Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 апреля 2016 г. N Ф08-1249/16 по делу N А32-12320/2015

г. Краснодар

06 апреля 2016 г.

Дело N А32-12320/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) и ответчика - закрытого акционерного общества "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" (ИНН 2309005978, ОГРН 1022301431514), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2015 (судьи Тимченко О.Х., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-12320/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ЗАО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" (далее - общество) с иском о взыскании 2 532 786 рублей 23 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.03.2015 и 146 627 рублей 55 копеек пеней за период с 11.01.2014 по 11.03.2015.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 21.03.2008 N 4300015181. Неустойка рассчитана истцом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2015 иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 292 363 рубля 94 копейки задолженности и 20 561 рубль 90 копеек пеней. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 3761 рубль государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 21.03.2008 N 4300015181 обществу передан в аренду земельный участок площадью 46 428,96 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:0010, расположенный по адресу: г. Краснодар, в районе ул. 9-й Тихой - Ейское шоссе. Участок предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов. При проверке доводов администрации суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у общества (арендатора) обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Суды при разрешении спора установили, что на земельном участке возведены (введены в эксплуатацию) многоквартирные жилые дома, осуществлена государственная регистрация права собственности на помещения в этих домах. Поэтому требование администрации о взыскании арендных платежей удовлетворено частично (применительно к той части земельного участка, на которой отсутствуют возведенные дома и которая необходима для завершения строительства). Данный вывод основан на положениях статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ), а также разъяснениях, изложенных в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Ответчик наличие задолженности признал, доказательств внесения арендной платы в установленном судами размере не представил. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования администрации в части взыскания с общества 292 363 рублей 94 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.06.2015. Апелляционным судом отклонен, как основанный на неправильном понимании норм гражданского и земельного законодательства, довод истца о наличии оснований для удовлетворения требований в связи с тем, что раздел земельного участка не осуществлялся. Требование о взыскании с общества пеней за просрочку внесения арендных платежей также признано судом обоснованным и удовлетворено в размере 20 561 рубля 90 копеек со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса. Расходы по государственной пошлине распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Арендуемый обществом земельный участок имеет вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов. При этом доказательств, свидетельствующих об образовании земельных участков под каждым из введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, путем раздела исходного земельного участка, не представлено. Суды при разрешении спора также не учли, что земельный участок предоставлялся для возведения нескольких жилых домов, строительство которых в полном объеме не завершено.

От общества отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 11.02.2008 N 251 (л. д. 14) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 21.03.2008 N 4300015181. По условиям договора арендатору предоставлен земельный участок площадью 46 428,96 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:0010, расположенный по адресу: г. Краснодар, в районе ул. 9-й Тихой - Ейское шоссе (л. д. 8 - 13). Участок предоставляется для строительства многоэтажных жилых домов (пункт 1.3). Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования земельного участка и вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца (пункт 2.4).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с общества задолженности и пеней по договору аренды от 21.03.2008 N 4300015181.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (действовал до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор от 21.03.2008 N 4300015181 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации).

Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) жилого многоквартирного дома, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что на спорном земельном участке возведены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию, в подтверждение чего ответчиком представлены акты приема-передачи, свидетельства о государственной регистрации права, распоряжения о приемке в эксплуатацию жилых домов (л. д. 97 - 157). Часть арендованного обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:0010 находится в собственности жильцов многоквартирных домов, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности на квартиры в домах N 15, N 17, N 19, N 23, расположенных по ул. 9-я Тихая (л. д. 129, 135, 140, 163). Поэтому арендная плата подлежит взысканию только за ту часть земельного участка, которая необходима для завершения строительства (соответствующий расчет представлен истцом в материалы дела; л. д. 160 - 162). Доказательства погашения задолженности ответчик не представил, поэтому суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование администрации о взыскании с общества 292 363 рублей 94 копеек арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.06.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив наличие задолженности, а также ее размер, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с общества в пользу администрации 20 561 рубля 90 копеек пеней.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы администрации о неверном определении судебными инстанциями размера задолженности общества (возможности начисления арендной платы за использование всего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:0010) окружным судом отклоняется как не основанный на нормах действующего законодательства и не соответствующий материалам дела.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2015 по делу N А32-12320/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова