Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 февраля 2016 г. N Ф08-9224/15 по делу N А63-3409/2015

г. Краснодар

04 февраля 2016 г.

Дело N А63-3409/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Санаторий "Бештау" (ОГРН 1022603426559) - Юдина А.А. (доверенность от 18.01.2016), в отсутствие представителей истца - управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ОГРН 1022603427494), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.06.2015 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу N А63-3409/2015, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Санаторий "Бештау" (далее - общество, санаторий), в котором просило:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 15.05.1998 N 505, за период с 01.01.2010 по 31.12.2014, в размере 5 871 011 рублей 71 копейка,

- взыскать с ответчика в пользу истца пеню за период с 26.03.2010 по 31.12.2014 в размере 748 496 рублей 24 копейки (уточненные требования, т. 2, л. д. 29, 38 - 39).

Решением от 30.06.2015 (с учетом определений об исправлении опечатки и об исправлении арифметической ошибки от 30.06.2015, т. 3, л. д. 25, 43 - 44), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 29.09.2015, исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу управления 266 006 рублей 44 копейки неустойки (за период с 26.03.2010 по 31.12.2014). Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды от 15.05.1998 N 505 земельного участка площадью 41 459 кв. м с разрешенным использованием "санаторий" заключен администрацией города Железноводска (арендодатель) и обществом (арендатор), без указания срока аренды. Решением Совета города-курорта Железноводска от 26.12.2006 N 126 функции арендодателя переданы управлению (до переименования - комитет по управлению муниципальным имуществом города Железноводска), в связи с чем, в силу закона произошла замена арендодателя (уполномоченного органа) по договору аренды. После утверждения постановлением администрации города от 22.11.2005 N 688 (в редакции постановления от 26.07.2006 N 298) границ земельного участка, образованного путем исключения участков: подверженного оползневым явлениям, занимаемого дорогой общего пользования, занимаемого объектами недвижимости другого лица, площадь земельного участка, арендуемого санаторием, принято считать равной 34 666 кв. м, названный участок поставлен на государственный кадастровый учет 17.10.2006 с присвоением кадастрового номера 26:31:010307:43. Соответствующие изменения внесены в договор аренды от 15.05.1998 дополнительным соглашением к нему от 09.01.2007, заключенным сторонами и зарегистрированным в установленном порядке. Арендная плата за земельный участок носит регулируемый характер. Спорный земельный участок с кадастровым номером 26:31:010307:43 расположен на территории города Железноводска, который находится в границах округа горно-санитарной охраны курорта Железноводск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 N 723 к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 признанного курортом федерального значения. С учетом положений Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) и, исходя из обстоятельств дела, суд пришел к выводу об отнесении земельного участка к муниципальной собственности. В связи с этим, применению подлежит Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Железноводска Ставропольского края, утвержденный решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 N 27-IV (далее - Порядок N 27-IV), вступившим в силу с даты опубликования - 18.05.2011. В период отсутствия муниципального нормативного правового акта, устанавливающего размеры арендной платы, суд счел правомерным расчет арендной платы истцом на основании постановления правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление N 64-п, Порядок N 64-п). Ответчик полагает, что в соответствии с пунктом 8 Порядка N 27-V применению подлежит ставка арендной платы, равная ставке земельного налога за земельные участки, в частности, входящие в состав земель особо охраняемых территорий и объектов. Поскольку вся территория муниципального образования город-курорт Железноводск находится в границах единого округа санитарной охраны курортов Железноводск, Кисловодск, Пятигорск, Ессентуки, суд пришел к выводу о том, что пункт 8 Порядка N 27-IV распространяется на иные особо охраняемые территории и объекты, в том числе местного и регионального значения. Суду не представлено доказательств того, что спорный земельный участок расположен в границах одной из указанных территорий (кроме курорта). Ссылка ответчика на памятник природы краевого значения "гора Железная" судом проверена и отклонена. Также пунктом 8 Порядка N 27-IV предусмотрено применение ставки арендной платы равной ставке земельного налога за земельные участки, на которые землепользователями и землевладельцами переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Общество (его правопредшественник) имел государственный акт от 29.04.1982 на право бессрочного и бесплатного пользования земельным участком площадью 7,9 га для строительства санатория. Поскольку договор аренды от 15.05.1998 заключен до принятия Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), пунктом 2 статьи 3 которого предусмотрено переоформление юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение их в собственность, а также, ввиду закрепления участка за санаторием ранее на праве аренды по договору от 29.11.1994 N 137, суд не признал договор от 15.05.1998 заключенным в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Истец при расчете применяет базовый размер арендной платы, установленный Порядком N 64-П и Порядком N 27-IV для земельных участков в городе-курорте Железноводске с видом разрешенного использования "земельные участки под зданиями (строениями) оздоровительного и рекреационного назначения". Ответчик полагает, что применению подлежит базовый размер арендной платы, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения объектов здравоохранения. Оценив доводы и возражения сторон в этой части, суд пришел к выводу о применении базового размера арендной платы, установленного для земельных участков под объектами здравоохранения. При этом суд исходил из того, что на спорном земельном участке размещен санаторий "Бештау", имеющий лицензии на осуществление медицинской деятельности, и санаторно-курортное лечение включает в себя медицинскую помощь, профессиональная деятельность по оказанию которой, является медицинской деятельностью, санаторно-курортные организации в силу Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ, Закон о курортах) используют здания, строения и иное имущество исключительно в целях лечения, профилактики заболеваний и отдыха населения, классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, далее - классификатор, приказ N 540) относит участки, на которых размещены объекты, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи, в том числе санатории, к виду разрешенного использования "здравоохранение". Порядком N 64-п для таких земельных участков в 2010 - 2011 годов был установлен базовый размер - 10 %, Порядком N 27-IV - в период по 28.11.2012 устанавливался базовый размер 10 %, а в период с 29.11.2012 по 31.12.2014 - 0,8 % (с учетом изменений, внесенных решением Думы города-курорта Железноводска от 20.11.2012 N 219-IV). Применение в расчете уточненной (по состоянию на 29.02.2012) площади земельного участка, составляющей 34 694 кв. м, не противоречит фактическим обстоятельствам. Арендная плата подлежит перерасчету с 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка (пункт 6, ранее - пункт 6-1 Порядка N 64-П, часть 7 Порядка N 27-IV). В таком же порядке производится перерасчет арендной платы в случае изменения базового размера арендной платы (часть 7 Порядка N 27-IV в редакции решения Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2014 N 362- IV). На 01.01.2011 кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в соответствии с постановлением правительства Ставропольского края от 28.04.2003 N 81-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Ставропольском крае по состоянию на 01 июля 2002 года" (далее - постановление N 81-п). Постановление правительства Ставропольского края от 24.01.2012 N 14-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2008 по городу-курорту Железноводску" (далее - постановление N 14-п) вступило в силу в 2012 году. Приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" (далее - приказ N 203) вступил в силу в 2013 году. Таким образом, в 2010 - 2012 годах арендная плата подлежит определению на основании кадастровой стоимости по постановлению N 81-п (удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) - 660,20 руб./кв. м), с 01.01.2013 - по постановлению N 14-п (кадастровая стоимость равна 98 015 155,95 рублей), с 01.01.2014 - по приказу N 203 (УПКС - 1 971,25 руб./кв. м). Учитывая все вышеизложенное (уточнение площади участка, изменение его кадастровой стоимости и базового размера арендной платы), судом произведен пересчет арендной платы, сумма которой за период с 01.01.2010 по 31.12.2014 составила 8 008 745 рублей 47 копеек. Согласно расчету истца обществом осуществлены платежи (платежные поручения имеют даты с 05.04.2010 по 07.11.2013) на общую сумму 8 464 136 рублей 17 копеек. Ответчик со сведениями о платежах, отраженных в расчете истца, согласился. Таким образом, задолженность по арендной плате за спорный период отсутствует. В то же время, суд установил, что имели место случаи просрочки внесения арендной платы за некоторые спорные периоды (согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала). В соответствии с пунктом 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере 0,3 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. При этом управление произвело расчет неустойки исходя из ставки пени 0,03 %, что не противоречит договору и рассматривается судом как самостоятельное уменьшение истцом суммы пени соразмерно последствиям нарушения обязательства. С учетом изложенного, неустойку суд установил в размере 266 006 рублей 44 копейки. Установление процентов на случай неисполнения судебного акта на всю взысканную сумму, с даты вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения, суд счел неправомерным, ввиду признания постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, не подлежащим применению пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, а также указал, что судом первой инстанции правильно применены действовавшие в спорный период нормативные правовые акты, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, в неразграниченной собственности, а также участков, находящихся в собственности муниципального образования (постановление N 64-п в редакции постановлений от 27.03.2013 N 106-п и от 24.09.2013 N 362-п, часть 7 Порядка N 27-IV, в редакции решений Думы города-курорта Железноводска от 23.07.2013 N 308-IV и от 29.04.2014 N 362-IV).

В кассационной жалобе управление просит решение от 30.06.2015 и апелляционное постановление от 29.09.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды обеих инстанций не учли положения статьи 15 Закона о курортах и пункта 1.1 устава общества, в силу которых санаторий представляет собой лечебно-профилактическое учреждение с правом осуществления медицинской деятельности. В свою очередь, медицинским учреждением является юридическое лицо, осуществляющее медицинскую деятельность в качестве основного (уставного) вида деятельности. При расчете арендной платы необходимо применять вид функционального использования "земли, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения" (в период с 01.01.2010 по 28.11.2012 - 7 %, в период с 29.11.2012 по 31.12.2014 - 3 %). Приказ N 540 вступил в силу только 23.12.2014 и согласно его пунктам 2, 3, подлежал применению только к земельным участкам, виды разрешенного использования которых устанавливаются после вступления его в силу. Учитывая, что утверждение порядка определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, к которому относится и спорный земельный участок, относится к полномочия Думы города-курорта Железноводска, ее следовало привлечь к участию в деле, для выяснения всех имеющих значение для дела обстоятельств.

Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения доводов кассационной жалобы, в котором ответчик также выражает несогласие с принятыми по настоящему делу судебными актами по иным основаниям. По мнению санатория, в период с 01.01.2010 по 28.11.2012 он имел право на применение в расчете арендной платы предельной максимальной ставки в размере 1,5 % (вместо примененной в этот период ставки в размере 10 %), как землепользователь, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды (абзац 7 пункта 10 Порядка N 64-п, с 01.01.2012 - абзац 10 пункта 8 Порядка N 27-IV), а также как арендатор земельного участка, входящего в состав земель особо охраняемых территорий и объектов (с 01.01.2011 - пункт 9.1 Порядка N 64-п, с 01.01.2012 - абзац 11 пункта 8 Порядка N 27-IV). Кроме того, Вводным законом установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3), и арендуемыми участками, изъятыми или ограниченными в обороте (статья 3). Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком санаторий переоформил на право аренды. Основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения их в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом. Приватизация земельного участка под санаторием невозможна, поэтому при определении размера арендной платы за такой участок подлежали применению положения статьи 3 Вводного закона. Даже если бы размер ставки 1,5 % не подлежал применению, на чем ответчик настаивает, в период с 01.01.2010 по 28.11.2012 подлежал бы применению размер ставки 7 % (вместо 10 %), как для земельного участка, предназначенного для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

В судебном заседании представитель ответчика просил кассационную жалобу управления отклонить, настаивал на правильности своей правовой позиции и необходимости изменения судебных актов.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.05.1998 администрацией города Железноводска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 505 (в редакции дополнительного соглашения к нему от 09.01.2007) о предоставлении земельного участка на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 34 666 кв. м (далее - земельный участок). Арендная сделка и изменения к ней зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 152 - 164).

Арендная плата исчисляется с 01.01.1994 и вносится ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункты 2.2, 2.3 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере 0,3 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 2.5 договора).

Спорный земельный участок сформирован из земель населенных пунктов для размещения территории санатория "Бештау" площадью 34 666 кв. м и поставлен на государственный кадастровый учет 17.10.2006 с номером 26:31:010307:43 (предыдущий номер 26:31:010307:5), номер кадастрового квартала 26:31:010307. В дальнейшем площадь участка уточнена и составила 34 694 кв. м (т. 1, л. д. 59 - 62, 165 - 166, 167 - 168).

Полагая, что обществом не исполнены надлежащим образом его обязательства по договору аренды от 15.05.1998 N 505 в период с 01.01.2010 по 31.12.2014, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В силу пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Приняв во внимание условия договора аренды от 15.05.1998 N 505, вышеизложенные нормы законов и разъяснения, содержащиеся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73), суд обоснованно пришел к выводу о регулируемом характере арендной платы в спорных правоотношениях.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73.

Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.

Соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, а затем, в определениях от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводам об отсутствии на стороне санатория задолженности по арендной плате по договору от 15.05.1998 N 505 за указанный в иске период, а также о неправильном расчете неустойки, которая пересчитана судом и взыскана с ответчика в ином (уменьшенном) размере.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод жалобы управления о необходимости привлечения к участию в деле представительного органа местного самоуправления - Думы города-курорта Железноводска, для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного определения размера арендной платы за пользование муниципальным земельным участком, окружным судом кассационной инстанции не принимается.

Согласно части 1 статьи 168 Кодекса при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по рассматриваемому делу. Независимо от указанного истцом (ответчиком) правового обоснования иска суд самостоятельно определяет нормы права, подлежащие применению к установленным обстоятельствам (абзац 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - постановление Пленума N 10/22).

Возражения управления, обусловленные ошибочным определением судами при расчете задолженности вида функционального использования арендуемого обществом земельного участка, арбитражный суд округа находит обоснованными.

Как следует из приложения N 2 к Порядку N 64-п и приложения N 1 к Порядку N 27-IV, редакции которых несколько раз изменялись в течение спорного периода, раздельному регулированию подлежали базовые размеры арендной платы по видам разрешенного использования: "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения", "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии" (Порядок N 64-п), "земельные участки учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спора, культуры и искусства, религиозными объектами", "земельные участки под зданиями (строениями) оздоровительного и рекреационного назначения" (Порядок N 27-IV).

Правовых и фактических оснований для неприменения к спорному земельному участку, сформированному и используемому для размещения территории санатория, являющегося лечебно-профилактическим учреждением с правом осуществления медицинской деятельности, особенностей регулирования, установленного для земельных участков, занятых объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (предназначенных для размещения таких объектов), у судов не имелось.

Отнесение к системе здравоохранения органов государственной власти в области здравоохранения, органов местного самоуправления, уполномоченных на осуществление управления в сфере здравоохранения, всех медицинских, фармацевтических и иных организаций, осуществляющих деятельность в сфере охраны здоровья (статьи 2, 29, Федерального закона от 01.11.2011 N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" (далее - Закон об охране здоровья), статья 1 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22.07.1993 N 5487-1 (далее - Основы законодательства об охране здоровья), не препятствует выделению из их числа организаций санаторно-курортного профиля, оказывающих медицинскую помощь в профилактических, лечебных и реабилитационных целях на основе использования природных лечебных ресурсов, в том числе в условиях пребывания в лечебно-оздоровительных местностях и на курортах, и объектов соответствующего назначения (статья 40 Закона об охране здоровья, пункт 1 статьи 15 Закона о курортах).

В силу прямого указания пунктов 1, 3 статьи 14 Закона о курортах санаторно-курортным организациям для осуществления лечебно-профилактической деятельности и организации отдыха населения предоставляются в соответствии с требованиями законодательства о природных ресурсах земельные участки и иные природные ресурсы, такие организации используют здания, строения и иное имущество исключительно в целях лечения, профилактики заболеваний и отдыха населения.

Таким образом, объекты рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, в целом, и санатория "Бештау", в частности, являясь частью системы здравоохранения, имеют специальное назначение и для целей исчисления размера арендной платы за предназначенные для размещения таких объектов земельные участки, подлежат раздельной регламентации с иными объектами здравоохранения.

Проверяя довод ответчика о необходимости применения к спорным правоотношениям пункта 8 Порядка N 27-IV, установившего ставку арендной платы в размере ставки земельного налога за земельные участки, находящиеся в собственности города-курорта Железноводска, на которые землепользователями переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, суд констатировал наличие у правопредшественника общества государственного акта на право бессрочного и бесплатного пользования спорным земельным участком. Вместе с тем, пришел к выводу о нераспространении названной нормы на случаи переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до вступления в силу пункта 2 статьи 3 Вводного закона (договор аренды N 505 заключен 15.05.1998).

Данный вывод окружной суд кассационной инстанции не разделяет.

Как следует из буквального содержания пункта 8 Порядка N 27-IV, условием применения указанной в нем ставки арендной платы является факт переоформления землепользователями и землевладельцами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков. Нормы, ограничивающие права одних арендаторов земельных участков, перед другими арендаторами (бывшими обладателями права постоянного (бессрочного) пользования), в зависимости от оснований и сроков такого переоформления, в Порядке N 27-IV, в федеральных законах, отсутствуют.

Сославшись на то, что переоформление юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение их в собственность предусмотрено пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, суды не учли, что необходимость юридического оформления земельных участков предприятиями, учреждениями и организациями, имеющими ранее установленное право пользования земельными участками, по сути, переоформления права пользования, была предусмотрена статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе" (в редакциях Законов РСФСР от 27.12.1990 N 460-1, от 20.11.1992 N 3936-1).

В пункте 3 информационного письма от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" (далее - информационное письмо N 61) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами.

При рассмотрении настоящего дела суд установил, что спорный земельный участок находится в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Железноводск, и именно как участок, находящийся в границах курорта федерального значения, право собственности Российской Федерации на который не было зарегистрировано до вступления в законную силу Закона N 244-ФЗ (20.12.2008), признан относящимся к муниципальной собственности (часть 11 статьи 1 Закона N 244-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлен предельный годовой размер арендной платы для договоров аренды земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, для применения порядка определения размера арендной платы, установленного этой нормой, не имеет значения, заключался договор аренды земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет, достаточным основанием для применения льготного порядка определения размера арендной платы является вид и принадлежность объектов, находящихся на земельных участках, передаваемых в аренду.

Следовательно, до внесения Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Закон N 137-ФЗ, независимо от оснований предоставления в аренду земельных участков, а также земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, является обязательным для сторон (соответствующая правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 октября 2015 г. N 306-ЭС15-6588).

Вопрос об ограничении спорного земельного участка в обороте и о возможности применения к нему нормы пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, устанавливающей предельный размер годовой арендной платы за земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, в совокупности с применимыми в спорный период региональными и муниципальными правовыми актами о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, судами не рассматривался.

При таких обстоятельствах решение от 30.06.2015 и апелляционное постановление от 29.09.2015 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера сложившихся между сторонами правоотношений и подлежащего применению в спорный период (с 01.01.2010 по 31.12.2014) федерального законодательства, законодательства Ставропольского края и муниципальных нормативных правовых актов, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.06.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу N А63-3409/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов