Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2016 г. N 15АП-6946/16

город Ростов-на-Дону

13 мая 2016 г.

дело N А32-20156/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: от Беляева В.А. представитель Козлова М.В. по доверенности от 11.11.2015, паспорт; от ПАО коммерческий банк "КЕДР": не явился, извещен; от ООО "Белый пляж": не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2016А32-20156/2015

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

к ответчику ИП Герасимовой Ларисе Анатольевне

при участии третьих лиц: Беляев В.А.; ПАО коммерческий банк "КЕДР"; ООО "Белый пляж"

о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Анапа (ОГРН 1022300518118, ИНН 2301006401), 353440, Краснодарский край, г. Анапа, ул. Крымская, 99 (далее - истец, управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 10.02.2016) к Индивидуальному предпринимателю Герасимовой Ларисе Анатольевне (ОГРНИП 310231504200012, ИНН 662100039842), 353922, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Хворостянского, 15/196, кв. 136 (далее - ответчик, ИП Герасимова Л.А.), с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.04.2014 N 3700006123;

- указать, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи регистрации.

Определением суда от 10.03.2016 исковое заявление Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Анапа (ОГРН 1022300518118, ИНН 2301006401), г. Анапа, оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность определения, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истец принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения (заказного письма с уведомлением о вручении). Только во время судебного разбирательства истцу стало известно о том, что Герасимова Л.А. передала права и обязанности по указанному договору Беляеву В.А. Поскольку уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды в адрес администрации не поступало, заявитель полагает договор цессии от 13.05.2015 ничтожной сделкой.

В судебное заседание истец, ответчик, представители ПАО коммерческий банк "КЕДР" и ООО "Белый пляж", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, ответчика и представителей коммерческий банк "КЕДР" и ООО "Белый пляж", в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец направил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с занятостью представителя в иных процессах.

Представитель Беляева В.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Возражает против удовлетворения ходатайства об отложении, считает возможным рассмотрение дела в настоящем судебном заседании.

Судом ходатайство об отложении рассмотрения дела отклонено в отсутствие представлении уважительных причин заявителем. Не представлено доказательств невозможности направления в судебное заседание иного представителя Администрации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.04.2014 N 3700006123 (далее - договор аренды), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7 934 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, пр-кт Пионерский, д 20з, в квартале N 23:37:0107001 кадастровый N 23:37:0107001:2999, с видом размешенного использования: размещение комплекса курортных гостиниц.

Участок фактически передан арендатору с 25.03.2014, без каких либо иных документов передаче имущества (пункт 1.6 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды внесение арендной платы и пени осуществляется по договору отдельными платежными документами за каждый квартал, раздельно по арендной плате и по пене.

Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации, и действует до 23 апреля 2057 года включительно (пункт 7.1 договора аренды).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.07.2015 N 23/001/320/2015-6026.

24 апреля 2015 года ответчик передал, а Беляев В.А. принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 N3700006123 в отношении земельного участка общей площадью 7 934 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0107001:2999, с видом разрешенного использования: размещение комплекса курортных гостиниц, предоставленного в аренду сроком до 23 апреля 2057 года включительно.

Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 14.05.2015, номер государственной регистрации 23-23/026-23/026.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу об оставлении иска без рассмотрения по следующим основаниям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При буквальном толковании условий договора от 24 апреля 2015 года суд первой инстанции пришел к выводу, что указанный договор по своей правовой природе является сделкой перенайма.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора).

Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам по передачи прав и обязанностей.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Согласно статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга применяются правила содержащиеся в пункте 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор от 24 апреля 2015 года может считаться заключенным и порождать правовые последствия только с момента его государственной регистрации, то есть с 14.05.2015.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Сложившаяся арбитражная практика применения вышеуказанных норм вывела правило, что процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2013 года по делу N А32-25893/2012, от 12.10.2011 по делу N А53-26381/2010, от 16.08.2011 по делу NА01-1972/2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу N А32-23555/2013, от 11.09.2012 по делу N А53-8995/2012).

Как видно из материалов дела, по договору от 24 апреля 2015 года ответчиком в полном объеме уступлены все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.04.2014.

Судом установлено, что истец как арендодатель спорного земельного участка был уведомлен о передаче прав и обязанностей по спорному договору аренды Беляеву В.А.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцу такого уведомления, истцу стало известно о состоявшейся уступке только в судебном заседании суда первой инстанции подлежат отклонению апелляционной коллегией, поскольку договор от 24 апреля 2015 года прошел государственную регистрацию 14.05.2015, номер государственной регистрации 23-23/026-23/026, в связи с чем, истец как арендодатель спорного земельного участка был уведомлен о передаче прав и обязанностей по спорному договору аренды. Кроме того, были получены платежи от нового арендатора в погашение существующей задолженности. На указанном участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности Беляева В.А. на основании договоров купли-продажи недвижимости от 24.04.2015 г.

Доказательств направления Беляеву В.А., ответственному в настоящее время по договору аренды земельного участка, предложения о расторжении договора истцом не представлено.

На основании изложенного, суд пришел к верному выводу о том, что управлением нарушены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств соблюдения положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении фактического арендатора земельного участка.

В соответствии с положениями части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право лица на обращение в арбитражный суд с требованием, в отношении которого федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора возникает после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоблюдение заявителем предусмотренного федеральным законом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

Доводы апелляционной жалобы истицы сводятся к несогласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права.

При таких обстоятельствах принятый по делу судебный акт является законным и обоснованным, вынесенным на основании полного, всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.

При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а потому оснований для изменения или отмены судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2016 по делу N А32-20156/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева