Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 января 2003 г. N КГ-А40/9146-02 Суд удовлетворил иск об обязании ответчиков заключить договор аренды на нежилое помещение, указав, что арендатор надлежащим образом выполнил свои обязанности, своевременно уведомил арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 января 2003 г. N КГ-А40/9146-02

Общероссийская общественная организация "Национальная система развития научной, творческой и инновационной деятельности молодежи России "Интеграция" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Государственному унитарному эксплуатационному предприятию "ЭКСПР" Минимущества России и Министерству имущественных отношений России об обязании заключить договор аренды помещения по адресу: г. Москва, ул. Щепкина, д. 22, 6 этаж, помещение 1, комнаты 1-10, помещение II, комнаты 1-9, общей площадью 270 кв.м.

До принятия решения истец уточнил исковое требование в порядке ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил обязать ответчиков заключить договор аренды на условиях проекта договора аренды, направленного письмом от 26.02.2002 N АО-74.

Истец дополнил основание иска - Распоряжение Правительства Российской Федерации N 598-р от 28.03.92 и Поручение Правительства Российской Федерации от 22.01.2002 N ВМ-П8-00830.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2002. оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.05.2002 г., иск удовлетворен частично. Суд обязал ответчиков заключить договор аренды на площадь 110,4 кв.м, в т.ч. 6 этаж, помещение 1, комнаты 1-4, 7, 8, 10, помещение II, комнаты 4-6, 9, при выводе суда о правомерности требования истца на основании ст.ст. 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении площадей, фактически им занимаемых и не обременных обязательствами иных лиц. В удовлетворении остальной части искового требования отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.07.2002 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В постановлении суд кассационной инстанции сославшись на неполное установление судом первой и апелляционной инстанции обстоятельств спора, дал указание о выяснении вопроса о наличии соглашения сторон о передаче возникших между ними разногласий по договору на разрешение суда в порядке ст. 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.08.2002, суд обязал ответчиков заключить договор аренды с истцом на нежилое помещение площадью 110,4 кв.м, включающие помещение I, комнаты 1-4, 8, 10, помещение II, комнаты 4-6, 9 на 6-ом этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Щепкина, д. 22, в редакции проекта договора, направленному ответчикам при письме N АО-74 с учетом определенного судом метража объекта.

В остальной части исковое требование отклонено.

Решение мотивировано тем, что в связи с принятием нового Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ст. 22 АПК РФ (1995 года) с 06.08.2002 утратила силу, новый Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст.ст. 27, 28) не содержит условия, согласно которому к разрешаемым арбитражными судами спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение суда согласована сторонами.

Истец настаивал на исковых требованиях, ссылаясь на ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правомерность требования истца признана судом в связи с установлением его преимущественного права на заключение договора аренды на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 28.03.92 N 598-р письма Правительства Российской Федерации от 19.12.97 г.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 24.10.2002 принятое решение от 21.08.2002 оставлено без изменения.

На указанные судебные акты истцом - ООО "Национальная система развития научной, творческой и инновационной деятельности молодежи России "Интеграция" и ответчиком - Минимуществом Российской Федерации поданы кассационные жалобы.

Истец в кассационной жалобе просит решение и постановление изменить в части определения площади передаваемого в аренду помещения, иск удовлетворить в полном объеме.

При этом заявитель ссылается на несоответствие выводов суда, содержащихся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на нарушение судом норм процессуального и материального права. Доводы истца сводятся к тому, что ГУЭП "ЭКСПР" Минимущества Российской Федерации не наделен правом распоряжаться спорным имуществом, являющимся объектом федеральной собственности, в том числе правом заключать и расторгать договоры аренды на несвободное от обязательств истца арендованное помещение.

Кроме того, истец полагает, что не может считаться установленным факт, подтверждающий, что истец занимает лишь 57,3 кв.м, что договор может быть заключен только на площадь 110 кв.м.

Минимущество Российской Федерации просит решение и постановление отменить как принятые с неправильным применением норм права, а именно: ст.ст. 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку полагает, что заключение договора аренды с истцом не является обязательным для ответчиков ни в силу закона, ни в силу добровольно принятого на себя обязательства.

В суде кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы кассационных жалоб.

Представитель ГУЭП "Экспр" Минимущество Российской Федерации поддержало кассационную жалобу ответчика, возражая против доводов жалобы истца.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и оценив доводы кассационных жалоб, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены решения или постановления в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 29.04.92 между истцом и ответчиком (ГУЭП "ЭКСПР") был заключен договор N 3 на аренду нежилого помещения, общей площадью 271,4 кв.м, в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Щепкина, д. 22, со сроком действия до 31.12.97.

По истечению срока аренды истец продолжал пользоваться недвижимым имуществом, в связи с чем договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

Письмом от 03.01.2001 N ЭП-001/3 ГУЭП "ЭКСПР" уведомил истца о расторжении договора на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После прекращения действия договора от 29.04.92 N 3 истец, считая себя добросовестным арендатором, обратился к ответчикам с требованием о заключении договора аренды на новый срок на измененных условиях, в части оплаты за пользование арендованным помещением.

Не согласившись с предложенным в письмах от 09.07.2001 N ЭП-641/2 и от 02.11.2001 N ЭП-1054/2 проектами договора, истец обратился в арбитражный суд и иском о понуждении ответчиков заключить договор на условиях проекта договора аренды, направленного письмом от 26.02.2002 N АО-74, в п. 3.1 Раздела "Платежи и расчеты по договору", предложив установить сумму ежемесячной арендной платы в размере 7.200 руб. на помещения 1 и 2 на 6 этаже вышеуказанного здания общей площадью 270 кв.м

Требование истца основано на п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды подлежит защите в судебном порядке.

Довод Минимущества Российской Федерации о том, что истец утратил преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды в связи с неисполнением в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендатора по возврату имущества по окончании договора аренды от 29.04.92 N 3, судом кассационной инстанции отклоняется в связи со следующим.

Судом установлено, что ответчики не возражали против заключения договора аренды с истцом, фактически возражая против предложенного проекта договора истца, имея разногласия в части установления размера арендной платы и размера площади нежилого помещения.

При таких условиях, невыполнение истцом обязанности по передаче арендодателю арендованного имущества не может свидетельствовать о недобросовестности арендатора.

Письмом от 12.11.97 N АО-27/11 (л.д. 74, т. 1) арендатор сообщил арендодателю о своем намерении заключить договор аренды на новый срок.

Таким образом, арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, своевременно уведомил арендодателя о своим желании заключить договор аренды на новый срок.

На нежилое помещение, которое ранее было передано истцу в аренду по договору от 29.04.1992 после прекращения договора с 03.04.2001 (п. 3 ст. 450, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчиком с согласия собственника заключены договоры аренды от 15.02.2002 N 1373 с ЗАО "Ирбис XXI век", от 16.11.01 N 1224 с ООО "Лан Крито Инт", от 16.11.2001 N 122в с ООО "СК Ремсервис-С".

Судом установлено, что указанные договоры заключены на помещения, которые фактически истец не занимал и не использовал.

С учетом изложенного, арбитражный суд обоснованно обязал ответчиков заключить договор аренды на нежилое помещение ранее занимаемое истцом по договору аренды и свободное от обязательств третьих лиц.

Таким образом, учитывая, что вывод суда в удовлетворении иска является правильным, кассационная инстанция считает, что решение и постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 21.08.02 и постановление от 24.10.02 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-491/02-11-8 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.