Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 декабря 2015 г. N Ф08-8365/15 по делу N А63-2887/2015

г. Краснодар

31 декабря 2015 г.

Дело N А63-2887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "САМ" (ИНН 2635063455, ОГРН 1022601932484) - Кандиева А.В. (доверенность от 08.05.2015), от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (ИНН 2634803795, ОГРН 1112651028269) - Яниной Е.В. (доверенность от 10.06.2013), в отсутствие представителей заинтересованных лиц: администрации города Ставрополя, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, государственного учреждения Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства", ответчиков: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, общества с ограниченной ответственностью "Константа", третьего лица - прокуратуры Ленинского района города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2015 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 (судьи Сомов Е.Г., Жуков Е.В., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-2887/2015, установил следующее.

ООО "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (далее - комбинат) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация города), комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства), государственному учреждению Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" (далее - учреждение) со следующими требованиями:

- признать недействительным постановление администрации города от 16.05.2014 N 1760 "О предоставлении ООО "САМ" в аренду земельного участка для продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Апанасенковской, 12/1 в квартале 87" (далее - постановление N 1760);

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 20.05.2014 N 3658 и применить последствия признания сделки недействительной;

- признать недействительным постановление администрации города от 18.12.2014 N 4230;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 22.12.2014 N 4405 и применить последствия признания сделки недействительной;

- признать недействительными разрешения на строительство от 27.06.2014 N RU26309000-"0486-С" и 29.01.2015 N RU26309000-"39-C", выданные комитетом градостроительства ООО "САМ" (далее - общество) и ООО "Константа";

- признать недействительным положительное заключение ГУ СК "Государственная экспертиза в сфере строительства" от 05.09.2007 N 150/2-07 по проекту "16-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Апанасенковской, 12/1, в квартале 87, г. Ставрополь" (далее - положительное заключение от 05.09.2007 N 150/2-07);

- признать самовольной постройкой незавершенный строительством объект (степенью готовности 4%), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 и обязать осуществить его снос за счет средств лица, осуществившего строительство;

- признать незаконной и аннулировать регистрационную запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 11.09.2014 N 26-26-01/103/2014-077 (с учетом изменения предмета заявленных требований).

Определением от 12.05.2015 комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по имуществу), общество и ООО "Константа" привлечены судом с согласия истца в качестве соответчиков по делу.

Решением от 29.05.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.08.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что обосновывая нарушение своих прав продлением органами местного самоуправления арендных отношений с застройщиком (обществом, затем ООО "Константа"), комбинат не представил доказательства принятия уполномоченным органом решения об ином порядке распоряжения земельным участком, а также не обосновал возможность сохранения разрешенного вида использования земельного участка и самого участка при прекращении договорных отношений с действующим арендатором. Истец (не являющийся застройщиком земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7) должен документально подтвердить, что оспариваемыми разрешениями на строительство нарушены не только требования закона, но и его права и имущественные интересы. Доводы о возможном негативном воздействии на принадлежащие истцу объекты недвижимости, расположенные на смежном земельном участке, ввиду строительства на основании проектной документации, не прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, основаны на предположениях, документально не подтверждены, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судебными инстанциями в рамках дела N А63-4630/2010. Комбинат не представил доказательств, подтверждающих создание положительным заключением от 05.09.2007 N 150/2-07 препятствий к осуществлению его прав в сфере предпринимательской деятельности. Признание незаконным либо отмена разрешения на строительство сами по себе не влекут квалификацию постройки как самовольной. Доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм при возведении спорной постройки в деле отсутствуют. При имеющейся степени готовности не доказано, что незавершенный строительством объект создает угрозу жизни и здоровью граждан либо существенно нарушает права и законные интересы иных лиц, в числе которых комбинат. Поэтому оснований для признания незавершенного строительством объекта (степень готовности 4%) самовольной постройкой отсутствуют.

В кассационной жалобе комбинат просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушения требований земельного законодательства, допущенные при предоставлении спорного земельного участка, его формировании, выразившиеся: в неопубликовании сведений о предоставлении земельного участка; неправильном применении положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при предоставлении спорного участка; нарушении градостроительного законодательства, допущенного при выдаче разрешительной документации, несоответствии разрешений на строительство Правилам землепользования и застройки города Ставрополя; нарушении прав комбината положительным заключением проектной документации. Комбинат также указывает на недействительность договоров аренды и разрешений на строительство, которые влекут отнесение возведенного на спорном участке незавершенного строительством объекта недвижимости к самовольным постройкам. Заявитель также полагает, что им не пропущен процессуальный срок на оспаривание ненормативных правовых актов.

Комитет градостроительства в отзыве сослался на отсутствие правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, считая выводы судов соответствующими нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

Определением от 01.12.2015 в судебном заседании объявлялся перерыв до 08.12.2015 до 16 часов 30 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено. Определением от 08.12.2015 судебное разбирательство по кассационной жалобе отложено на 23.12.2015 на 16 часов 10 минут. Определением от 21.12.2015 произведена замена судьи Анциферова В.А. в виду его болезни на судью Мещерина А.И., после чего судебное разбирательство по кассационной жалобе начато с самого начала.

В судебном заседании представитель комбината поддержала доводы кассационной жалобы, представитель общества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы (с письменными дополнениями) и отзывов (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 предприятию разрешена разработка проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе, 2 в г. Ставрополе в квартале 87, в границах согласно прилагаемому чертежу.

Постановлением главы администрации города от 03.08.1992 N 1215/2 решение исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 отменено (признано утратившим силу). Земельный участок площадью 0,66 га предоставлен отряду пожарной охраны для проектирования и строительства пожарного депо на пл. Орджоникидзе, 2-а в квартале 87.

Постановлением главы администрации города от 07.10.1992 N 1599, изданным в соответствии со статьей 7 Закона РСФСР "О земельной реформе", комитету по земельной реформе и земельным ресурсам города Ставрополя поручено выдать документы на пользование землей всем предприятиям, организациям, учреждениям, садоводческим товариществам и их членам.

25 января 1993 года предприятию выдано свидетельство N 1602 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по фактическому пользованию площадью 3,5 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковской, 12 в г. Ставрополе. В качестве основания выдачи свидетельства указано постановление от 07.10.1992 N 1599.

Распоряжением комитета по управлению имуществом от 06.04.1993 N 650 предприятие преобразовано в АООТ "Ставропольский комбинат хлебопродуктов", утвержден план приватизации и акты оценки государственного имущества. Регистрация общества осуществлена администрацией города 11.05.1993 (т. 1, л. д. 24).

Постановлением главы администрации города от 31.05.1993 N 799/1 постановление от 03.08.1992 N 1215/2 изменено, размер предоставленного отряду пожарной охраны земельного участка уменьшен до 0,5 га. В пользовании комбината оставлен участок площадью 0,18 га. Комитету по земельным ресурсам города предписано выдать комбинату новое свидетельство на право пользования землей.

Во исполнение указанного постановления отряду пожарной охраны выдано свидетельство от 06.07.1993 N 2082 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,5 га.

На основании распоряжения от 06.04.1993 N 650, плана приватизации с актами оценки от 06.04.1993 N 1, 2, 9 произведена государственная регистрация права собственности комбината на склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярную мастерскую (литера Щ), забор для ограждения (литера 6), расположенные по адресу:

г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинату выданы свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2009 серии 26-АЖ N 129559, 24.05.2010 серии 26-АЖ N 310730 и 05.07.2010 серии 26-АЗ N 037460.

19 апреля 2010 года на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.01.2010 N 23 за комбинатом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0063 площадью 25 478 кв. м, расположенный по адресу:

г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2010 серии 26-АЖ N 2332524.

Постановлением главы администрации города от 25.12.2003 N 989 Главному управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при Правительстве Ставропольского края разрешено проектирование пожарной части и жилого дома для сотрудников МЧС и УГПС по улице Апанасенковской, 12, на земельном участке, предоставленном постановлением главы администрации города от 03.08.1992 N 1215/2 отряду пожарной охраны.

Постановлением главы города от 29.09.2005 N 4078 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по улице Апанасенковской в квартале 87 (пункт 1). Обществу для проектирования и строительства предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 6020 кв. м, присвоен почтовый адрес:

г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 2). Обществу поручено осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет; произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка; получить исходные данные на проектирование (паспорт объекта); получить разрешение на строительство, а по окончании строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункты 4 - 6). Постановление от 25.12.2003 N 989 признано утратившим силу (пункт 7).

Земельный участок предоставлен обществу в аренду для жилищного строительства в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса. Нормы статьи 30.1 Земельного кодекса к данным отношениям не применимы, поскольку участок предоставлялся в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006) и пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

21 февраля 2006 года комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4967, по условиям которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). На момент заключения договора на участке расположены каменные нежилые строения и инженерные коммуникации (пункт 1.2). Договор аренды земельного участка от 21.02.2006 N 4967 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 24.07.2006.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.02.2006 N 4967 постановлением главы администрации города от 22.05.2009 N 1516 земельный участок по ул. Апанасенковской, 12/1 в квартале 87 предоставлен обществу в аренду для продолжения строительства на новый срок (3 года).

9 июня 2009 года комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 7269, в соответствии с условиями которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). Договор зарегистрирован 15.04.2010 в установленном законом порядке.

30 апреля 2010 года комитет градостроительства выдал обществу разрешение на строительство N RU26309000-"319-С" 16-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (для продолжения строительства).

В рамках дела N А63-4630/2010 комбинат, ссылаясь на нарушение своих прав предоставлением обществу в аренду земельного участка, сформированного из части земельного участка, ранее закрепленного за предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с требованиями о признании недействительными постановлений от 29.09.2005 N 4078 и 22.05.2009 N 1516, договора аренды от 09.06.2009 N 7269, акта выбора участка, разрешения на строительство от 30.04.2010. Комбинат ссылался на наличие на арендуемом обществом земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости и оспаривал действия по формированию земельного участка 26:12:030407:7, результаты межевания с возложением на кадастровую палату обязанности внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН).

По результатам исследования доказательств (в том числе экспертных заключений), в деле N А63-4630/2010, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу о том, что площадь земельных участков, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости комбината, составляет 800,3 кв. м (для здания склада материалов) и 197,46 кв. м (для здания столярной мастерской). Координаты характерных точек границ участков определены по проекту восстановления границ. Поскольку в указанной части земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 передан обществу в аренду незаконно (статьи 1, 36 Земельного кодекса), судебные инстанции (дело N А63-4630/2010) заключили, что договор аренды от 09.06.2009 N 7269 в этой части недействителен (ничтожен) в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Постановление апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А63-4630/2010 послужило основанием для уточнения в ГКН площади и границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7. Уточненные границы и местоположение земельного участка определены с учетом судебного акта и акта восстановления границ.

Постановлением главы администрации города от 16.05.2014 N 1760 обществу продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 5051 кв. м, расположенного по ул. Апанасенковской, 12/1 в городе Ставрополе. Комитет по имуществу и общество заключили договор аренды земельного участка от 20.05.2014 N 3658.

Комитет градостроительства выдал обществу разрешение на строительство от 27.06.2014 N RU26309000-"0486-С" (застройщик продолжил строительство и возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 4%, общая площадь застройки 586,9 кв. м), право собственности, на который зарегистрировано в ЕГРП 07.08.2014.

По договору купли-продажи от 15.08.2014 общество (продавец) продало ООО "Константа" (покупатель) объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по ул. Апанасенковской, 12/1 в городе Ставрополе. Право собственности ООО "Константа" на незавершенный строительством объект зарегистрировано в ЕГРП 11.09.2014 (номер регистрации 26-26-01/103/2014-077).

Постановлением главы администрации города от 18.12.2014 N 4230 земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по ул. Апанасенковской, 12/1 в г. Ставрополе, предоставлен в аренду ООО "Константа". Комитет по имуществу (арендодатель) и ООО "Константа" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.12.2014 N 4405, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Комитет градостроительства выдал ООО "Константа" разрешение на строительство от 29.01.2015 N RU26309000-"39-С" сроком действия до 20.01.2017 (т. 3, л. д. 1).

Полагая, что оспариваемые ненормативные правовые акты и сделки по аренде нарушают права и законные интересы комбината, последний обратился в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные функции, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие таких актов закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Наличие заключенных договоров аренды земельного участка предполагает оценку оспариваемых постановлений органа местного самоуправления только в совокупности с заключенными на их основе гражданско-правовыми сделками - договоров аренды земельного участка.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Не являясь стороной оспариваемых договоров аренды земельного участка, комбинат должен доказать нарушение оспариваемыми сделками своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 65 Кодекса).

Позицию комбината о незаконном изменении площади спорного земельного участка в нарушение статьи 11.2 Земельного кодекса суды правомерно не поддержали, поскольку приведенная статья регламентирует порядок образования новых земельных участков, к которым участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 не относится.

В рассматриваемом случае изменение площади земельного участка с 6020 кв. м на 5051 кв. м обусловлено установлением в судебном порядке несоответствия площади и границ участка ввиду включения в его площадь частей участков, необходимых для обслуживания принадлежащих комбинату объектов недвижимости.

В силу пункта 9 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок.

Границы земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 уточнены на основании судебного акта, содержащего все необходимые уникальные характеристики данного участка. Координаты точек, обозначающих границы земельных участков, необходимых для использования строений комбината, определены судебным актом по делу N А63-4630/2010. Ссылка комбината на отсутствие в ГКН данных о спорном участке опровергнута имеющейся в материалах дела копией кадастровым паспортом земельного участка от 22.04.2014 N 26/501/14-221099. Участок имеет площадь 5051 кв. м и разрешенный вид использования "под строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями".

В соответствии со статьями 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьей 22 Земельного кодекса продление договора аренды является правом арендодателя. В то же время согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлено арендатором на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено.

Позиция администрации города, приведенная в ее отзыве, сводится к тому, что при заключении договора аренды на новый срок учитывалось отсутствие у общества возможности осуществить строительство в установленные сроки ввиду наличия спора по поводу земельного участка, отведенного под строительство, до момента уточнения его границ, и вследствие действия принятых в судебном порядке обеспечительных мер.

В рамках дела N А63-4630/2010 констатировано выполнение обществом как застройщиком мероприятий, необходимых для осуществления строительства: подготовка проектной документации, прохождение проектной документацией государственной вневедомственной экспертизы, получение разрешения на строительство и начало работ.

На основании разрешения на строительство от 27.06.2014 N RU26309000-"0486-С" общество возвело объект незавершенного строительства (степень готовности 4%, общая площадь застройки 586,9 кв. м), и, как собственник объекта реализовало его по договору купли-продажи от 15.08.2014 ООО "Константа".

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Соответствующие правила земельного и гражданского законодательства применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства. При отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка, а ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

Поскольку у общества земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, находился в аренде, при покупке ООО "Константа" данного объекта недвижимости последнее приобрело право аренды земельного участка в силу закона. Ссылка во вводной части постановления администрации города от 18.12.2014 N 4230 на статью 36 Земельного кодекса не повлияла на фактическое основание возникновения у ООО "Константа" права на спорный земельный участок под объектом незавершенного строительства для целей продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (пункт 1.1 договора аренды от 22.12.2014 N 4405).

Довод комбината о том, что у ООО "Константа" права собственности на незавершенный строительством объект и, как следствие, права аренды на земельный участок не возникли ввиду невозможности отнесения возведенных фундаментов к недвижимому имуществу, противоречит заявленным истцом требованиям о признании объекта незавершенного строительства (степень готовности 4%), по адресу:

ул. Апанасенковская, 12/1 в г. Ставрополе, самовольной постройкой и ее сносе.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона N 221-ФЗ ГКН является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с данным Законом недвижимом имуществе.

В соответствии со статьей 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет ведется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 данного Закона сведений об объекте недвижимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Закона N 221-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Отнесение незавершенного строительством объекта к недвижимости подтверждается копией технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного по состоянию на 01.07.2014. Государственная регистрация права общества на недвижимое имущество подтверждена свидетельством о государственной регистрации права от 07.08.2014 серии 26-АИ N 847551.

Обосновывая нарушение своих прав продлением органами местного самоуправления арендных правоотношений с застройщиком (обществом), комбинат не представил доказательства принятия уполномоченным органом решения об ином порядке распоряжения спорным участком, а также не обосновал возможность сохранения разрешенного вида использования земельного участка и самого участка при прекращении договорных отношений с действующим арендатором.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство. По смыслу статей 44, 51 данного Кодекса градостроительный план земельного участка - документ, отображающий информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство. Положениями части 8 статьи 36 данного Кодекса закреплено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.

Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения ГКН (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 16576/11).

Разрешение на строительство от 27.06.2014 N RU26309000-"0486-С" выдано взамен истекшего - от 30.04.2010 N RU26309000-"319-с", в признании недействительным которого истцу отказано в деле N А63-4630/2010. Составление новых градостроительных планов земельного участка обусловлено необходимостью учета информации о действующем градостроительном регламенте и иной информации о характеристиках земельного участка, в том числе на предмет создания использованием земельного участка угрозы жизни или здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 12 статьи 51 Градостроительного кодекса по заявлению застройщика органы, уполномоченные выдавать разрешения на строительство, могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства.

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса указан перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство, к которым, в частности, относятся правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, а также материалы, содержащиеся в проектной документации.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. При отсутствии документов, предусмотренных частью 7 приведенной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в выдаче разрешения на строительство должно быть отказано.

Таким образом, нормы статьи 51 Градостроительного кодекса регулируют отношения, возникающие между застройщиком и государственным (муниципальным) органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства.

В силу изложенных норм удовлетворение заявления о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным возможно при наличии (доказанности) двух обстоятельств (в совокупности): несоответствия акта закону или иному правовому акту и нарушения им гражданских прав и охраняемых законом интересов лица.

Комбинат, не являющийся застройщиком земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, должен документально подтвердить, что оспариваемыми разрешениями на строительство нарушены не только требования закона, но и его права и имущественные интересы.

Изменение наименования проекта строительства в части указания иной этажности проектируемого здания по улице Апанасенковской, 12/1 в городе Ставрополе, обусловлено изменением нормативной методики подсчета этажности здания и количества этажей в зданиях жилых многоквартирных, а не изменением физических показателей проектируемого здания в части этажности.

В соответствии с частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Пунктом 44 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145, закреплено, что при внесении в получившую положительное заключение государственной экспертизы проектную документацию изменений в части технических решений, которые влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, проектная документация может быть направлена повторно на государственную экспертизу.

Решение о том, затрагивают ли внесенные в проектную документацию изменения конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, принимает застройщик (заказчик) по согласованию с лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, которые в соответствии со статьей 60 Градостроительного кодекса несут ответственность по возмещению вреда, причиненного вследствие недостатков работ по подготовке проектной документации.

Суды установили, что общество произвело корректировку проекта в связи с необходимостью учета законного интереса комбината, установленного вступившими в силу судебными актами по делу N А63-4630/2010. Изменения в части технических решений, согласованные застройщиком и проектной организацией, не влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства (обязательного прохождение повторной экспертизы не требовалось), что подтверждается копией письма от 10.06.2014 N 02-06 ООО "Атриум" (архитектурная творческая мастерская).

Комбинат не обосновал, каким образом уменьшение физических показателей объекта капитального строительства ввиду уменьшения площади застраиваемого земельного участка может негативно повлиять на его имущественные интересы.

Восстановление нарушенного права на земельный участок комбинат также связывает с признанием недействительным выданного обществу положительного заключения от 05.09.2007 N 150/2-07.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией).

Во исполнение части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145 утверждено Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

В силу части 10 статьи 49 Градостроительного кодекса отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено застройщиком или техническим заказчиком в судебном порядке. Застройщик или технический заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на экспертизу после внесения в них необходимых изменений. Указанная норма не устанавливает ограничений для оспаривания заключения государственной экспертизы (положительного или отрицательного) иными лицами в случае, если таковое заключение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о недоказанности комбинатом нарушений его прав в сфере предпринимательской деятельности положительным заключением от 05.09.2007 N 150/2-07.

Согласно части 4 статьи 198 Кодекса заявление в порядке главы 24 данного Кодекса может быть подано в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Оспариваемое положительное заключение утверждено в 2007 году, разрешение на строительство N RU26309000-"0486-С" выдано 27.06.2014; строительство объекта капитального строительства осуществлено обществом в 2014 году, которое велось на смежном земельном участке (в непосредственной близости от строений комбината).

Суды отклонили довод комбината о том, что о нарушении прав и законных интересов ему стало известно лишь после ознакомления с письмом прокуратуры района от 10.02.2015, направленным в его адрес по результатам прокурорской проверки.

О принятии оспариваемых ненормативных правовых актов комбинату могло и должно стать известно в 2014 году, в период, когда общество осуществляло строительство.

Однако заявление об оспаривании положительного заключения от 05.09.2007 N 150/2-07 и разрешения на строительство N RU26309000-"0486-С" направлено в суд лишь 19.03.2015, то есть за пределами срока (часть 4 статьи 198 Кодекса), ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока не заявлено, доказательства уважительности причин его пропуска отсутствуют, поэтому суды правомерно отказали в удовлетворении требований комбината в данной части.

Отказывая в признании самовольной постройкой незавершенного строительством объекта (степень готовности 4%), по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для определения постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков, а санкция в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет подлежит применению, с учетом пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса, только в случае доказанности вины застройщика в осуществлении самовольной постройки.

Суды установили и материалами дела подтверждено, что строительство объекта велось на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, предусмотренном законом, и с получением на это необходимого разрешения, поэтому оно не может быть квалифицировано в качестве самовольной постройки по правилам статьи 222 Гражданского кодекса.

При этом суды правомерно заключили, что признание незаконным либо отмена выданного разрешения на строительство сами по себе не влекут квалификацию постройки как самовольной. Такая постройка может быть снесена, если при ее создании существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение в существующем состоянии создает угрозу жизни и здоровью граждан, существенно нарушит законные права и интересы иных лиц, применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 09.12.2010 N 143. В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм при возведении постройки материалы дела не содержат. Доказательств того, что при имеющейся степени готовности незавершенный строительством объект создает угрозу жизни и здоровью граждан либо существенно нарушит законные права и интересы иных лиц, в том числе комбината, не представлено.

Доводы кассационной жалобы относительно законности первоначального предоставления земельного участка обществу направлены на пересмотр состоявшихся по делу N А63-4630/2010 судебных актов в непредусмотренном процессуальном порядке.

Договоры аренды спорного земельного участка оспариваются как сделки, заключенные последовательно, но по разным основаниям. Норм о возможности оспаривания совокупности сделок (с применением последствий их недействительности) для восстановления своих прав на получение земельного участка комбинат не привел.

Поскольку право аренды земельного участка перешло к ООО "Константа" в силу требований статьи 552 Гражданского кодекса (в связи с приобретением объекта недвижимости у обществ), последствием недействительности договора от 22.12.2014 N 4405 не может являться возврат земельного участка публичному образованию.

На основании пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12) является обеспечение восстановления нарушенного права, законного интереса либо пресечение угрозы его нарушения.

Комбинат не является лицом, наделенным законом правом выступать в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Нарушение собственных интересов истец в рамках настоящего дела не доказал.

Исходя из конкретных обстоятельств данного дела, характера возникших между сторонами правоотношений и результата оценки представленных доказательств, выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований надлежит признать правильными. Доводы, приведенные в кассационной жалобе, получили оценку судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку доказательств о фактических обстоятельствах, установленных судебными инстанциями, что не входит в полномочия арбитражного суда округа.

Следовательно, основания для изменения или отмены решения от 29.05.2015 и постановления апелляционного суда от 18.08.2015 по доводам кассационной жалобы, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу N А63-2887/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин