|
26 января 2016 г.
|
Дело N А32-8798/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2016 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., в отсутствие истца - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сердолик" (ИНН 2317030657, ОГРН 1022302720714), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2015 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-8798/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Сердолик" (далее - общество) со следующими требованиями:
- расторгнуть договора аренды от 03.06.2008 N ДК-12/36-2008;
- возложить на общество обязанность освободить муниципальные нежилые помещения N 1 площадью 29,5 кв. м, находящееся в этаже-подвале (литера А), и помещение N 34 площадью 29 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Свердлова, 81/2;
- взыскать 154 090 рублей 87 копеек задолженности по арендной плате и 93 747 рублей 49 копеек пеней, начисленных с 01.01.2012 по 10.09.2014.
Решением от 26.08.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.10.2015, с общества в пользу администрации взыскано 154 090 рублей 87 копеек задолженности, 93 747 рублей 49 копеек пеней. Требование администрации о расторжении договора оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требования об освобождении помещений отказано. Судебные акты мотивированы следующим: истец по договору аренды передал имущество ответчику; обязательства по оплате арендных платежей общество не выполнило. Требование о расторжении договора оставлено судом без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка. В удовлетворении требования об освобождении нежилых помещений отказано в связи с тем, что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок, доказательства его прекращения в одностороннем порядке в материалах дела отсутствуют.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты в части неудовлетворения исковых требований администрации и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению заявителя, ответчик не представил доказательств погашения задолженности по арендным платежам и освобождения занимаемых помещений.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Судами установлено, что 03.06.2008 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N ДК-12/36-2008, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование помещение N 1 площадью 29,5 кв. м, находящееся в этаже-подвале (литера А), и помещение N 34 площадью 29 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Свердлова, 81/2. Договор заключен на срок с 01.01.2008 по 31.12.2012 (пункт 1.6).
В разделе 10 договора приведена стоимость имущества, переданного в аренду, расчет арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор оплачивает арендную плату в размере 100% за месяц вперед до 10-го числа каждого месяца.
В пункте 3.2 договора предусмотрено, что в случае неуплаты в срок арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Во исполнение названного договора по акту приема-передачи (л. д. 14) имущество передано арендатору.
Поскольку обязательства по внесению арендных платежей обществом не исполнены, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Установив отсутствие в материалах дела доказательств оплаты обществом задолженности по арендным платежам, образовавшейся с 01.01.2012 по 10.09.2014, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), удовлетворили требования администрации в части взыскания 150 090 рублей 87 копеек долга и 93 747 рублей 49 копеек пеней. Решение и постановление в названной части сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в данной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Администрация не согласна с судебными актами в части оставления судом без рассмотрения требования о расторжении договора и отказа в удовлетворении требования об освобождении помещений.
В соответствии со статьей 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора аренды до 31.12.2012, в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Кодекса, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В абзаце 3 статьи 619 Кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац третий статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Росс
