Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2016 г. N Ф08-9751/15 по делу N А53-17496/2013

г. Краснодар

08 февраля 2016 г.

Дело N А53-17496/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" (ИНН 6166044959, ОГРН 1026104028114) - Гариной И.В. (доверенность от 18.11.2014), от органов, осуществляющих публичные полномочия: департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ростова-на-Дону - Ухова В.И. (доверенность от 30.09.2015), от департамента имущественно-земельных отношений администрации города Ростова-на-Дону - Фирсова Д.А. (доверенность от 06.04.2015), от третьих лиц: администрации города Ростова-на-Дону - Янина В.В. (доверенность от 29.04.2015), в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс): от общества с ограниченной ответственностью "Фактория" - Мищенко И.А. (доверенность от 26.01.2016), от индивидуального предпринимателя Гонтарь Т.И. - Мищенко И.А. (доверенность от 26.01.2016), от Серебрянской А.В. - Серебрянской А.В. (паспорт), от Перепелицы В.В. - Калининой М.В. (доверенность от 25.01.2016), от Рубена Г.К. - Калининой М.В. (доверенность от 25.01.2016), от Дыгай Н.И. - Калининой М.В. (доверенность от 26.01.2016), в отсутствие Романова И.М., Сорокиной А.Н., Мочаловой Н.И., Тамбиевой М.Ю., Бабицкой О.Е., третьего лица - временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" Хасанова Р.И., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы ООО "Фактория", Сорокиной А.Н., Перепелицы В.В., Романова И.М., индивидуального предпринимателя Гонтарь Т.И., Серебрянской А.В., Рубен Г.К., Дыгай Н.И., Мочаловой Н.И., Тамбиевой М.Ю., Бабицкой О.Е. (статья 42 Кодекса) на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 и ООО "Донквартстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.09.2014 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу N А53-17496/2013 (судьи Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.), установил следующее.

ООО "Донквартстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к департаменту имущественно-земельных отношений администрации города Ростова-на-Дону (далее - департамент имущественно-земельных отношений) со следующими требованиями: признать незаконными действия департамента имущественно-земельных отношений, выразившиеся в принятии решения об отказе в предоставлении заявителю в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 площадью 501 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63; возложить на указанное лицо обязанность заключить договор аренды названного земельного участка сроком на три года.

К участию в деле в качестве лица, осуществляющего публичные полномочия, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры и градостроительства).

В ходе судебного разбирательства общество уточнило требования к департаменту архитектуры и градостроительства, просило признать незаконными действия указанного лица, выразившиеся в принятии решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду, а также возложить на департамент архитектуры и градостроительства обязанность направить в департамент имущественно-земельных отношений проект договора аренды и предоставить участок обществу в аренду на три года (т. 1, л. д. 119).

Решением от 25.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.01.2014, в удовлетворении заявления отказано.

Судебные инстанции исходили из отсутствия обязанности арендодателя по заключению с обществом договора аренды на новый срок, поскольку преимущественное право аренды может быть реализовано арендатором только в случае предоставления спорного участка в аренду третьему лицу. Материалы дела не подтверждают, что на рассматриваемом земельном участке начато строительство объекта недвижимости. Доказательства, свидетельствующие о наличии на спорном участке объекта незавершенного строительства, также отсутствуют. Согласно акту от 01.03.2013 об эффективности управления и распоряжения земельным участком, предоставленным для целей строительства, на земельном участке строительные работы не ведутся, капитальные объекты и строительная техника отсутствуют. Цель, в соответствии с которой обществу предоставлен в аренду названный участок, не достигнута, разрешение на проведение строительных работ не получено. Наличие самовольно возведенного (легализованного в судебном порядке) объекта незавершенного строительства (многоэтажного офисного здания со встроенной парковкой), а также судебная тяжба о правах на этот участок (г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 62), не порождают у департамента архитектуры и градостроительства обязанности по пролонгации договора аренды в отношении спорного участка. Ссылка общества на правовые подходы, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, признана апелляционным судом несостоятельной, поскольку общество не приступило к строительству здания, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050701:30 отсутствует объект незавершенного строительства. Истец не представил доказательства наличия каких-либо не зависящих от него причин, которые препятствовали начать возведение объекта. По условиям договора аренды от 07.06.2012 N 33984 общество обязалось выполнить в установленные сроки пункты правового акта органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка; при подписании договора арендатор не заявил возражений относительно установленного срока освоения участка. Отказ в принятии к рассмотрению требования о понуждении департамента имущественно-земельных отношений к подписанию проекта договора аренды земельного участка мотивирован недопустимостью одновременного изменения предмета и основания заявленных требований, а также возможностью рассмотрения данного требования в рамках отдельного искового производства.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2014 решение от 25.10.2013 и апелляционное постановление от 09.01.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационный суд указал, что, отказывая в принятии к рассмотрению требований, предъявленных к департаменту имущественно-земельных отношений, суд не учел, что данный орган местного самоуправления изначально указан обществом в заявлении в качестве лица, действия (решение) которого оспариваются, а также в ходатайствах об изменении предмета заявленных требований. Суды не установили обстоятельства, предшествовавшие заключению обществом и департаментом имущественно-земельных отношений договора аренды спорного участка, приобретению обществом права собственности на объект незавершенного строительства, обстоятельства, связанные с подготовкой и согласованием проектной и технической документации на нежилое здание, внесением в нее изменений, а также обстоятельства, препятствовавшие выдаче обществу разрешения на строительство данного объекта. Суды не дали оценку обстоятельствам, установленным актами судов общей юрисдикции. Вывод о наличии (отсутствии) у общества права на пролонгацию договора аренды в целях завершения строительства сделан судебными инстанциями без оценки договора аренды на предмет соответствия нормам действовавшего в момент его заключения законодательства. Действия органов местного самоуправления следовало оценить на предмет злоупотребления правом с точки зрения законных интересов кредиторов общества и участников долевого строительства нежилого здания.

При новом рассмотрении дела общество неоднократно изменяло заявленные требования, в окончательной редакции которых просило суд: признать незаконными действия департамента архитектуры и градостроительства, выразившиеся в принятии решения об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63, в аренду обществу; возложить на департамент имущественно-земельных отношений обязанность заключить с обществом договор аренды данного земельного участка сроком на пять лет (т. 2, л. д. 116).

Определением от 24.06.2014 к участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечен департамент имущественно-земельных отношений; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация города Ростова-на-Дону (далее - администрация) (т. 2, л. д. 150). Дело рассмотрено при участии временного управляющего общества Хасанова Р.И.

Решением от 04.09.2014 требования удовлетворены частично. На департамент имущественно-земельных отношений возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 (по ул. Социалистической, 63 г. Ростова-на-Дону) на новый (пятилетний) срок, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суд первой инстанции установил, что первоначально земельный участок площадью 0,151 га в зоне реконструкции, занятый малоценным жилым фондом и нежилыми строениями, подлежащими сносу по ул. Шаумяна 60, 62, ул. Социалистической, 65 (частично) предоставлен в бессрочное пользование муниципальному учреждению с функциями заказчика в сфере жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района г. Ростова-на-Дону (далее - учреждение) для проектирования и строительства жилого дома. Для строительства многоэтажного офисного здания по ул. Шаумяна, 60 учреждение и индивидуальный предприниматель Лисицын В.И. (далее - предприниматель) заключили договор о совместной деятельности от 01.06.2004 N 10, по которому учреждение внесло в качестве вклада право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ранее предоставленным ему постановлением от 24.07.1992 N 963. Предприниматель и общество заключили договор о совместной деятельности от 23.06.2005 N 3. По договору перенайма от 06.03.2007 N 5 обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 29.01.2007 N 1273и (между предпринимателем и департаментом имущественно-земельных отношений). По договору купли-продажи от 21.02.2008 общество приобрело у предпринимателя объект незавершенного строительства (литера А), расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60. Право собственности на указанный объект (офисное здание со встроенной автостоянкой) признано за предпринимателем судом общей юрисдикции. На основании постановления от 05.05.2004 N 693 и договора аренды от 10.12.2014 N 26830 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 площадью 501 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63, для проектирования и строительства жилого дома с помещениями общественного назначения. Постановлением от 07.02.2012 N 62 обществу данный участок предоставлен для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой, заключен договор аренды от 07.06.2012 N 33984 (сроком до 15.01.2013). Письмом от 17.05.2013 в продлении договорных правоотношений обществу отказано. При проверке доводов общества о незаконности отказа суд исходил из норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), отметив, что земельным законодательством срок, на который земельный участок предоставляется для строительства, не определен, поэтому при определении срока договора аренды земельного участка должны учитываться положения Градостроительного кодекса о выдаче разрешения на строительство на срок, предусмотренный проектом организации строительства. Вместе с тем у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса). В этой связи суд признал, что департамент архитектуры и градостроительства действовал в соответствии с законом; оснований для удовлетворения требований к данному лицу не имеется (статьи 198, 200 и 201 Кодекса). Суд также указал, что земельный участок предоставлялся для целей строительства, которое осуществлялось на законных основаниях (наличие разрешения на строительство); расположенный на участке объект незавершенного строительства легализован в судебном порядке; планируемое к строительству многоэтажное офисное здание со встроенной автостоянкой подлежит возведению на двух участках как единый комплекс. В такой ситуации отказ органов местного самоуправлении в продлении договора аренды недопустим (статья 35 Земельного кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08). Довод департамента имущественно-земельных отношений о недобросовестном исполнении обществом обязанностей по внесению арендной платы суд отклонил со ссылкой на нахождение общества в процедуре банкротства (погашение задолженности по арендной плате может привести к преимущественному удовлетворению одних кредиторов перед другими). Отказ в предоставлении участка не позволит завершить строительство объекта и приведет к нарушению прав кредиторов общества и участников долевого строительства. Поэтому на департамент имущественно-земельных отношений суд возложил обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 на новый (пятилетний) срок.

Постановлением апелляционного суда от 12.01.2015 решение от 04.09.2014 отменено, требования удовлетворены частично. Признаны незаконными действия департамента архитектуры и градостроительства по отказу в предоставлении обществу рассматриваемого земельного участка в аренду на новый срок, оформленному письмом от 17.05.2013 N 59-43-3/5685. Суд возложил на департамент имущественно-земельных отношений обязанность принять решение о предоставлении в аренду земельного участка и направить обществу проект договора аренды земельного участка сроком на пять лет.

В удовлетворении остальной части требований отказано. Апелляционный суд указал на наличие в судебном решении противоречивых выводов (констатировав законность отказа департамента архитектуры и градостроительства в заключении с обществом договора аренды спорного участка на новый срок, суд удовлетворил требование обязывающего характера к департаменту имущественно-земельных отношений со ссылками на обстоятельства, обосновывающие отсутствие у департамента архитектуры и градостроительства законных оснований для такого отказа), выявив также нарушения судом первой инстанции процессуальных норм (признание законным отказа департамента архитектуры и градостроительства означает невозможность применения механизма, предусмотренного пунктом 3 части 5 статьи 201 Кодекса). С учетом указаний суда кассационной инстанции апелляционный суд исследовал обстоятельства, предшествовавшие заключению договора аренды (предоставление участка для целей строительства, правомерное возведение объекта на двух смежных земельных участках, невозможность завершения строительства по объективным причинам) и пришел к выводу о незаконности оспариваемого отказа. Апелляционная инстанция исходила из того, что отсутствие действующего разрешения на строительство, различные виды разрешенного использования смежных участков являются устранимыми препятствиями. Общество обратилось за изменением вида разрешенного использования участка, понесло финансовые затраты на проектирование и строительство единого объекта на спорном (и смежном с ним) участках. Совокупные затраты общества по освоению участков составили 14 812 971 рубль 17 копеек. Действия департамента архитектуры и градостроительства по отказу в предоставлении обществу земельного участка в аренду на новый срок признаны незаконными. Исковое требование о понуждении к заключению договора аренды не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поэтому, избирая способ восстановления нарушенного права, апелляционный суд возложил на орган, осуществляющий публичные полномочия, обязанность принять решение о предоставлении в аренду земельного участка и направить обществу проект договора аренды земли сроком на пять лет. Данный срок, соответствующий проекту организации строительства (07-05-ПОС), позволит обществу оформить необходимую на строительство разрешительную документацию, построить объект в предусмотренные проектной документацией сроки и ввести в эксплуатацию. С учетом муниципальных правовых актов (Положение о предоставлении земельных участков для строительства на территории города Ростова-на-Дону, Положение о департаменте имущественно-земельных отношений, Административный регламент оказания муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для строительства) апелляционный суд пришел к выводу о том, что департамент имущественно-земельных отношений является надлежащим органом по исполнению обязанности по принятию такого решения и направлению в адрес общества проекта договора аренды (т. 5, л. д. 163).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.05.2015 постановление апелляционного суда от 12.01.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку не установлено, какие действия (мероприятия) предпринимались обществом для освоения участка (подготовка к проведению строительных работ, а также осуществление комплекса мероприятий, направленных на возведение на участке объекта капитального строительства).

При новом рассмотрении постановлением суда апелляционной инстанции от 24.09.2015 решение от 04.09.2014 изменено с изложением его в следующей редакции: "Отказать обществу в удовлетворении заявленных требований". Апелляционная жалоба департамента имущественно-земельных отношений удовлетворена, обществу в удовлетворении апелляционной жалобы отказано. Апелляционный суд исходил из отсутствия в материалах дела доказательств того, что земельный участок площадью 501 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050701:30 предоставлен органами местного самоуправления для строительства (завершения строительства) нежилого объекта, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60 (как единого комплекса). Решение органа местного самоуправления о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 (по ул. Социалистической, 63) являлось самостоятельным решением органа местного самоуправления, не связанным с муниципальными актами в отношении строительства объекта по ул. Шаумяна, 60; органы местного самоуправления не принимали решений об окончании строительства офисного здания на двух смежных участках (как единого комплекса) - спорном (с кадастровым номером 61:44:0050701:30) и участке по ул. Шаумяна, 60. При новом рассмотрении дела общество не представило суду апелляционной инстанции новых доказательств, подтверждающих факт освоения спорного участка (61:44:0050701:30), а также совершения им или его правопредшественником действий по подготовке спорного участка к проведению строительных работ, осуществления комплекса мероприятий, направленных на возведение объекта капитального строительства (в целях ввода в эксплуатацию). Совершенные правопредшественником общества действия по освобождению спорного земельного участка от застройки и расселению жильцов снесенных домов к действиям по освоению участка не относятся. Спорный участок свободен от строений, строительные работы на нем (включая подготовку строительной площадки и работы нулевого цикла в смысле градостроительного законодательства) не проводились, незавершенные строительством объекты и строительная техника отсутствуют. В связи с этим отказ департамента архитектуры и градостроительства, изложенный в письме от 17.05.2013 N 59-43-3/5685, правомерен. В связи с отсутствием у органа местного самоуправления обязанности и правовых оснований для заключения с обществом договора аренды спорного участка на новый срок не имеется оснований для удовлетворения требования общества о возложении на департамент имущественно-земельных отношений обязанности предоставить в аренду обществу участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 сроком на пять лет.

ООО "Фактория", Сорокина А.Н., Перепелица В.В., Романов И.М., индивидуальный предприниматель Гонтарь Т.И., Серебрянская А.В., Рубен Г.К., Дыгай Н.И., Мочалова Н.И., Тамбиева М.Ю., Бабицкая О.Е. в порядке статьи 42 Кодекса в кассационной жалобе просят апелляционное постановление от 24.09.2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение, отметив, что являются участниками долевого строительства и отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка на новый срок не позволит завершить строительство объекта, что приведет к нарушению их прав. Данные обстоятельства не исследованы судами первой и апелляционной инстанций при принятии судебных актов. Не выполнение судами обязанности по привлечению участников долевого строительства к участию в деле привело к вынесению судом апелляционной инстанции незаконного судебного акта, поскольку дольщики лишены возможности реализовать свои процессуальные права в том же объеме, что и стороны, повлиять на ход рассматриваемого дела путем предоставления своих возражений, доказательств.

В кассационной жалобе общество просит решение от 04.09.2014 и апелляционное постановление от 24.09.2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своих доводов податель жалобы указывает, что апелляционная инстанция необоснованно отклонила его ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, об истребовании у заинтересованных лиц заключения возможности изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, примененного при подготовке постановлений мэра т. Ростова-на-Дону от 31.05.2005 N 738 и от 30.03.2005 N 413, поскольку именно в данном заключении содержатся сведения, подтверждающие наличие волеизъявлении органов местного самоуправления в предоставлении двух участков для строительства единого комплекса. Выводы суда апелляционной инстанции о том, что проект производства работ по разборке зданий, расположенных на смежных участках, расселение жильцов, не отражают волю органов местного самоуправления, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебный акт апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу общества - без удовлетворения, производство по жалобе лиц в порядке статьи 42 Кодекса прекратить, считая выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Полагает не подлежащими удовлетворению кассационные жалобы департамент имущественно-земельных отношений, что отражено в его отзыве.

В судебном заседании представители подателей жалоб поддержали доводы, приведенные в них, представители органов, осуществляющих публичные полномочия, пояснили свою позицию. Не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по кассационным жалобам.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационных жалобах, отзывах, выслушав процессуальных представителей участников процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба общества удовлетворению не подлежит, производство по жалобе в порядке статьи 42 Кодекса надлежит прекратить с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 05.05.2004 N 693 у учреждения изъят земельный участок площадью 0,050 га по ул. Социалистической, 63, занятый аварийным (подлежащим сносу) строением. Участок предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 2 года для выполнения работ по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Департаменту имущественно-земельных отношений предписано заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка площадью 0,050 га по ул. Социалистической, 63. Пунктом 3 постановления на предпринимателя возложен ряд обязанностей, связанных с проектированием и строительством объекта, в том числе по отселению граждан, проживающих в аварийном жилом доме (литера А) по ул. Социалистической, 63. В пунктах 4 и 5 постановления предписано вести строительство объекта в соответствии с согласованным проектом, после получения разрешения на производство работ, а после сдачи жилого дома в эксплуатацию оформить в установленном порядке документы на землепользование (т. 1, л. д. 35, 36).

10 декабря 2004 года департамент имущественно-земельных отношений (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 26830 земельного участка общей площадью 501 кв. м с кадастровым номером 61:44:050701:0030. Договор заключен на срок до 05.05.2006, земельный участок предоставлен для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63 (т. 3, л. д. 8 - 11).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 30.03.2005 N 413 в целях завершения выполнения проектных работ и строительства объекта предпринимателю на срок до 05.05.2006 предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,0076 га по ул. Социалистической, 63 (территория общего пользования - поперечный профиль ул. Социалистической) для организации строительной площадки. Этим же постановлением внесены изменения в текст постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 05.05.2004 N 693: слова "жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения" заменены в тексте постановления на слова "многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой" (т. 1, л. д. 44).

По договору о совместной деятельности от 23.06.2005 N 3 предприниматель и общество объединили свои вклады и согласовали обязанности по совместному осуществлению строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63. Вкладом предпринимателя явилось право пользования (аренда) земельным участком, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63, предоставленным ему на основании постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 05.05.2004 N 693 и от 30.03.2005 N 413. По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию стороны обязались произвести между собой его раздел в натуре в порядке, предусмотренном договором (т. 2, л. д. 133 - 135).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.11.2006 N 1273, изданным в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса, предпринимателю в аренду на 2 года предоставлено два земельных участка: площадью 0,0501 га (с кадастровым номером 61:44:050701:0030) - для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой; площадью 0,0193 га - для организации строительной площадки (территория общего пользования - поперечный профиль ул. Социалистической). На департамент имущественно-земельных отношений возложена обязанность по заключению с предпринимателем договоров аренды данных участков (т. 1, л. д. 45).

На основании приведенного постановления департамент имущественно-земельных отношений (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 11.12.2006 N 26830и земельного участка с кадастровым номером 61:44:050701:0030 общей площадью 501 кв. м сроком действия до 07.11.2008 для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 22.12.2006; участок передан арендатору по акту от 11.12.2006 (т. 2, л. д. 125 - 130).

По договору перенайма от 12.12.2006 N 1 предприниматель уступил обществу все права, принадлежащие ему по договору аренды от 11.12.2006 N 26830и, а также перевел на него все обязанности, вытекающие из данного договора. В пункте 1.3 стороны отразили, что по договору аренды от 11.12.2006 N 26830и предпринимателю предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:050701:0030 общей площадью 501 кв. м, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры):

г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63. Договор перенайма зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 19.01.2007 (т. 2, л. д. 131, 132).

6 марта 2007 года предприниматель и общество заключили договор перенайма N 5, по условиям которого предприниматель уступил обществу все права (перевел на него все обязанности) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:05:0732:0070 площадью 193 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63. Соответствующие права и обязанности принадлежат предпринимателю на основании договора аренды от 29.01.2007 N 1273и. Из содержания договора перенайма следует, что обществу уступлено право аренды в отношении этого участка, ранее предоставленного предпринимателю (на срок до 07.11.2008) для организации строительной площадки (территория общего пользования - поперечный профиль ул. Социалистической). Договор перенайма зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (т. 1, л. д. 47, 48).

Постановлением администрации от 07.02.2012 N 62, изданным в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса, обществу для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой предоставлен в аренду (сроком на 11 месяцев) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 площадью 501 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63 (т. 1, л. д. 15).

На основании указанного постановления департамент имущественно-земельных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 07.06.2012 N 33984 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 сроком действия до 15.01.2013 (т. 1, л. д. 16 - 20).

11 апреля 2013 года общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства с заявлением о пролонгации договора аренды для завершения строительства нежилого здания (т. 1, л. д. 25, 26).

Письмом от 17.05.2013 N 59-34-3/5685 департамент архитектуры и градостроительства сообщил обществу о том, что Комиссия по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, приняла решение (протокол от 01.03.2013 N 3) о прекращении арендных правоотношений с обществом и возврате предоставленного для завершения нежилого здания земельного участка в связи с неосвоением данного объекта и наличием у арендатора задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 14).

Полагая, что отказ департамента архитектуры и градостроительства не соответствует закону и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд.

Поскольку апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции от 04.09.2014, предметом кассационного пересмотра является постановление суда апелляционной инстанции от 24.09.2015 (статья 269 Кодекса).

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Права прежнего арендатора, надлежаще исполнявшего свои обязанности, и имеющего преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, подлежат защите посредством обращения с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом (если такой договор был заключен).

В пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 указано, что реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 сформулированы правовые подходы, согласно которым правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством. Эти особенности, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса закреплена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 данного Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, на уполномоченный орган судом может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка на новый срок (продлению договора аренды) в случае, если участок предоставлялся в аренду для целей строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.

Суд апелляционной инстанции установил, что решение органа местного самоуправления о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка являлось самостоятельным, не связанным с муниципальными актами в отношении строительства объекта по ул. Шаумяна, 60. Органы местного самоуправления не принимали решения об окончании строительства офисного здания на двух смежных участках (как единого комплекса) - спорном (с кадастровым номером 61:44:0050701:30) и на участке по ул. Шаумяна, 60. Спорный земельный участок не предоставлялся органами местного самоуправления для строительства (завершения строительства) нежилого объекта, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60 (как единого комплекса). На дату окончания срока действия договора аренды общество не приступило к освоению участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 (по ул. Социалистической, 63).

С учетом приведенных норм и разъяснений, а также фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.

Установив отсутствие доказательств совершения обществом или его правопредшественником действий по подготовке спорного земельного участка к проведению строительных работ, осуществления комплекса мероприятий, направленных на возведение на данном участке объекта капитального строительства (в целях ввода в эксплуатацию), а также надлежащего исполнения обществом условий договора аренды (как по использованию земельного участка для строительства, так и по обязанности вносить предусмотренную договором арендную плату) суд апелляционной инстанции правомерно заключил об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.

Ссылка заявителя на заключения "Ростовского центра судебных экспертиз" от 09.07.2015 N 0508/И и ООО "Профессиональные экспертные технологии" от 25.12.2014 N067/И не принимается, поскольку они не являются надлежащими доказательствами и не связаны с предметом рассматриваемого спора.

Не принимаются во внимание и доводы кассационной жалобы относительно судебной строительно-технической экспертизы, поскольку с учетом представленных по делу доказательств арбитражный суд вправе решать вопросы о необходимости ее проведения, либо отсутствии оснований для ее проведения. Апелляционный суд такой необходимости не установил, указав, что сформулированные обществом вопросы не нуждаются в оценке эксперта.

С учетом изложенного, оснований для переоценки выводов суда апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции не имеется.

Относительно кассационной жалобы ООО "Фактория", Сорокиной А.Н., Перепелицы В.В., Романова И.М., индивидуального предпринимателя Гонтарь Т.И., Серебрянской А.В., Рубен Г.К., Дыгай Н.И., Мочаловой Н.И., Тамбиевой М.Ю., Бабицкой О.Е. коллегия считает, что производство по их жалобе подлежит прекращению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 42 Кодекса лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

В порядке статьи 273 Кодекса лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных Кодексом, вправе обжаловать в порядке кассационного производства решение арбитражного суда первой инстанции, вступившее в законную силу, и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части.

Исходя из содержания названных процессуальных норм необходимым условием для возникновения у лица, не участвовавшего в деле, права на обжалование судебного акта является то, что последний должен касаться его прав и обязанностей. Лицами, названными в статье 42 Кодекса, должны быть представлены доказательства наличия нарушенных прав и законных интересов.

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Из содержания обжалуемых судебных актов не следует, что решение принято о правах и обязанностях заявителей, в тексте судебных актов отсутствуют какие-либо выводы в отношении этих лиц, никаких обязанностей также не возложено.

В случае привлечения обществом денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, им мог быть заключен только договор участия в долевом строительстве, что прямо следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, запрещается (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Доказательства наличия договоров участия в долевом строительстве, заключенных в письменной форме и прошедших государственную регистрацию, в материалы дела не представлено, поэтому довод о нарушении прав и законных интересов дольщиков подлежит отклонению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.1999 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" и пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если при рассмотрении кассационной жалобы лица, обжалующего судебные акты в порядке статьи 42 Кодекса, будет установлено, что эти судебные акты не затрагивают непосредственно права и обязанности заявителя, производство по жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса.

Указанное исключает возможность рассмотрения кассационной жалобы названных лиц, производство по ней надлежит прекратить на основании пункта 1 части 1 статьи 150 и статьи 282 Кодекса. Государственная пошлина, уплаченная по кассационной жалобе, подлежит возвращению из федерального бюджета.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобах. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Руководствуясь статьями 150, 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

производство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Фактория", Сорокиной А.Н., Перепелицы В.В., Романова И.М., индивидуального предпринимателя Гонтарь Т.И., Серебрянской А.В., Рубен Г.К., Дыгай Н.И., Мочаловой Н.И., Тамбиевой М.Ю., Бабицкой О.Е. прекратить.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу N А53-17496/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Фактория", Сорокиной А.Н., Перепелицы В.В., Романову И.М., индивидуальному предпринимателю Гонтарь Т.И., Серебрянской А.В., Рубен Г.К., Дыгай Н.И., Мочаловой Н.И., Тамбиевой М.Ю., Бабицкой О.Е. из федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 24.11.2015.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин