Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 декабря 2015 г. N Ф08-8203/15 по делу N А53-743/2015

г. Краснодар

28 декабря 2015 г.

Дело N А53-743/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (ОГРН 1036164024819) - Луганцевой С.Л. (доверенность от 01.09.2015), Смелянской М.В. (доверенность от 01.09.2015), в отсутствие представителей ответчика - Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А53-743/2014, установил следующее.

Акционерное общество "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (далее - общество, корпорация) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд), в котором просило:

- признать недействительным договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.12.2011 N ДЗ-241, заключенный между фондом и обществом,

- взыскать с фонда в пользу общества уплаченную арендную плату в сумме 13 867 323 рубля 10 копеек (уточненные требования, т. 1, л. д. 82 - 87, 123 - 124).

Решением от 03.06.2015 исковые требования удовлетворены. Суд признал договор аренды земельного участка от 08.12.2011 недействительной сделкой, применил последствия ее недействительности. На общество возложена обязанность в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу передать фонду земельный участок с кадастровым номером 61:55:0000000:179. С фонда в пользу общества взыскано 13 867 323 рубля 10 копеек убытков и 98 337 рублей судебных расходов, всего 13 965 660 рублей 10 копеек. Судебный акт мотивирован следующим. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка фондом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 08.12.2011 N ДЗ-241 земельного участка площадью 76 007 кв. м, с кадастровым номером 61:55:0000000:179, расположенного в г. Новочеркасске Ростовской области (далее - земельный участок), для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Факт передачи участка подтверждается актом его приема-передачи от 08.12.2011. Во исполнение условий договора общество подготовило проект планировки территории и проект межевания, который прошел публичные слушания, утвержден постановлением мэра города Новочеркасска от 22.01.2013 N 40 и опубликован в газете, размещен на официальном сайте администрации. До конца марта 2013 года общество последовательно выполняло условия договора аренды по планировке территории, то есть подготовке участка к дальнейшему освоению. После утверждения проекта планировки и постановки вновь образованных участков (путем раздела арендованного участка) на временный кадастровый учет общество обратилось за получением технических условий в ресурсоснабжающие организации. Из письма горводоканала Новочеркасска от 26.08.2013 N 97 (ответ на обращение от 13.08.2013 N 3827) общество впервые узнало о невозможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения планируемых объектов строительства. Однако из данного письма прямо не следовало, что спорный земельный участок невозможно использовать по назначению, ввиду отсутствия у него тех качеств, которые необходимы для исполнения условий сделки. В связи с тем, что объем запланированного капитального строительства является существенным, а общество не является строительной организацией, не обладает соответствующими материально-производственными ресурсами (членство в СРО, кадровые специалисты, материально-техническая база), арендатор направил коммерческие предложения о совместном освоении земельного участка в ряд строительных организаций. После проведенного потенциальным инвестором обществом с ограниченной ответственностью "Стройком" (далее - ООО "Стройком") детального анализа, письмом от 29.09.2014 оно отказалось от освоения участка, сославшись на отсутствие возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, примерный расчет затрат по строительству жилья с учетом строительства инфраструктуры по водоснабжению и водоотведению участка. Из пояснений к данному расчету следует, что по состоянию на сентябрь 2014 года схема сетей водоснабжения города Новочеркасска не утверждена, по ней идут публичные слушания, проектом на ХАБ предусмотрено строительство 1-ой очереди объемом, достаточным только для водоснабжения аэропортового комплекса "Южный". Выяснилось также, что выполнение мероприятий по письму горводоканала от 26.08.2013 фактически предполагает строительство коммунальной инфраструктуры города Новочеркасска. Эти сведения стали известны истцу от ООО "Стройком". Таким образом, истец просит признать договор аренды земельного участка от 08.12.2011 недействительной сделкой, как заключенный под влиянием заблуждения относительно свойств участка, а именно - обеспеченности его коммунальной инфраструктурой, возможности водоснабжения предполагаемых к строительству объектов. С доводом ответчика о том, что статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), действовавшей на момент заключения договора аренды, не была предусмотрена необходимость сообщать в извещении о проведении аукциона сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, и о плате за подключение. Однако в размещенной на сайте фонда аукционной документации о продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в разделе "Обеспечение инженерной инфраструктурой" фонд указал, что водоснабжение и водоотведение объектов строительства предусматривается путем подключения к существующему водопроводу диаметром 150 мм по ул. Бурговой и строительства водовода диаметром 150 мм протяженностью около 450 п. м. Для водоотведения планировалась реконструкция действующей КНС и существующих канализационных сетей по техническим условиям горкодоканала Новочеркасска. Указанной информацией истец был введен в заблуждение, у него не было оснований не доверять сведениям, изложенным в аукционной документации. Суд признал обоснованным довод истца о том, что если бы информация о возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения в аукционной документации отсутствовала, то истец до участия в аукционе проявил бы должную осмотрительность и принял меры к получению у собственника дополнительной информации об этом участке. При сложившихся обстоятельствах истец добросовестно полагал, что информация, указанная в аукционной документации, соответствует действительности, не подвергал ее сомнению, а потому не принимал мер к проверке. Отсутствие у фонда законной обязанности сообщать сведения о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, не означает, что у него как собственника земельного участка, отсутствует обязанность по детальному изучению характеристик участка для сдачи его в аренду, в том числе и для его комплексного освоения. Фонд должен был знать о состоянии сетей инженерно-технического обеспечения и, в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), был обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При проведении аукциона фонд фактически предоставил недостоверные сведения о возможности технологического присоединения объектов строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, а участок имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора. Ни договором, ни законом не предусмотрена обязанность арендатора по строительству инженерной инфраструктуры за пределами арендуемого участка. Для преодоления выявленного обстоятельства, препятствующего освоению участка в соответствии с условиями заключенного сторонами договора, необходимы такие затраты и мероприятия, которые не только делают реализацию этого проекта экономически невыгодным, но и оцениваются судом как неисполнимые для данной стороны договора, поскольку требуют не только инвестиционных вложений, но и реализации властных полномочий уполномоченных муниципальных органов и органов власти субъекта Российской Федерации - Ростовской области по созданию инфраструктуры водоснабжения соответствующей территории. Это выходит за рамки понятия комплексного освоения земельного участка. Таким образом, ни на момент заключения договора аренды, ни в настоящее время обеспечить комплексное освоение земельного участка в соответствии с условиями договора аренды невозможно. Отклоняя довод ответчика о нормальных рисках предпринимательской деятельности, в связи с возможным удорожанием строительства, суд указал, что фактические условия освоения участка лишают сделку экономической выгоды для арендатора, что отвечает критерию существенности, установленному статьей 178 Гражданского кодекса, а именно - имело место заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности (статьи 195, 199 Гражданского кодекса), который по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Полное раскрытие информации о невозможности освоения участка на условиях договора аренды имело место лишь при установлении определенности о планируемом объеме проекта водоснабжения аэропорта, при устройстве которого имелась бы возможность попутной организации водоснабжения арендуемого участка. Информация об этом раскрыта официально при публикации 28.07.2014 объявления о торгах на официальном сайте заказчика - министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области. С этого момента для всех заинтересованных лиц стала определенной информация об объеме водоснабжения строящегося водовода, а именно - то обстоятельство, что его достаточно лишь для снабжения аэропорта. Суд отклонил довод истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с 29.09.2014 (момент получения информации от ООО "Стройком"), но признал, что до опубликования 28.07.2014 указанной выше информации истец добросовестно заблуждался, полагая возможным создание объекта, посредством которого будет обеспечен подвод коммуникаций водоснабжения к участку. Лишь ее раскрытие сделало окончательно подтвержденной невозможность надлежащего водоснабжения участка, то есть освоение его в соответствии с целью договора. Срок исковой давности суд исчислил с 29.07.2014 и признал его не пропущенным на момент подачи иска 19.01.2015 и изменения исковых требований (в судебном заседании 16.02.2015). По правилам статьи 167 Гражданского кодекса следует применить последствия недействительности сделки в виде возвращения сторон в исходное положение. Препятствий к обязанию истца возвратить участок ответчику нет, так как земельный участок от застройки свободен. Поскольку норма статьи 178 Гражданского кодекса в качестве последствий недействительности сделки предполагает возмещение убытков лицом, виновным в возникновении заблуждения, суд счел денежное требование истца также подлежащим удовлетворению. В качестве убытков обществом заявлена внесенная по договору арендная плата. Возражения фонда о том, что в период исполнения договора истец фактически пользовался земельным участком, и плата за это пользование есть необходимая компенсация ему и в случае недействительности сделки, суд отклонил. Пользование (извлечение выгоды) как таковое не состоялось, предмет для оплаты отсутствует. Произведенные обществом вложения, в частности, внесенная им арендная плата, повлекла исключительно отрицательный результат сделки для арендатора, и указанные расходы отвечают понятию убытков, описанному статьей 15 Гражданского кодекса. Эти выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2010 по делу N А53-7576/2009. По размеру иск об убытках не оспорен. Представленные в материалы дела платежные документы (о перечислении ответчику платежей) не опровергнуты.

Апелляционным постановлением от 19.09.2015 решение от 03.06.2015 отменено, в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. При рассмотрении иска общества о признании договора аренды земельного участка недействительным, суд первой инстанции не проверил, проявил ли истец должную осмотрительность при совершении данной сделки, и мог ли он обнаружить недостатки, на которые ссылается, при осмотре земельного участка. Между тем, из материалов дела усматривается, что земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи, однако доказательств того, что общество фактически совершило осмотр участка, установило его характеристики, истцом в материалы дела не представлено. Действительное наличие либо отсутствие водопровода на спорном земельном участке могло быть обнаружено арендатором при осмотре участка, поскольку данные качества объекта аренды носят существенный характер. Общество как профессиональный участник гражданского оборота должно было получить информацию о наличии сетей коммуникации на земельном участке, предназначенном для жилищного строительства ввиду того, что ему был передан участок для определенных целей. Возможность достижения этих целей должна быть установлена обществом до получения информации об отсутствии сети коммуникаций от третьих лиц. Данные обстоятельства судом первой инстанции не учтены. Истец, будучи коммерческой организацией и профессиональным участником экономического оборота, при совершении сделки должен был анализировать сопутствующие предпринимательские риски. На момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по проверке (в том числе, путем проведения экспертизы, технического обследования, визуального осмотра) состояния объекта, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2013 года N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - информационное письмо N 162). Само по себе указание в аукционной документации сведений о наличии водопровода не может влечь за собой прекращение обязанности арендатора удостовериться относительно качеств земельного участка. Истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что ответчиком совершались какие-либо действия, направленные на введение истца в заблуждение относительно предмета заключаемой сделки. Обнаружение истцом, как он указывает, данного факта только после получения письма от ООО "Стройком" 29.09.2014, свидетельствует об отсутствии у него заинтересованности в освоении земельного участка, так как участок передан арендатору 08.12.2011, общество самостоятельно не установило этот факт при получении земельного участка в аренду, однако к тому времени пользовалось участком более чем два с половиной года. Кроме того, договором не предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору земельный участок с подключенными коммуникациями. Ссылок на положения договора аренды, которые бы обязывали фонд предоставить участок с коммуникациями, суд в решении не привел. Недостоверная информация об участке (возможности подключения объекта строительства к сетям городского инженерно-технического обеспечения) не свидетельствует о недействительности сделки, как совершенной под влиянием заблуждения, поскольку не может снизить возможность использования предмета спорной сделки по назначению. Сам ответчик не требует от истца освоения им земельного участка в виде осуществления водоснабжения. Суд первой инстанции не принял во внимание, что в рамках дела N А53-388/2014 по иску фонда к обществу о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за нарушение сроков арендных платежей, общество не заявляло встречных требований о признании договора аренды недействительным, не указывало на отсутствие возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения. Кроме того, арендатор предлагал арендодателю заключить мировое соглашение (письмо от 28.11.2014 N 1206-11/14) и сохранить договор в силе, указывая на то, что расторжение договора повлечет для общества негативные последствия. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что общество в ноябре 2014 года было заинтересовано в существовании между ним и фондом арендных правоотношений, хотя на момент направления мирового соглашения оно уже знало об отсутствии возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения (с сентября 2014 года, на что ссылается истец). Вышеизложенное позволяет сделать вывод о наличии в действиях истца злоупотребления своими правами, так как его действия в рамках дела N А53-388/2014 указывают на наличие интереса в освоении земельного участка даже при наличии тех недостатков участка, на которые он ссылается в иске по настоящему делу. Вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности обществом не пропущен, апелляционный суд счел неправильным. Срок исковой давности по требованию общества о признании договора аренды недействительным подлежит исчислению с 08.12.2011. При фактической передаче арендатору земельного участка (08.12.2011) он должен был удостовериться о наличии существенных для него характеристик участка. Следовательно, срок исковой давности к моменту подачи иска 19.01.2015 истек, что является самостоятельным основанием для отказа обществу в удовлетворении требований. Общество фактически более четырех лет пользовалось земельным участком, в связи с чем, уплаченная им арендная плата не может быть ему возвращена в виде убытков. Таким образом, решение суда первой инстанции не соответствует установленным по делу обстоятельствам, поскольку признаков недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, не имеется. Ввиду отказа в удовлетворении иска, понесенные обществом при его подаче расходы по уплате государственной пошлины, в полном объеме относятся на него согласно правилам статьи 110 Кодекса. В связи с удовлетворением апелляционной жалобы фонда, в его пользу с общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины по жалобе.

В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 19.09.2015 отменить, оставить в силе решение от 03.06.2015. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд не разобрался в обстоятельствах дела, а потому, сделал неверные выводы относительно исчисления срока исковой давности. Фактически спор ведется не о наличии или отсутствии водопровода на арендуемом земельном участке, а об отсутствии возможности технологического присоединения к инженерным (городским коммунальным) сетям водоснабжения и водоотведения планируемых к строительству объектов - жилого микрорайона. Истец не мог обратиться за получением технических условий на водоснабжение участка непосредственно сразу после заключения договора аренды и до окончания работ по подготовке проекта планировки территории и его утверждения муниципальными органами в установленном законом порядке, поскольку до окончания работ по проектированию невозможно установить объем необходимого водоснабжения участка. Вплоть до 28.07.2014 (в том числе на момент написания письма горводоканала от 26.08.2013) проекта водоснабжения аэропорта не существовало. Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что срок исковой давности следует исчислять с 29.07.2014. Суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что размещенной на сайте фонда аукционной документацией общество было введено в заблуждение, а выполнение мероприятий, направленных на преодоление обстоятельств, препятствующих освоению участку в соответствии с условиями заключенного договора, выходит за рамки понятия комплексного освоения земельного участка. Истец не обосновывал свои требования отсутствием на участке подключенных коммуникаций. С выводом апелляционного суда о том, что ответчик не требует от истца освоения им земельного участка в виде осуществления водоснабжения, невозможно согласиться, так как создание современного многоэтажного жилья (микрорайона города) невозможно без водоснабжения и водоотведения. В своем постановлении апелляционный суд ничем не опроверг выводы суда первой инстанции о существенности заблуждения. Названный суд неверно назвал аренду подрядом и оценил существо спора. Ссылка на судебные акты по делу N А21-6040/2008 (с иными существенными обстоятельствами) является некорректной. Суд апелляционной инстанции необоснованно применил разъяснения, содержащиеся в пункте 5 информационного письма N 162, поскольку в случае заключения спорного договора аренды ни путем визуального осмотра, ни проведением экспертизы земельного участка, ни техническим обследованием нельзя установить наличие (либо отсутствие) возможности подключения к объектам инженерной инфраструктуры водоснабжения и водоотведения коммунального хозяйства города Новочеркасска. Необоснованной является ссылка апелляционного суда на статью 612 Гражданского кодекса. Осмотром имущества или проверкой его исправности недостаток, обусловленный отсутствием возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения коммунальной инфраструктуры города, выявлен быть не мог. Апелляционный суд неправомерно возложил все предпринимательские риски, связанные с пороком земельного участка, на истца. При общем сроке аренды в четыре года (по 07.12.2015), на момент рассмотрения дела апелляционным судом (19.09.2015) арендатор не мог пользоваться участком более четырех лет. Ответчик не представил в материалы дела ни одного доказательства, свидетельствующего о том, что земельный участок предоставлен в аренду надлежащего качества, и о возможности его использования по целевому назначению на момент заключения договора и в течение срока его действия. Апелляционный суд необоснованно пришел к выводу о злоупотреблении истцом своими правами, тогда как общество действовало добросовестно и до последнего момента предпринимало все возможные меры по исполнению договора. Только после того, как общество окончательно удостоверилось в отсутствии возможности освоения земельного участка по целевому назначению в предусмотренный спорным договором срок (с учетом письма администрации города Новочеркасска от 22.12.2014 об отсутствии средств на строительство в 2015 - 2017 годах на строительство водозаборного узла и очистных сооружений, а также первичного утверждения схемы водоснабжения и водоотведения города постановлением администрации от 24.11.2014), оно было вынуждено обратиться с иском в суд. Напротив, фонд достоверно знал (из письма горводоканала от 05.03.2012) о пороке своего имущества (отсутствии возможности водоснабжения), но арендатору об этом не сообщил. Действия фонда в рамках спорного договора аренды были направлены только лишь на получение арендной платы, его деятельность по заключенному договору является неэффективной, так как цель содействия развитию жилищного строительства не достигнута. Общество, созданное в целях создания условий по привлечению инвестиций в жилищную сферу, развития системы долгосрочного финансирования жилищного строительства, также не смогло выполнить одну из своих задач, не по своей вине.

От фонда в арбитражный суд округа поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании представители общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, по их ходатайству в заседании объявлялся кратковременный (в пределах десяти минут) перерыв по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) для ознакомления с отзывом ответчика, после окончания которого заседание продолжилось. Письменно заявленное ходатайство общества об отложении судебного разбирательства участвующими в заседании представителями не поддержано.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, фондом организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды находящегося в его собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью 76 007 кв. м, с кадастровым номером 61:55:0000000:179, расположенного в г. Новочеркасске Ростовской области, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, его победителем 05.12.2011 признано общество, о чем подписан протокол об итогах аукциона N А98-07/2011/2 (т. 1, л. д. 35 - 47, 48, 49 - 50, 132 - 143, 144 - 164).

08.12.2011 фондом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N ДЗ-241 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды участка по договору составил четыре года. Арендная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 21.02.2012, факт передачи участка арендатору по акту приема-передачи 08.12.2011 сторонами не оспаривается (т. 1, л. д. 13 - 31, 52).

Постановлением администрации города Новочеркасска от 22.01.2013 N 40 утвержден проект планировки территории с проектом межевания территории в границах земельного участка площадью 76 007 кв. м, с кадастровым номером 61:55:0000000:179 (т. 1, л. д. 89 - 90).

В письме от 26.08.2013, в ответ на обращение общества от 13.08.2013, муниципальное унитарное предприятие "Горводоканал" г. Новочеркасска (далее - горводоканал) сообщило, что оно не имеет возможности подачи и отведения ресурса к спорному участку с планируемым объемом водоснабжения - 672 куб. м/сутки, водоотведения - 552 куб. м/ сутки. Для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения планируемых объектов строительства на спорном земельном участке, а также на участке 3,4 га по ул. Ветеринарной, необходимо комплексное выполнение ряда перечисленных в указанном письме мероприятий (т. 1, л. д. 54).

В 2014 году обществом направлены коммерческие предложения о комплексном освоении земельного участка с кадастровым номером 61:55:0000000:179, которые не были приняты открытым акционерным обществом "Ростовское" (заявленный строительный объем жилой застройки может иметь потенциальный экономический интерес, но потребует от застройщика дополнительных затрат для решения вопросов водоснабжения и водоотведения), ООО "Стройком" (строительство локальных очистных сооружений для использования жилым комплексом с площадью застройки 7 167 кв. м влечет значительное удорожание себестоимости строительства и новые издержки, канализационные сети требуют реконструкции, что также влечет значительные дополнительные расходы; т. 1, л. д. 104, 109).

Письмом от 23.01.2015 (в ответ на обращение от 30.12.2014) фонд сообщил обществу, что включение в извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) законом не предусмотрено, в документации об аукционе были отражены сведения обязательного характера. Дополнительно, на основании письма администрации от 29.03.2011, фондом была размещена информация о возможности обеспечения земельного участка инженерной инфраструктурой, имеющая исключительно справочный характер (т. 1, л. д. 114 - 116).

В связи с заявленным фондом (21.01.2014) в рамках дела N А53-388/2014 иском к обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 08.12.2011 N ДЗ-241 и его расторжении, который был удовлетворен решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2014 (не вступившим в законную силу), общество 28.11.2014 предлагало фонду урегулировать спор путем заключения мирового соглашения, в целях недопущения расторжения арендной сделки (т. 1, л. д. 131).

Не получив согласия на свое предложение, 30.12.2014 общество предложило фонду добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.12.2011 N ДЗ-241, возвратить излишне уплаченную арендную плату в сумме 13 867 323 рубля 10 копеек, а 19.01.2015 обратилось с соответствующими исковыми требованиями в арбитражный суд (т. 1, л. д. 4 - 7, 52 - 53).

16 февраля 2015 года судом приняты к рассмотрению уточненные (измененные) требования общества, в которых оно просило признать договор аренды земельного участка от 08.12.2011 N ДЗ-241 недействительным, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, и взыскать с фонда уплаченную арендную плату в качестве убытков (т. 1, л. д. 82 - 87, 123 - 124).

В процессе рассмотрения настоящего дела по заказу общества Северокавказским центром экспертиз и исследований выполнено оценочное исследование на предмет определения рыночной стоимости 1 кв. м жилого и 1 кв. м нежилого помещений, планируемых к постройке на спорном земельном участке, по состоянию на 13.04.2015. В своем заключении от 22.04.2015 исполнитель работ счел возможным также отразить свое мнение по вопросу о подключении планируемых объектов капитального строительства к существующим сетям водоснабжения и водоотведения, в период с 2011 года по настоящее время, признав такое подключение невозможным (т. 1, л. д. 61 - 111, 112 - 116).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (здесь и далее - в применимой к спорным правоотношениям редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса, положениями которой общество обосновало свой иск (в окончательном виде), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса).

При совершении сделки под влиянием заблуждения имеет место несоответствие волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле, в связи с чем, возникли иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые он имел в виду.

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки.

В удовлетворении требования о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения относительно качестве ее предмета может быть отказано, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункт 5 информационного письма N 162).

Арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований (пункт 4 информационного письма N 162).

Ответчиком, помимо иных возражений, заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности (т. 2, л. д. 59).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к противоположным выводам относительно наличия у общества существенного заблуждения о предмете договора аренды от 08.12.2011 N ДЗ-241, а именно, о возможности использования земельного участка площадью 76 007 кв. м, с кадастровым номером 61:55:0000000:179, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также по вопросу о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания данной сделки по названному основанию.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что у договора от 08.12.2011 N ДЗ-241 аренды земельного участка не имеется признаков недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, а также о заявлении требования о признании названной сделки недействительной по основанию, предусмотренному статьей 178 Гражданского кодекса, с пропуском срока исковой давности, окружной суд кассационной инстанции находит соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в спорный период регламентировались статьей 38.2 Земельного кодекса.

Как правильно указали судебные инстанции и не оспаривается сторонами, сведения о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение) к числу обязательных характеристик предмета аукциона, подлежащих отражению в извещении о проведении аукциона, законом не отнесены.

Таким образом, существующее у победителя аукциона, заключившего по его результатам договор аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, представление об условиях подключения (технологического присоединения) планируемых к возведению на таком участке объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате за подключение, о недействительности сделки свидетельствовать не может.

В кассационной жалобе истец правомерно сослался на то, что не мог обратиться за получением технических условий на водоснабжение участка непосредственно сразу после заключения договора аренды и до окончания работ по подготовке проекта планировки территории и его утверждения муниципальными органами в установленном законом порядке, поскольку до окончания работ по проектированию невозможно установить объем необходимого водоснабжения участка.

Письмо горводоканала от 26.08.2013, полученное обществом в ответ на его запрос от 13.08.2013, также указывает на отсутствие возможности подачи и отведения ресурса к спорному участку (до выполнения ряда мероприятий) исходя из конкретных параметров планируемого объема (672 куб. м/сутки - водоснабжение, 552 куб. м/сутки - водоотведение), отсутствующих на момент совершения оспариваемой сделки.

Таким образом, выявленные в процессе исполнения договора аренды земельного участка обстоятельства, затрудняющие комплексное освоение участка в целях жилищного строительства, обоснованно не признаны судом апелляционной инстанции в качестве доказательств совершения обществом сделки под влиянием заблуждения.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

Доводов о нарушении фондом порядка проведения аукциона, повлекшем приобретение обществом права на заключение договора аренды земельного участка, непригодного для осуществления жилищного и иного строительства в рамках комплексного освоения участка на условиях аукциона, которое могло бы быть оценено (при наличии надлежащих доказательств) в качестве основания недействительности такого аукциона и заключенной по его результатам арендной сделки, в рамках настоящего иска, имеющего иные предмет и основания (статья 178 Гражданского кодекса), не заявлено.

Арбитражный суд округа также разделяет суждение суда апелляционной инстанции о том, что на момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по проверке состояния земельного участка, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

У специалистов организаций, в адрес которых обществом в 2014 году направлялись коммерческие предложения об освоении спорного земельного участка (ОАО "Ростовское", ООО "Стройком"), не возникло препятствий для оценки экономической привлекательности комплексного освоения данного участка, по результатам сбора и анализа сведений об особенностях его характеристик, в том числе не являющихся обязательными и не указанных в аукционной документации.

Оформленное письмом от 30.12.2014 предложение фонду о добровольном расторжении договора аренды земельного участка от 08.12.2011 N ДЗ-241 общество мотивировало, в том числе экономической неэффективностью строительства.

Положенные в основу решения от 03.06.2015, и поддержанные обществом в кассационной жалобе, аргументы суда первой инстанции о том, что истец был введен в заблуждение размещенной на сайте фонда аукционной документацией (раздел "Обеспечение инженерной инфраструктурой"), арбитражный суд округа находит ошибочными.

Ни извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0000000:179, ни утвержденная заседанием правления фонда (протокол от 31.10.2011 N 82) документация об аукционе по продаже права на заключение договора аренды указанного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, включая проект договора аренды участка, вышеназванного раздела и положений об условиях обеспечения участка инженерной инфраструктурой не содержат (т. 1, л. д. 132 - 143, 144 - 164, т. 2, л. д. 1 - 22).

Само по себе размещение на сайте фонда справочного материала "Продажа права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Ростовская область, г. Новочеркасск (площадь 7,6007 га)" (т. 1, л. д. 66 - 75) об отнесении его к аукционной документации, обязательной для сторон и имеющей правовое значение, не свидетельствует.

Кроме того, изложенные в названном материале сведения о водоснабжении и водоотведении планируемых объектов строительства носят рекомендательный характер, не обусловлены данными о конкретных параметрах и характеристиках таких объектов (отсутствуют у организатора аукциона), ссылками на источники (нормативную основу) высказанных рекомендаций, то есть при разумном подходе подлежали предварительному анализу (проверке) лицом, планирующим участие в аукционе.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 199 Гражданского кодекса). В пункте 15 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что пропуск стороной по делу срока исковой давности при наличии заявления надлежащего лица о ее применении позволяет суду отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Сторона в споре, заявляющая о пропуске срока исковой давности, в силу статьи 65 Кодекса несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (пункт 10 постановления Пленума N 43).

Признавая не пропущенным годичный срок исковой давности при оспаривании 13.02.2015 (принято судом к рассмотрению 16.02.2015) договора аренды земельного участка от 08.12.2011 как сделки, совершенной под влиянием заблуждения (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса), суд первой инстанции исходил из даты официального опубликования 28.07.2014 на сайте министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области информации об объеме водоснабжения строящегося водовода, недостаточного для водоснабжения спорной территории.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований исчислять срок исковой давности с названной даты окружной суд разделяет, поскольку аукционная документация каких-либо сведений о строящемся водоводе, с неопределенностью мощности которого могло быть связано заблуждение общества, не содержала. Более того, как верно отметило общество в кассационной жалобе, вплоть до 28.07.2014 (в том числе на момент написания письма горводоканала от 26.08.2013) проекта водоснабжения аэропорта не существовало (для сторон настоящего спора).

Поскольку суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии существенного заблуждения общества относительно предмета договора аренды от 08.12.2011, как такового, срок исковой давности правомерно исчислен им с момента заключения оспариваемой сделки.

Иные доводы жалобы окружным судом кассационной инстанции не принимаются, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить).

При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления от 19.09.2015 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных судами первой и (или) апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17328/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2015 по делу N А53-743/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова