Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 августа 2016 г. N Ф08-5218/16 по делу N А32-1612/2015

г. Краснодар

23 августа 2016 г.

Дело N А32-1612/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" (ИНН 2320092614, ОГРН 1022302931683), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-1612/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Наш Дом-Сочи" (далее - общество) со следующими требованиями:

- взыскать с общества 6 463 011 рублей 03 копейки долга по арендной плате с 14.03.2011 по 31.12.2014 и 243 938 рублей 75 копеек пеней;

- расторгнуть договор аренды от 12.03.2007 N 4900004119.

Иск мотивирован следующим. Арендуемый на основании договора от 12.03.2007 N 4900004119 (в редакции договора перенайма от 11.11.2011) обществом земельный участок использовался (в период с 14.03.2011 по 31.12.2014) без внесения платы. Неустойка рассчитана истцом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условиями договора аренды. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016, требования удовлетворены в части. С общества в пользу администрации взыскано 6 463 011 рублей 03 копейки задолженности по арендной плате, 243 938 рублей 75 копеек пеней за период с 14.03.2011 по 31.12.2014. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 56 535 рублей государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 12.03.2007 N 4900004119 ЗАО "Санаторий "Москва"" (арендатор) передан во временное пользование земельный участок площадью 14 261 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302008:0101, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Депутатская, 10. Участок предоставлен арендатору для санаторно-курортной деятельности. По договору перенайма от 11.11.2011 права и обязанности по договору аренды от 12.03.2007 N 4900004119 переданы обществу. Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в суд с заявленными требованиями. При проверке доводов администрации суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у общества (арендатора) обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендной платы, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с него в пользу истца 6 463 011 рублей 03 копеек задолженности по арендной плате за период с 14.03.2011 по 31.12.2014. Требование о взыскании с общества пеней за просрочку внесения арендных платежей также признано обоснованным и удовлетворено судами со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса и пункт 6.2 договора. При разрешении требования о расторжении договора аренды судебные инстанции исходили из того, что досудебный порядок администрацией соблюден (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса). В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) закреплены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. В нем указано, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Материалы дела подтверждают, что общество является застройщиком и на участке возводит недвижимые объекты, предназначенные для проживания граждан. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:101 зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с 544 физическими лицами. При таких обстоятельствах невнесение арендатором платы более двух раз подряд не может служить достаточным основанием для расторжения договора, которое повлечет за собой неблагоприятные последствия для участников долевого строительства. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, принять новый судебный акт об удовлетворении данного требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество на протяжении длительного периода времени не вносило плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302008:0101. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса). Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). В соответствии с положениями пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса в адрес общества направлены претензии о погашении образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды, которые арендатором не исполнены. Таким образом, имеются основания для удовлетворения требования администрации о расторжении договора от 12.03.2007 N 4900004119 (в редакции договора перенайма от 11.11.2011).

От общества отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и ЗАО "Санаторий "Москва"" (арендатор) заключили договор от 12.03.2007 N 4900004119, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 14 261 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302008:0101, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Депутатская, 10. Часть земельного участка площадью 952 кв. м расположена в границах "красных линий" улицы. Участок передан арендатору для санаторно-курортной деятельности без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.02.2007 (пункты 1.2, 1.3). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.01.2047 (пункт 2.1). На основании пункта 5.2.4 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок. Договор зарегистрирован 18.05.2007 (т. 1, л. д. 27 - 29).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2014 N 19/289/2014-589 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302008:0101 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (запись о регистрации от 15.05.2009 N 23-23-19/044/2009-041). Данный участок из земель населенных пунктов имеет площадь 13 648 кв. м и вид разрешенного использования - многоквартирный жилой дом (т. 2, л. д. 1).

По договору перенайма от 11.11.2011 права и обязанности по договору аренды переданы обществу. Договор о передаче прав и обязанностей арендатора ответчику зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 33, 34).

31 июля 2014 года администрация в адрес общества направила претензию N 14107/02-05-16 о необходимости погашения задолженности по договору аренды. В случае непредставления документов, подтверждающих оплату в десятидневный срок, администрация оставила за собой право обратиться в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и пене, а также о расторжении договора. Претензия получена ответчиком 10.09.2014 (т. 1, л. д. 12 - 15).

В направленной обществу претензии от 29.08.2014 N 17972/02-05-16 администрация предложила арендатору явиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 12.03.2007 N 4900004119. Претензия получена обществом 11.09.2014 (т. 1, л. д. 16 - 19).

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в период с 14.03.2011 по 31.12.2014, в результате чего образовалась задолженность в размере 6 463 011 рублей 03 копеек, истец начислил не нее 243 938 рублей 75 копеек пеней, и обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

С учетом принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса), обязанности арендатора по внесению платы (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса), а также отсутствия в деле доказательств внесения арендных платежей, суды взыскали с общества 6 463 011 рублей 03 копейки задолженности за период с 14.03.2011 по 31.12.2014. Требование о взыскании с ответчика 243 938 рублей 75 копеек пеней за просрочку внесения арендных платежей также признано судами обоснованным и удовлетворено (статья 330 Гражданского кодекса, пункт 6.2 договора).

Решение и апелляционное постановление в части взыскания с общества в пользу администрации задолженности по арендной плате и неустойки сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 12.03.2007 N 4900004119 судебные инстанции исходили из того, что обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) закреплена в статье 614 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, стать