутствуют правовые основания требовать его заключения на условиях иных, чем предложено при проведении аукциона. Поскольку ранее имевшийся договор аренды от 16.08.2007 N 1/74-07 заключен без проведения торгов, у коллегии нет права требовать заключения договора на новый срок без проведения торгов, а у департамента - обязанности заключить договор без проведения торгов. Спор не является преддоговорным, поскольку заключение договора не является обязательным, стороны не заключали соглашения о передаче спора на рассмотрение арбитражного суда.

В отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, организация просит оставить решение и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, выслушав названного представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.08.2007 стороны заключили договор аренды N 1/74-07 (с учетом дополнительных соглашений к нему от 03.10.2011 и 10.01.2012; далее - договор аренды) нежилых помещений N 1 - 17 общей площадью 220,4 кв. м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома (литера А) по ул. Воровского, 20, Центрального района города Сочи.

В январе 2014 года собственником в лице департамента право аренды указанных помещений выставлено на аукцион.

В письме от 03.02.2014 N 02/14-6 истец уведомил департамент о недопустимости проведения торгов (аукциона) ввиду наличия преимущественного права у арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также безусловного права в соответствии с правилами пункта 4, 5 части 1 статьи 17.1, частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) на заключение договора аренды этих помещений на новый срок без проведения торгов (т. 1, л. д. 24, 25).

17 февраля 2014 года торги (аукцион) по продаже права аренды спорных нежилых помещений признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок от претендентов.

19 марта 2014 года департамент, сославшись на принадлежность арендатору преимущественного права заключения договора указанных нежилых помещений, направил оферту и проект договора аренды, предложив подписать его в двадцатидневный срок на новый трехгодичный срок (т. 1, л. д. 26 - 40).

В пунктах 3.1 и 3.2 проекта договора аренды арендодатель установил годовую арендную плату в размере 5 367 775 рублей (в том числе НДС 818 813 рублей 14 копеек) и ежемесячную арендную плату в размере 379 080 рублей 16 копеек (без НДС).

Из пункта 3.1 проекта договора аренды следовало, что величина годовой арендной платы определена на основании отчета независимого оценщика от 03.11.2013 N 0044/05, выполненного обществом.

Рассмотрев проект договора аренды, истец 16.04.2014 направил в адрес ответчика протокол разногласий, предложив изменить условия пунктов 3.1 и 3.2 договора, снизив годовую арендную плату до 1 756 022 рублей, а ежемесячную - до 146 335 рублей 16 копеек соответственно (т. 1, л. д. 48, 49). В качестве основания для внесения изменений в условия проекта договора об арендной плате организация указала на недостоверность величины арендной платы, отраженной в отчете оценщика N 0044/05.

Протокол разногласий к проекту договора получен арендодателем 17.04.2014, что подтверждается отметкой на сопроводительном письме к протоколу и не оспаривается ответчиком.

Поскольку ответчик не уведомил истца о принятии договора аренды с учетом протокола разногласий в редакции арендатора либо его отклонении, организация обратилась в суд с иском.

В соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключением из данного правила является, в частности, наличие у арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Частями 9, 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ о конкуренции предусмотрены условия, на которых заключается договор аренды государственного имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, срок которого истек, без проведения конкурса, а также обязанность арендодателя заключить с таким арендатором договор аренды в порядке и на условиях, установленных данным Законом.

Согласно пункту 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее -постановление N 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Кодекса). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 постановления N 73).

Пунктом 4.5 постановления N 73 предусмотрено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

С учетом того, что между сторонами отсутствует спор о наличии преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок, однако стороны не достигли соглашения о размере арендной платы, спор правомерно рассмотрен судебными инстанциями в порядке статьи 446 Кодекса.

Положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик до судебного разбирательства по делу самостоятельно получил заключение общества от 08.11.2013 N 0044/05, согласно которому размер годовой арендной платы составил 5 367 775 рублей (т. 3, л. д. 9 - 58).

В свою очередь истец представил отчет ООО "Сочинское агентство оценки" от 07.04.2014 N 00030, согласно которому годовой размер арендной платы составил 1 756 022 рубля (т. 1, л. д. 50 - 56).

Учитывая, что у сторон возникли разногласия по размеру годовой и ежемесячной арендой платы, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Институт оценки и управления собственностью".

По результатам судебной экспертизы представлено заключение N 1-865-Э/2014, согласно которому рыночная стоимость величины (размера) ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями (1-й этаж, N 1 - 17, литера А по ул. Воровского, 20, Центрального района города Сочи), находящимися в муниципальной собственности города Сочи, по состоянию на 08.11.2013 без учета НДС составляет 123 368 рублей; рыночная стоимость величины (размера) годовой арендной платы на эту же дату (с учетом НДС) составляет 1 764 890 рублей. Помимо этого, судебной экспертизой установлено, что отчет N 0044/05 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, а также положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, выявленные несоответствия и нарушения являются существенными и влияют на величину стоимости арендной платы.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суды с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы пришли к выводу о том, что отчет N 0044/05 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, следовательно, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены договора аренды (т. 4, л. д. 1 - 95).

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В отсутствие доказательств обратного, заключение эксперта N 1-865-Э/2014 принято судами в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорными помещениями. Какие-либо возражения против проведенного исследования ответчик не заявил, результаты судебной экспертизы по существу не оспорил.

При таких обстоятельствах исковые требования организации правомерно удовлетворены судебными инстанциями.

Довод заявителя о том, что права арендатора не нарушены, поскольку ранее договор аренды был заключен без проведения торгов, у арендатора отсутствуют правовые основания требовать заключения договора, а у департамента обязанности заключить договор на новый срок без проведения торгов, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку он основан на ошибочном толковании департаментом норм материального права.

Довод департамента о том, что спор не является преддоговорным, так как заключение договора не является обязательным, стороны не заключали соглашения о передаче спора на рассмотрение арбитражного суда, несостоятелен ввиду следующего.

У сторон отсутствуют разногласия по поводу преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, департамент направил арендатору предложение о заключении договора. Таким образом, усматриваются намерения сторон по продолжению арендных отношений, заключению договора на новый срок. Разногласия сторон относятся к размеру арендной платы. Именно эти разногласия и представлены арендатором к урегулированию судом.

Статьей 11 Кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Кодекса и не является исчерпывающим.

В статье 421 Кодекса сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

На основании пункта 1 статьи 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, его возражения в части размера арендной платы, по существу сводятся к несогласию с установлением величины арендной платы, они были предметом рассмотрения в судебных инстанциях и получили надлежащую правовую оценку. Переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 по делу N А32-17619/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чесняк

Судьи

В.Ф. Кухарь Л.И.Савенко