Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2016 г. N Ф08-10294/15 по делу N А32-38924/2014

г. Краснодар

03 февраля 2016 г.

Дело N А32-38924/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Охрименко М.М. (доверенность от 03.12.2015), от ответчика - потребительского союза "Яхт-клуб Румб" (ИНН 2317027171, ОГРН 1022302722804) - Бурмистрова А.Г. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-38924/2014, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к потребительскому союзу "Яхт-клуб Румб" (далее - потребительский союз) о расторжении договора от 12.08.2004 N 04-15/23 аренды земельного участка площадью 5625 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402013:1021), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122, а также о возложении на потребительский союз обязанности передать территориальному управлению земельный участок по акту приема-передачи в срок не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что ответчик не допустил существенного нарушения условий договора аренды. Отдельные факты нарушений, допущенные физическими лицами (участниками потребительского союза) в виде возведения самовольных пристроек к принадлежащим данным гражданам на праве собственности эллингам, не могут быть вменены в качестве нарушения условий договора арендатору. То обстоятельство, что отдельные члены потребительского союза используют нежилые помещения эллингов для фактического проживания, не является правонарушением самого потребительского союза, поскольку отсутствуют доказательства, что подобное нарушение осуществлялось с ведома или согласия арендатора. Довод истца о нарушении ответчиком обязанности, установленной пунктом 6.4.10 договора аренды, согласно которому в случае продажи предприятия или отчуждения иного объекта недвижимости, находящегося на участке, арендуемом по данному договору, арендатор в соответствии со статьей 562 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязан за две недели до продажи письменно уведомить об этом арендодателя, отклонен. Истец не представил доказательств отчуждения принадлежащего потребительскому союзу недвижимого имущества с момента заключения договора аренды. Представленный в материалы дела договор от 14.06.2013 купли-продажи части эллинга N 10 (помещения N 7, 15, 56 - 63, литера Г) заключен Ханаевой С.А. и Подгорным В.С. Условие об информировании, установленное договором, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса, не создает обязанности для названных физических лиц. Апелляционный суд отклонил доводы территориального управления о нарушении потребительским союзом условий договора аренды о внесении арендной платы. Такое основание иска территориальное управление в исковом заявлении не указывало (т. 1, л. д. 3 - 6), при рассмотрении дела в суде первой инстанции такое основание иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не заявляло, суд первой инстанции изменения основания иска не принимал. В суде апелляционной инстанции запрещено изменять предмет или основание иска (часть 3 статьи 266 Кодекса). Кроме того, ответчик отрицает наличие долга в настоящее время (т. 1, л. д. 315 - 319), а истец доказательств наличия задолженности на момент обращения с иском в суд не представил. Ссылка на наличие задолженности в прошлом (в 2012 году) сама по себе как основание для расторжения иска может оцениваться только с учетом разъяснения, приведенного в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В кассационной жалобе территориальное управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 24.04.2015 и постановление от 28.10.2015. Податель жалобы указывает, что факт нарушения ответчиком условий договора подтвержден представленными в дело доказательствами. Суды не приняли во внимание доводы территориального управления о том, что потребительский союз не вносил арендные платежи с 06.08.2010 по 05.06.2012. Наличие долга у ответчика подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-25660/2013. Многочисленные нарушения ответчиком условий спорного договора аренды, выразившиеся в совершении правонарушений (самовольного строительства), ухудшении характеристик земельного участка, увеличения нагрузки на земельный участок на территории береговой полосы, неисполнении условий договора в части уведомления арендодателя об отчуждении эллингов, наделяют истца правом требовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса.

В отзыве ответчик указал на отсутствие оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

В судебном заседании представитель территориального управления поддержал доводы жалобы. Представитель потребительского союза просил оставить решение от 24.04.2015 и постановление от 28.10.2015 без изменения.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, территориальное управление (арендодатель) и потребительский союз 12.08.2004 заключили договор N 04-15/23 аренды земельного участка площадью 5625 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122, в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в экономико-планировочной зоне А-1-а, для эксплуатации принадлежащих арендатору на праве собственности административного здания, оздоровительного корпуса и эллингов (т. 1, л. д. 16 - 21). Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.10.2004.

Срок действия договора установлен с 12.08.2004 по 12.08.2053 (пункт 3.1 договора). Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (пункт 7.2).

Согласно пункту 2.1 договора на земельном участке имеются объекты недвижимости, находящиеся в собственности потребительского союза: эллинги, литеры А - И; офис яхт-клуба "Румб" (литера Л); оздоровительный корпус (литера К).

Размер и условия внесения арендной платы определены сторонами в разделе 5 договора аренды.

В соответствии с пунктом 6.4.4 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В случае продажи предприятия или отчуждения иного объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, арендуемом по данному договору, арендатор в соответствии со статьей 562 Гражданского кодекса обязан за две недели до продажи письменно уведомить об этом арендодателя (пункт 6.4.10 договора).

Согласно пункту 6.1.3 договора арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора при нарушении его условий, в частности, при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендатором арендной платы в сроки более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 5.3 и нарушения других условий договора.

На основании Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских игр в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:94 (являющийся предметом договора аренды от 12.08.2004) разделен на земельный участок площадью 1106 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402013:1020) и земельный участок площадью 4519 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402013:1021; т. 1, л. д. 91, 92).

В соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.11.2010 N 1217-р (в редакции от 27.12.2010 N 1574-р) для федеральных нужд путем прекращения права аренды изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:1020.

Судебные инстанции установили, что после изъятия у потребительского союза в аренде находится земельный участок площадью 4519 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402013:102), собственником которого является Российская Федерация (т. 1, л. д. 94, 97).

В соответствии с кадастровым паспортом от 01.12.2014 земельный участок площадью 4519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402013:1021 отнесен к землям населенных пунктов и занят нежилыми зданиями и строениями потребительского союза (т. 1, л. д. 95, 96).

Территориальное управление провело проверку порядка использования земельного участка, по итогам которой составлен акт от 12.12.2014 осмотра спорного земельного участка (кадастровый номер 23:49:0402013:1021). В акте указано, что на земельном участке расположен комплекс объектов капитального строительства, состоящий из 57 эллингов с пристроенными помещениями. Комиссия также указала на наличие построек, разрешения на строительство которых не представлены (т. 1, л. д. 84 - 90).

В письме от 02.09.2014 N 11/472 территориальное управление предложило арендатору расторгнуть договор, ссылаясь на факт отчуждения эллингов третьим лицам без уведомления арендодателя (т. 1, л. д. 11 - 15).

Поскольку соглашения о расторжении договора стороны не достигли, территориальное управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Территориальное управление в качестве основания для расторжения договора указало на возведение на участке самовольных построек, использование спорного участка не по целевому назначению, а также на нарушение арендатором обязанности по уведомлению арендодателя об отчуждении недвижимости на участке иным лицам.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что ответчик является собственником расположенных на участке правомерно созданных объектов недвижимости (т. 1, л. д. 243 - 280, 321 - 333), доводы о существенном ухудшении земельного участка и возведении на нем самовольных построек именно ответчиком документально не подтверждены. Представленные в материалы дела копии решений Адлерского районного суда г. Сочи о сносе самовольных построек приняты в отношении граждан, поэтому не свидетельствуют о нарушении условий договора арендатором (часть 3 статьи 69 Кодекса).

Суды также правомерно отклонили ссылку истца на нарушение потребительским союзом условий пункта 6.4.10 договора от 12.08.2004, поскольку факт отчуждения объектов недвижимости непосредственно арендатором не доказан (т. 2, л. д. 14 - 16).

Поскольку истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленного иска (статьи 9 и 65 Кодекса).

Возможность предъявления требования об устранении иных нарушений условий договора (в том числе режима береговой полосы водного объекта) истец не утратил (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

Аргументы представителя истца о нарушении ответчиком режима первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, а также о наличии долга по арендной плате не принимаются.

Согласно статье 7 Земельного кодекса все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 42 Земельного кодекса также закреплены основные обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в силу которых указанные лица обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные данным Кодексом, федеральными законами.

Неисполнение указанных обязанностей, в частности ненадлежащее использование земельного участка, а именно: использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет принудительное прекращение права пользования земельным участком, предоставленным в аренду (пункт 2 статьи 45 и пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

С учетом приведенных норм использование земельного участка не по его целевому назначению является самостоятельным основанием для прекращения прав на этот участок, в том числе путем досрочного расторжения договора аренды. В то же время для этого требуется соблюдение арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного нормами гражданского и земельного законодательства.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из представленных в материалы дела доказательств и текста искового заявления (т. 1, л. д. 3 - 6, 11 - 15) не следует, что в адрес арендатора направлялось требование об устранении нарушений режима первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта, влекущих ухудшение состояния природных ресурсов. Это же утверждение справедливо и по отношению к ссылкам на нарушения условий договора в части своевременного внесения арендной платы. С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции правомерно не приняли соответствующие доводы территориального управления. При соблюдении предусмотренных законом условий и наличии к тому фактических оснований истец не лишен возможности в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды по названным основаниям.

Иные доводы кассационной жалобы не принимаются, поскольку направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами по результатам исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, что не входит в компетенцию кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

В связи с отсутствием нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Кодекса являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, решение от 24.04.2015 и постановление апелляционного суда от 28.10.2015 следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу N А32-38924/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова