Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2016 г. N Ф08-4583/16 по делу N А32-20156/2015

г. Краснодар

23 июня 2016 г.

Дело N А32-20156/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Слановой А.В. (доверенность от 04.02.2016), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Герасимовой Ларисы Анатольевны (ИНН 662100039842, ОГРН 310231504200012), третьих лиц: Беляева Виталия Алексеевича, публичного акционерного общества "Коммерческий банк "Кедр"", общества с ограниченной ответственностью "Белый пляж", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-20156/2015, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Герасимовой Л.А. (далее - предприниматель) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 02.04.2014 N 3700006123 а также указании на то, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) соответствующей записи регистрации (уточненные требования).

Определением суда от 10.03.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2016, исковое заявление управления оставлено без рассмотрения.

В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты. Заявитель указывает, что предпринял все меры по уведомлению арендатора о расторжении договора аренды. Управление не имело сведений о том, что предприниматель передал права и обязанности по договору аренды Беляеву В.А. Договор цессии от 24.04.2015 является ничтожной сделкой.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.04.2014 N 3700006123, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7934 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: г. Анапа, пр-кт Пионерский, д 20з, в квартале N 23:37:0107001, кадастровый номер 23:37:0107001:2999, с видом разрешенного использования: размещение комплекса курортных гостиниц.

Участок фактически передан арендатору с 25.03.2014 без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункт 1.6 договора).

В соответствии с пунктом 2.4 договора внесение арендной платы и пеней осуществляется по договору отдельными платежными документами за каждый квартал, раздельно по арендной плате и по пеням.

Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации, и действует до 23.04.2057 года включительно (пункт 7.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.07.2015 N 23/001/320/2015-6026.

24 апреля 2015 года предприниматель передал, а Беляев В.А. принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 N 3700006123.

Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 14.05.2015, номер государственной регистрации 23-23/026-23/026.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по оплате арендных платежей, управление обратилось в арбитражный суд с иском.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с положениями статьи 9 указанного Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Вывод судов о том, что содержание направленной в адрес предпринимателя (бывший арендатор) претензии не может свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора с Беляевым В.А. (арендатор по договору от 24.04.2015), является верным.

Таким образом, из материалов дела не следует, что арендодатель до обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора направил арендатору (Беляеву В.А.) письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса).

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку управление не представило доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с Беляевым В.А. (пункт 2 статьи 452 и пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды правомерно оставили без рассмотрения требование управления о расторжении договора аренды.

Довод управления о том, что договор от 24.04.2015 является недействительной сделкой, отклоняется судом кассационной инстанции.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 указанного Кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при аренде этого участка на срок более чем пять лет имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок не менее пяти лет, предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора. Обязательное получение согласия собственника земельного участка не требуется.

Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом.

Основания для отмены или изменения судебных актов судов первой и апелляционной инстанций по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 по делу N А32-20156/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Р.А. Алексеев О.Л. Рассказов