Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июня 2016 г. N Ф08-3290/16 по делу N А22-2059/2015

г. Краснодар

08 июня 2016 г.

Дело N А22-2059/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трифоновой А.С., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Аруловой Райсат Гаджиевны (ИНН 080200440000, ОГРНИП 304080233600022) - Корнушкаева Э.В. (доверенность от 03.06.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (ИНН 0814162917, ОГРН 1040872150406) - Санжиевой Ю.П. (доверенность от 13.01.2016), в отсутствие третьего лица - Комитета имущественных и земельных отношений администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу N А22-2059/2015 (судьи Афанасьева Л.В., Параскевова С.А., Цигельников И.А.), установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Арулова Р.Г. (далее - глава хозяйства) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - управление) от 30.04.2015 N 08/015/003/2015-640 об отказе в государственной регистрации соглашения от 17.03.2015 к договору от 08.06.2007 N 21 аренды земельного участка, а также о возложении на управление обязанности осуществить регистрацию соглашения от 17.03.2015 к данному договору аренды (л. д. 32 - 34).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных и земельных отношений администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - комитет; л. д. 52).

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.10.2015 (судья Шевченко В.И) в удовлетворении требований главы хозяйства отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности оспариваемого отказа с учетом положений пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), согласно которым земельные участки, предназначенные для сенокошения и выпаса скота, предоставляются на срок до трех лет. Спорный земельный участок фактически представляет собой пастбища, поэтому увеличение срока действия договора аренды до сорока девяти лет противоречит названным нормам. Кроме того, в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. В данном случае совокупность названных условий отсутствует.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 решение от 21.10.2015 отменено, требования главы хозяйства удовлетворены. Признано незаконным сообщение управления от 30.04.2015 N 08/015/003/2015-640 об отказе в государственной регистрации соглашения от 17.03.2015 к договору от 08.06.2007 N 21 аренды земельного участка. Суд апелляционной инстанции возложил на управление обязанность зарегистрировать соглашение от 17.03.2015 к данному договору аренды. Апелляционный суд указал, что земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен заявителю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с Законом N 101-ФЗ, поэтому в силу подпунктов 12 и 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допустимо заключение нового договора без реализации предусмотренной законом публичной процедуры. Крестьянское (фермерское) хозяйство существует, земельный участок используется по целевому назначению; заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; сведения о том, что иное лицо обладает исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, отсутствуют; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса. Согласованное сторонами условие о сроке действия договора аренды не превышает установленного законодательством предельного срока - 49 лет.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить постановление от 18.02.2016. По мнению подателя жалобы, к спорным правоотношениям подлежат применения нормы Земельного кодекса в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Судебное заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Калмыкия (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В судебном заседании представитель управления настаивал на отмене постановления от 18.02.2016. Представитель главы хозяйства просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 18.02.2016 следует отменить.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) 08.06.2007 заключили договор N 21 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1279,2 га (кадастровый номер 08:02:400101:0554), расположенного примерно в 8 км по направлению на запад от ориентира пос. Светлый Светловского СМО Ики-Бурульского района Республики Калмыкия, для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л. д. 66 - 73). Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.07.2007.

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора аренды установлен с 08.06.2007 по 08.06.2017.

На основании постановления от 17.03.2015 N 120 комитет и глава хозяйства 17.03.2015 подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды от 08.06.2007 N 21 (л. д. 88, 89).

Согласно условиям соглашения от 17.03.2015 срок действия договора от 08.06.2007 N 21 аренды земельного участка устанавливается с 08.06.2007 по 07.06.2056. Пункты 4.5.3., 4.5.4, 6.2.5 и 6.2.7 договора стороны исключили.

Глава хозяйства обратился в управление с заявлением от 17.03.2015 о государственной регистрации названного соглашения к договору от 08.06.2007 N 21 (л. д. 86).

Уведомлением от 30.03.2015 N 08/015/003/2015-64 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним приостановлена до 30.04.2015 (л. д. 85).

В сообщении от 30.04.2015 N 08/015/003/2015-640 управление отказало главе хозяйства в государственной регистрации соглашения от 17.03.2015 на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), поскольку представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (л. д. 82).

Глава хозяйства, полагая, что отказ управления противоречит закону, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). В соответствии со статьей 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 данной статьи.

Пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ определяет, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускает истребования у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 рассматриваемого Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится путем проведения правовой экспертизы документов, в том числе проверки законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), и установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом N 122-ФЗ (абзац третий пункта 1 статьи 13).

В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац третий пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Поскольку глава хозяйства обратился в уполномоченный орган и спорное соглашение совершено после 01.03.2015 при проверке законности оспариваемого отказа в государственной регистрации следует применять нормы Земельного кодекса в редакции Закона N 171-ФЗ.

Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пункт 2 рассматриваемой нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на наличие у главы хозяйства права на заключение соглашения (нового договора аренды) без проведения торгов на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не учел, что в таком случае земельный участок предоставляется крестьянскому (фермерскому) хозяйству в соответствии с правилами статьи 39.18 Земельного кодекса (пункт 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

В материалах дела отсутствуют доказательства реализации уполномоченным органом при совершении соглашения от 17.03.2015 процедур, названных в пункте 1 статьи 39.18 Земельного кодекса, а также наличия условий, предусмотренных пунктом 5 данной статьи, позволяющих заключить договор аренды непосредственно с заявителем.

Как следует из постановления главы Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 08.06.2007 N 424, спорный земельный участок предоставлен главе хозяйства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л. д. 75, 76).

На основании заявления главы хозяйства от 06.03.2015 глава Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, принял постановление от 17.03.2015 N 120 об увеличении срока действия договора аренды от 08.06.2007 N 21 до 07.06.2056 (л. д. 89).

Комитет и глава хозяйства 17.03.2015 подписали соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды участка установлен с 08.06.2007 по 07.06.2056 (л. д. 88)

Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

По смыслу приведенной нормы, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ законодатель предоставил право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора. В данном случае глава хозяйства требовал существенным образом увеличить срок действия договора задолго до истечения первоначально установленного срока (08.06.2017).

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее - приказ от 12.01.2015 N 1). Данный нормативный правовой акт зарегистрирован 27.02.2015 в Министерстве юстиции Российской Федерации, регистрационный номер 36258, размещен (опубликован) 28.02.2015 на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru).

В соответствии с приказом от 12.01.2015 N 1 в целях реализации подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса арендатор должен представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Законом N 101-ФЗ.

Из представленных в материалы дела доказательств не следует, что вместе с заявлением от 06.03.2015 глава хозяйства представил в уполномоченный орган документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка сельскохозяйственного назначения. Соответствующие обстоятельства со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, основания для применения правил подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса у апелляционного суда отсутствовали.

Содержащаяся в постановлении от 17.03.2015 N 120 ссылка на нормы статьи 22 Земельного кодекса (л. д. 89) также не свидетельствует о наличии оснований для изменения условий сделки в отношении находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения вне реализации предусмотренных Земельным кодексом и Законом N 101-ФЗ публичных процедур (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

При этом в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса закреплено общее правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку совершенное комитетом и главой хозяйства соглашение от 17.03.2015 (л. д. 88) не соответствует нормам Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ, основания для его государственной регистрации отсутствуют. Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требований главы хозяйства в силу норм статьи 13 и абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ (часть 3 статьи 201 Кодекса).

Поскольку суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, постановление от 18.02.2016 следует отменить и оставить в силе решение от 21.10.2015 с учетом мотивировочной части настоящего постановления (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

От уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы управление освобождено (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу N А22-2059/2015 отменить, решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.10.2015 по данному делу - оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова