Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф08-8392/15 по делу N А53-31329/2014

г. Краснодар

21 декабря 2015 г.

Дело N А53-31329/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Южтехмонтаж" (ИНН 6164100492, ОГРН 1026103270335) - Джугань Я.Е. (доверенность от 01.01.2015), в отсутствие истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Южтехмонтаж" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А53-31329/2014, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО "Южтехмонтаж" (далее - общество) о взыскании 6 836 497 рублей 60 копеек долга по арендной плате по договору от 28.10.2004 N 112"и" аренды земельного участка, образовавшегося в период с 24.07.2012 по 31.12.2014, а также 764 568 рублей 08 копеек неустойки, рассчитанной с 20.09.2012 по 19.01.2015 (т. 1, л. д. 78, 84 - 86).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано 5 332 468 рублей 15 копеек долга, а также 594 586 рублей 45 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о наличии у общества долга по арендной плате, размер которого в спорный период определен на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление от 09.04.2012 N 240), постановления администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования город Ростов-на-Дону" (далее - постановление от 27.05.2014 N 580), изданных в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 27.02.2012 N 120). Расчет департамента, произведенный исходя из площади всего земельного участка, признан судами ошибочным. Суд первой инстанции произвел перерасчет арендной платы и удовлетворил требования департамента частично. Суды также пришли к выводу о необходимости взыскания неустойки, которая начислена в связи с допущенной ответчиком просрочкой внесения арендных платежей.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 07.07.2015 и постановление от 15.09.2015. Податель жалобы указывает, что арендные правоотношения возникли в 1992 году (до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), следовательно, дата оформления договора аренды (2004 год) не влияет на возможность изменения согласованной в нем методики расчета арендной платы. Требования истца о взыскании долга по арендной плате, рассчитанного с использованием кадастровой стоимости земельного участка, не подлежат удовлетворению. Суды не приняли во внимание, что ответчик обращался к истцу с письмами, в которых просил произвести верный расчет долга или заключить новый договор аренды. Данные требования истец проигнорировал, начисление арендной платы производилось департаментом исходя из площади всего земельного участка. Неисполнение истцом обязанности по формированию корректного расчета арендной платы повлекло за собой невозможность своевременного внесения арендной платы ответчиком. Названные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для взыскания с общества неустойки.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, 28.10.2004 департамент (арендодатель) и ЗАО РМП-2 "Южтехмонтаж" (арендатор) заключили договор N 112"и" аренды земельного участка площадью 11 125 кв. м (кадастровый номер 61:44:021903:0026), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 8, предоставленного для использования в целях эксплуатации производственной базы (т. 1, л. д. 9 - 15). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 03.07.2005.

Срок аренды установлен сторонами с 04.05.1992 до 04.05.2017 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок в год составляет 203 741 рубль 16 копеек.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

В связи с ликвидацией ЗАО РМП-2 "Южтехмонтаж" право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, перешло к обществу (т. 1, л. д. 64 - 67, 94 - 97, 116 - 123).

Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в период с 24.07.2012 по 31.12.2014, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Судебные инстанции правомерно указали, что поскольку договор от 28.10.2004 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) департаментом исходя из нормативно установленных (утвержденных) методики и ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы). Данный вывод судов соответствует правилам статей 425 и 433 Гражданского кодекса и не противоречит положениям статьи 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При разрешении спора судебные инстанции установили, что расчет задолженности по договору от 28.10.2004, арендная плата по которому является регулируемой, произведен департаментом по нормативно утвержденным правилам (постановления от 09.04.2012 N 240, от 27.05.2014 N 580 и от 27.02.2012 N 120).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебные инстанции установили, что общество является собственником нежилых помещений площадью 4459, 5 кв. м, а общая площадь строений на участке составляет 5678,6 кв. м. Соответственно, доля помещений общества составляет 78% от общей площади объектов недвижимости.

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления от 24.03.2005 N 11).

Поскольку назначение части помещений, находящихся в здании на участке, не предполагает их использование в предпринимательских целях (т. 2, л. д. 98 - 121), суд первой инстанции правомерно произвел перерасчет предъявленной к взысканию арендной платы исходя из размера площади зданий (нежилых помещений), принадлежащих ответчику (т. 2, л. д. 135 - 137).

Доказательства внесения платы за использование участка ответчик не представил, поэтому суды правомерно удовлетворили требование департамента о взыскании с общества долга в размере 5 332 468 рублей 15 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При заключении договора от 28.10.2004 стороны согласовали ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

Установив факт просрочки внесения арендных платежей, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с общества неустойки в размере 594 586 рублей 45 копеек (с учетом перерасчета суммы долга).

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок определяется в соответствии с условиями нормативных правовых актов, довод ответчика о возникших затруднениях при определении размера платы за участок следует отклонить. Наличие предусмотренных статьями 401 и 406 Гражданского кодекса оснований освобождения от ответственности ответчик в установленном порядке не доказал (статьи 9 и 65 Кодекса).

Иные доводы общества рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где им дана надлежащая правовая оценка. Пределы компетенции кассационного суда определены статьями 286 и 287 Кодекса, в силу которых арбитражный суд округа не обладает процессуальными полномочиями по переоценке установленных по делу обстоятельств.

Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, отсутствуют.

При таких обстоятельствах решение от 07.07.2015 и постановление от 15.09.2015 следует оставить без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу N А53-31329/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова