Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (А.Б. Копейкин, "Законодательство и экономика", N 2, февраль 2003 г.)

Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В различных правовых системах понятие собственника - добросовестного приобретателя недвижимого имущества определяется по-разному. Легальные определения или (при их отсутствии) презюмируемые понятия базируются на двух положениях:

на должной осведомленности приобретателя недвижимого имущества и на отсутствии противоправного поведения;

на понятии возмездности приобретения.

Положение собственника - добросовестного приобретателя связано, как правило, с системой регистрации, а зачастую и регулируется законами о регистрации.

В случае, когда в законе о регистрации не предусмотрено специальных гарантий прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, многое зависит от общей трактовки понятия "собственник - добросовестный приобретатель" в гражданском законодательстве и предусмотренных в нем мер по защите его прав. В некоторых странах защита прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости обеспечивается вне связи с законом о регистрации. В этом случае сторона, оспаривающая зарегистрированное право собственности, должна доказать не только преимущественную силу своих правопритязаний, но и недобросовестность приобретателя недвижимого имущества, в противном случае она не может быть восстановлена в правах. Иначе говоря, конечный результат тот же, что и в системах, в которых законом о регистрации специально предусмотрены гарантии прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости.

Защита прав добросовестных приобретателей и системы регистрации в сфере недвижимости

В связи с системами регистрации прав на недвижимое имущество правовое положение собственника - добросовестного возмездного приобретателя недвижимого имущества концентрируется вокруг двух основных вопросов: проблемы "дефектов зарегистрированных прав" и проблемы "незарегистрированных прав", а также вопроса, у кого остается недвижимое имущество, и связанного с ним вопроса, кому и в каких случаях выплачивается компенсация.

Проблема "дефектов зарегистрированных прав" возникает в том случае, когда права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости основываются на зарегистрированных правах, которые, в свою очередь, имеют "дефекты". Дефекты зарегистрированных прав могут представлять собой технические ошибки, например, неаккуратное описание недвижимости. Однако они могут представлять собой и более сложные случаи, такие как зарегистрированные права, полученные в результате мошенничества, подлога или принуждения или, права, полученные от недееспособного лица.

Типичный пример - ситуация, когда А получает недвижимость от Б путем мошеннической сделки и незамедлительно регистрирует право собственности. Прежде чем Б узнает о мошенничестве, А продает недвижимость В, который не знает о факте мошенничества. Может ли Б получить свою собственность от В? Ответы разные, но во многих правовых системах права В зависят от того, знал ли он (либо мог или должен был знать) о факте мошенничества.

Дефекты прав могут быть сложными. Многое зависит от того, определяются ли они на основании представленных для регистрации документов или они могут быть выявлены путем проведения более глубокого исследования с должным уровнем тщательности. Очень важным будет то, являются ли дефекты для признания права несуществующим ab initio, то есть право не возникло, либо для "отмены" права необходимо судебное решение (что соответствует понятиям ничтожности и недействительности сделок в российском законодательстве).

Понятие дефектов зарегистрированного права непосредственно связано с ответственностью регистрирующего органа за ошибки и проблемой компенсации лицу, пострадавшему в результате того, что оно положилось в своих действиях на достоверность информации, содержащейся в реестре. Каков стандарт должного исполнения служебных обязанностей регистратором? Отвечает ли регистрирующий орган за регистрацию мошеннической сделки по передаче прав во всех случаях или только если мошенничество могло быть распознано при должной осмотрительности регистратора?

Второй вопрос - проблема "незарегистрированных прав". Первоначальная функция регистрационных систем заключается в том, чтобы устранить неопределенность оборота недвижимого имущества путем требования регистрации большинства прав и обременений недвижимого имущества и четкого определения и перечисления тех прав, которые не подлежат регистрации, но однозначно могут быть определены из других источников информации. Фундаментальная задача системы регистрации - обеспечивать осведомленность. Осведомленность является ключевым понятием и для концепции прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, который приобретает собственность, не ведая о наличии предшествующих конфликтов по поводу права на недвижимое имущество.

Типичным примером незарегистрированных прав является случай, когда А продает недвижимость Б; Б не регистрирует право и А еще раз продает недвижимость третьему лицу - В, который не знает о предыдущей продаже и регистрирует свое право на недвижимое имущество. Во многих системах у Б не будет оснований оспаривать право собственности у В. В ряде правовых систем вопрос решается не столь однозначно, и в расчет может быть принята фактическая или возможная осведомленность В.

Обратимся к принципам, по которым можно классифицировать рассмотренные системы.

Существует два подхода к выбору объекта регистрации:

системы регистрации прав (системы Торренса - Германия, Швеция);

системы регистрации сделок (США).

Само понятие собственника - добросовестного приобретателя недвижимого имущества базируется на степени осведомленности. Порядок защиты собственника - добросовестного приобретателя зависит от правовых последствий осведомленности и от возмездности приобретения.

Выделяются три степени осведомленности:

основанная на записях в реестре;

фактическая осведомленность (лицо "знало");

конструктивная осведомленность ("могло знать").

Факт ознакомления покупателя с записями в реестре может иметь различные правовые последствия в зависимости от используемого принципа:

принцип "презумпции неоспоримости зарегистрированного права" (система Торренса);

принцип "презумпции добросовестности покупателя, полагающегося на записи в реестре" (США, Швеция).

При анализе порядка разрешения конфликтов между собственником - добросовестным приобретателем недвижимости, и невиновным бывшим собственником важны ответы на вопросы о судьбе собственности на недвижимость:

собственность остается у собственника - добросовестного приобретателя (система Торренса);

решение о том, у кого остается собственность, принимает суд (Швеция).

И наконец, последний вопрос о механизме финансовой компенсации предыдущему собственнику или собственнику - добросовестному приобретателю тесно связан со степенью ответственности регистрирующего органа (за преднамеренное искажение, за неосторожность и т.д.) и, в конечном счете, государства за функционирование системы регистрации.

Анализ различных подходов к защите прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и систем регистрации в сфере недвижимости на примере различных стран

Страны системы Торренса (на примере первоначального Закона Торренса (Австралия) и современного законодательства Британской Колумбии (Канада). Система регистрации прав, предусматривающая защиту прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и государственный механизм финансовой компенсации, названная по имени ее создателя, была первоначально введена в Южной Австралии (анализируемый материал - "Акт, предназначенный для упрощения законов, касающихся передачи и обременения фригольда и других земельных интересов" 1857 г.).

Система претерпела изменения непринципиального характера, одним из наилучших вариантов ее реализации является, по мнению многих экспертов, Закон "О земельных титулах" Канадской провинции Британская Колумбия по состоянию на 1998 г.

Интерес к системе Торренса вызван не в последнюю очередь ее концептуальной прозрачностью, возведением принципа защиты имущественного оборота до максимального в пределах разумного и определенностью механизма финансовой компенсации, что, в свою очередь, определяется "молодостью системы" и тем, что она создавалась "на чистом листе" - в связи с первоначальным заселением Австралии европейцами. Возможно проведение отдаленной аналогии с Россией, если рассматривать восстановление системы частного оборота недвижимости в свете возможности принятия новых законодательных решений.

Система Торренса в ее чистом виде характеризуется следующими основными элементами. Это система обязательной регистрации прав на земельные участки. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц, однако они могут иметь юридическую силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц.

Поскольку система Торренса действует в законодательных системах, основанных на англо-американском общем праве, в ней заложен принцип единого объекта недвижимого имущества.

Система Торренса базируется на четырех основных принципах:

принцип зеркала - юридическое признание того, что в реестре отражены все действительные и существующие права и обременения в отношении земельного участка за исключениями, особо оговоренными в законе;

принцип занавеса - юридическое признание того, что в реестре отражены только действительные и действующие в настоящий момент права и обременения в отношении земельного участка, и никакие ранее существовавшие права не затрагивают совершаемую сделку;

принцип публичной достоверности зарегистрированного титула прав собственности и неоспоримости права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, предполагающий, что права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, а также лиц, заявляющих о правах, переданных им таким собственником - добросовестным приобретателем, не могут быть прекращены на основании ранее возникших встречных прав;

принцип гарантии, предусматривающий финансовую компенсацию ущерба лицу, если оно лишено права собственности в результате ошибки функционирования системы регистрации или в результате реализации принципа неоспоримости, и при этом упомянутое лицо исчерпало все законные средства получения компенсации с виновной стороны.

Большое значение придается первичной регистрации, т.е. процессу, в результате которого земельный участок регистрируется в первый раз. Предусматривается процедура проверки правового титула, включая публикацию информации или непосредственное уведомление всех потенциально заинтересованных лиц. Это достаточно длительный и дорогостоящий процесс.

Как уже говорилось, в основе системы Торренса лежит принцип неоспоримости прав, т.е. подход, в соответствии с которым восстановление прав прежнего обладателя недвижимого имущества невозможно после того, как были зарегистрированы права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Это не означает, что регистрационные записи, внесенные в реестр, не могут быть изменены. Бывший собственник вправе требовать восстановления в правах в случае, если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал о ее совершении. Очевидно, что такое лицо не может считаться добросовестным приобретателем недвижимости. Главной проблемой здесь является определение незаконности и участия. Если приобретатель недобросовестный - суд может принять решение об изменении записи в реестре.

Более того, своих прав может лишиться и добросовестный приобретатель недвижимости. В системе Торренса предусматривается специальный перечень "преимущественных прав", для которых не требуется регистрация. Таким образом, эти права имеют преимущественную силу даже перед правами собственника - добросовестного приобретателя недвижимого имущества и даже при отсутствии факта их регистрации. Эти права зафиксированы в соответствующих положениях анализируемых законов.

Зарегистрированный правообладатель не защищен от преимущественных прав независимо от того, знал ли он об их наличии. Преимущественными являются любые права или интересы, возникающие в силу закона, например, преимущественное право удержания имущества за неуплату налогов.

В рамках классической системы Торренса после проведения двух сделок с недвижимостью восстановление прав прежнего собственника в ущерб правам добросовестного приобретателя недвижимости не допускается, даже если эти права были утрачены в результате мошенничества при регистрации или подделке документов, на основании которых продавец сумел зарегистрировать свои права на земельный участок.

Система Торренса требует, чтобы приобретатель недвижимого имущества был не только добросовестным, но и приобрел это имущество возмездно, т.е. зарегистрированные правообладатели, получившие недвижимость в качестве наследства или дара, не будут защищены от ранее возникших прав на это имущество. Определение возмездности является сложным юридическим вопросом. Например, известны судебные решения о том, что ипотека, установленная в обеспечение выданного ранее кредита без увеличения размера кредита, установлена "безвозмездно", поскольку в момент установления ипотеки никакого увеличения стоимости произведено не было.

Все эти исключения могут вызвать юридические проблемы в зависимости от того, как понятие добросовестного приобретателя недвижимости определено в законе, или от конкретных обстоятельств дела. Однако это не подрывает принципиального запрета на восстановление в правах прежнего собственника недвижимости.

Принцип гарантии, непосредственно связанный с принципом неоспоримости, заключается в том, что все лица, понесшие ущерб в связи с действиями регистрационного органа, должны получить компенсацию. В классической системе Торренса такая компенсация предоставляется даже при отсутствии вины регистрационного органа - например, в случае, когда мошенничество не могло быть установлено.

Возможность компенсации предусмотрена для тех случаев, когда бывший собственник недвижимости, пострадавший в результате того, что права на недвижимое имущество переданы собственнику - добросовестному приобретателю недвижимости, исчерпал все возможности получения компенсации.

Существуют и ограничения права на компенсацию, например:

право на получение компенсации не имеют лица, допустившие небрежность, например, не обратившие внимание на запись в реестре или не знакомые с преимущественными требованиями, существующими в силу закона; при этом считается, что они должны были знать о содержании реестра или о наличии законных требований;

право на получение компенсации не имеют лица, потерявшие недвижимое имущество или права на него в силу того, что они рассматриваются как соучастники мошенничества или имели конструктивные знания о мошенничестве или существующих встречных требованиях - т.е. права на компенсацию лишены лица, не являющимися добросовестными приобретателями недвижимости.

Для реализации механизма финансовой компенсации бывшему собственнику недвижимости, пострадавшему в результате того, что права на недвижимое имущество переданы собственнику - добросовестному приобретателю недвижимости, в первоначальном Законе Торренса предусматривался компенсационный фонд. Закон оговаривал правила создания и управления этим компенсационным фондом вплоть до перечня ценных бумаг, в которые можно вкладывать средства фонда. Современным Законом Британской Колумбии предусматривается, что в случае если средств будет меньше 50 тыс. долларов, фонд пополняется за счет средств бюджета.

В первоначальной системе Торренса фонд формировался за счет регистрационных взносов из расчета один фартинг из фунта стерлингов, что составляло около 0,1% от цены сделки (1 фартинг = 1/4 пенни, 1 шиллинг = 12 пенсов, фунт стерлингов = 20 шиллингов).

Целесообразно сравнить эти данные с накладными расходами на операции с недвижимостью в России. Гражданский кодекс РФ предполагает обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, при этом предусмотрена государственная пошлина в размере 1,5% от стоимости заложенного имущества и плата за регистрацию. На фоне финансовых гарантий за 0,1% от цены сделки при формировании рынка в Австралии нельзя не признать отечественную ситуацию утяжеляющей оборот, что препятствует созданию рынка недвижимости.

США. В подавляющем большинстве штатов США существуют системы регистрации сделок, хотя для полноты картины надо отметить, что в нескольких штатах параллельно существуют система регистрации сделок и система Торренса (регистрация прав).

В соответствии с системой регистрации сделок, действующей в половине штатов США, приобретатель недвижимости будет защищен, если:

он действовал добросовестно и уплатил стоимость имущества;

сделка, оспаривающая права собственника - добросовестного приобретателя, не зарегистрирована.

В значительном большинстве остальных штатов согласно существующей системе регистрации сделок приобретатель защищен при выполнении следующих условий:

приобретатель зарегистрировал сделку, на основании которой он приобрел право на недвижимость;

он действовал добросовестно и уплатил стоимость имущества;

сделка, оспаривающая права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, не зарегистрирована или зарегистрирована позднее, чем сделка, на основании которой он приобрел свое право.

Система регистрации в США, как правило, предусматривает, что незарегистрированный документ о передаче права на недвижимое имущество или о создании нового права не имеет юридической силы для любого собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Суды не признают такой документ в качестве основания иска к собственнику - добросовестному приобретателю недвижимости о признании недействительным права собственности. Интересно, что в отличие от российского законодательства в США не закреплена необходимость регистрации для создания субъективного права, основанного на нормах общего права, и фактически признается, что незарегистрированный акт имеет юридическую силу в отношениях между его участниками, их наследниками, правопреемниками. В связи с этим в отличие от европейских систем просто факт регистрации не создает законного права.

Важно отметить, что американская система защищает фактическое владение собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Если в отношении добросовестного приобретателя недвижимости норма применялась однажды (имела место ссылка на его права), то в большинстве случаев собственность остается во владении собственника - добросовестного приобретателя недвижимости даже при условии, когда обладатель преимущественного незарегистрированного права также добросовестен.

Таков единственно приемлемый результат, поскольку отсутствует система материального возмещения ущерба собственнику - добросовестному приобретателю недвижимости. Однако на случай, если регистрационный орган допускает ошибку (при записи), которая приводит к материальным потерям собственника - добросовестного приобретателя недвижимости или противной невиновной стороны, заявляющей о своем преимущественном праве, некоторые суды США выносят иные решения, в соответствии с которыми недвижимость должна быть возвращена предыдущему обладателю права.

Собственник - добросовестный приобретатель недвижимости получает денежную компенсацию от регистрационного органа за понесенные потери. Разница двух изложенных случаев может быть объяснена принципом: собственник - добросовестный приобретатель недвижимости полностью защищен от притязаний невиновной стороны, которая могла бы защитить свои права путем регистрации, но не использовала эту возможность, и не всегда защищен от стороны, пострадавшей от ошибки регистрационного органа.

Любой тип осведомленности отменяет добросовестность приобретателя недвижимости. Законодательством предусмотрены следующие типы осведомленности:

зарегистрированная осведомленность - если документ прошел процедуру регистрации в соответствии с законодательством. Результат безусловный и окончательный;

предполагаемая осведомленность - имеются обстоятельства, с очевидностью позволяющие лицу прийти к выводу о наличии спора о праве;

фактическая осведомленность - приобретателю стало известно из любого источника о наличии спора по поводу приобретаемой недвижимости.

Концепция возмездной основы означает, что если право на недвижимость получено в качестве дара или наследства, то его получатель не пользуется защитой, предусмотренной для собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Если документ зарегистрирован, это должно быть сделано без ошибок. Если зарегистрированный неправильно документ считается выпавшим из "цепочки титулов" (последовательного ряда передачи прав) и приравнивается к незарегистрированному. В большинстве судебных округов США приобретатель обязан действовать осторожно и следовать всем письменным и устным указаниям противной стороны, имеющей преимущественный интерес. При нарушении этого требования приобретатель может быть признан "осведомленным", несмотря на отсутствие зарегистрированных документов.

Отсутствие регистрации документа создает презумпцию, что зарегистрированный на данный момент владелец земли и есть собственник - добросовестный приобретатель недвижимости. Бремя доказывания обратного лежит на противной стороне.

Несмотря на запутанные нормы и высокие шансы совершить ошибку система регистрации не обеспечивает денежного возмещения, кроме случаев ошибки (описки) при записи в регистрирующем органе. Остается опасность потерять имущество, не имея права на возмещение. Поэтому появилось частное страхование дефектов титула, что является эффективным решением проблемы, но экономически затратным методом.

Как уже отмечалось, одна из основных проблем системы регистрации в США - это риск дефекта правового титула и перерыва последовательного ряда передачи права. В связи с этим от приобретателя требуется изучить и переоценить документы за сотню лет. Это дорого, приводит к рискам и неопределенностям. Для решения проблемы более 20 штатов приняли законы о титуле, участвующем в гражданском обороте. Титул считается безупречным, если можно проследить непрерывную цепь зарегистрированных сделок (титулов) за последние 40 лет.

Система регистрации сделок в США имеет исторические, политические и экономические предпосылки. Государственное вмешательство в частный оборот не соответствует американской политической идеологии, частное страхование хотя и несколько более дорогой, но более гибкий инструмент. Стоимость страхового полиса находится в пределах 0,3-1% от стоимости сделки. Заметим, что для развития системы частного страхования титула необходимо решить вопрос о доступе страховых компаний к информации реестра, что позволяет провести тщательное исследование наличия возможных дефектов титула.

Здесь уместно еще раз отметить, что в ряде штатов параллельно с системой регистрации сделок существуют система Торренса (система регистрации прав), и, что примечательно, добровольный выбор субъектов рынка, как правило, не в пользу системы Торренса. Это объясняется, в первую очередь, тем, что теперь, после более чем двухсот лет существования системы регистрации сделок, первичная регистрация в системе Торренса стоит дороже, чем страхование титула.

Сегодня в России значительная часть объектов недвижимости еще находится в государственной и муниципальной собственности. При приватизации эти объекты имеют гарантированно "чистый" титул. Это обстоятельство позволяет создать в короткие сроки и без значительных финансовых затрат полную и достоверную базу для обеспечения надежности регистрируемых прав и последующего вовлечения недвижимости в оборот.

Германия. В конце XVIII века в Германии возник институт ипотечной записи (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Постепенно расширился институт ипотечных книг в сторону фиксации не только залоговых прав, но и всяких вещных прав на недвижимость*(1).

Согласно Германскому гражданскому уложению*(2) никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу. Аналогичная система регистрации и защиты прав приобретателя действует и в Австрии.

Процедурные нормы, касающиеся формы и содержания регистрации, определяются Положением о порядке ведения поземельных книг и Законом "Об исправлении поземельных книг" от 20 декабря 1993 г.

Сама структура сделки по приобретению недвижимого имущества такова, что она состоит из договора купли-продажи и соглашения о передаче в собственность. Для передачи права собственности на земельный участок или обременения земельного участка правом необходимо соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное. До момента регистрации стороны связаны своим соглашением лишь тогда, когда их волеизъявления заверены нотариально или сделаны непосредственно органу, ведущему поземельные книги.

Даже в случае если сделка является недействительной, право собственности все равно остается у покупателя, а у продавца возникает право требования возврата недвижимого имущества как неосновательного обогащения.

Система регистрации земельных участков основана на правовой презумпции действительности зарегистрированных прав, и бремя доказательств обратного возлагается на лицо, оспаривающее эти права (ГГУ 891, ч.1: "Если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему"; ГГУ § 892, ч.1: "Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю").

Если до момента внесения изменений в поземельную книгу о том, что право собственности перешло обратно к продавцу, нет отметки о споре о праве, новый покупатель, приобретая недвижимость, становится собственником на основании статей о презумпции публичной достоверности поземельной книги, основанной на следующих положениях:

если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему;

если внесенное в поземельную книгу право прекращается, то следует считать, что это право более не существует;

содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю;

если для приобретения права необходимо внесение записи в поземельную книгу, то в отношении осведомленности приобретателя определяющим является время подачи заявления о внесении.

Отметим, что сам термин "собственник - добросовестный приобретатель" по отношению к недвижимому имуществу не применяется, используется понятие "приобретатель"; хотя в Германском гражданском уложении есть понятие собственника - добросовестного приобретателя движимого имущества.

Ответственность регистратора прав наступает в Германии только при наличии вины:

если служащий умышленно или по небрежности нарушит свои служебные обязанности в отношении третьего лица, то он должен возместить третьему лицу причиненный ему вред. Если служащий виновен лишь в небрежности, то он может быть привлечен к уплате возмещения только в случае, когда потерпевший не может получить возмещение иным способом;

если служащий нарушит свои служебные обязанности при вынесении решения по судебному делу, то он отвечает за причиненный им вред только в случае, когда нарушение обязанностей является уголовным преступлением. Эти предписания не распространяются на отказ или промедление при исполнении служебных обязанностей вопреки долгу службы;

обязанность возмещения не наступает, если пострадавший умышленно или по небрежности не воспользовался правовыми средствами для избежания вреда.

Никаких специальных механизмов для компенсации продавцу, исчерпавшему все предусмотренные Германским гражданским уложением средства возмещения ущерба, не предусмотрены.

Швеция. Основные принципы системы регистрации права на землю в Швеции закреплены в Земельном кодексе. Регистрация - сфера деятельности местных органов по регистрации прав на землю. Они подчинены окружным судам и находятся под надзором Министерства юстиции.

Регистрация приобретаемого права на недвижимое имущество обязательна, особенно это важно для права собственности и ипотеки. В случае если в установленный законом срок лицо не представило документы для регистрации, с него взыскивается штраф. Однако регистрация сама по себе не создает законных прав на землю и иное недвижимое имущество, они возникают в результате соглашения между сторонами. Регистрация же прав лишь устанавливает определенную презумпцию в отношении данного права и защищает зарегистрированного владельца от притязаний противной стороны, выдвинутых после регистрации.

В Швеции нет единого Гражданского кодекса, однако имеется обширная кодификация норм частного и торгового права, где воспринята традиционная концепция прав собственника - добросовестного приобретателя. Согласно этой концепции, если движимое или недвижимое имущество приобретается на возмездной основе и с добросовестными намерениями, то приобретатель не может быть лишен этого имущества, за исключением случая, когда первичная передача имущества произошла под принуждением или в результате кражи. Но даже и в этом случае добросовестный приобретатель имеет право на возмещение стоимости имущества и внесенных им улучшений.

Таким образом, добросовестному приобретателю государство гарантирует либо право собственности, либо возмещение ущерба. Важно отметить, что, если зарегистрированный владелец недвижимого имущества, не являющийся добросовестным приобретателем, впоследствии продает недвижимое имущество или передает любое право лицу, являющемуся добросовестным, его зарегистрированные права получают приоритет над любыми незарегистрированными. Закон не обусловливает защиту зарегистрированного права требованиями о возмездности его приобретения. Фактически предусмотрено, что получение по наследству и "простое приобретение" права регулируются теми же нормами, что и все другие случаи приобретения.

Если сделка нарушила права законного собственника, он имеет право на компенсацию ущерба со стороны государства. Если пострадавшая сторона способствовала ущербу, пренебрегая без видимых причин необходимостью предпринять меры по сохранению права или иным способом содействовала ущербу, то компенсация должна быть сокращена или отменена вообще в зависимости от того, что признают более разумным.

Собственник - добросовестный приобретатель, приобретший недвижимость от неуправомоченного отчуждателя, в случае, если имущество по решению суда будет передано бывшему собственнику, имеет право на финансовую компенсацию, если на момент приобретения не знал и не мог знать, что отчуждатель не является собственником. В вопросах компенсации государство представляет определенный государственный орган, назначаемый правительством.

Земельный кодекс устанавливает презумпцию: собственник - добросовестный приобретатель недвижимости может ссылаться на справку о правовом титуле, выданную органом земельного регистра не более чем за месяц до даты приобретения недвижимого имущества.

Приобретатель должен изучить любые сведения и фактическое положение вещей, которые бы могли заставить разумного человека заподозрить наличие преимущественных нерегистрируемых прав или дефектов права продавца. Недвижимое имущество может быть изъято у добросовестного приобретателя в следующих случаях:

когда зарегистрированное право, на которое он ссылается, сфальсифицировано или фальшиво;

когда продавец неправомочен (например, банкрот, несовершеннолетний, недееспособный в силу психического заболевания);

когда зарегистрированная сделка, на которую ссылается приобретатель, недействительна.

Во всех перечисленных случаях добросовестный приобретатель недвижимости, полагающийся на сведения регистра, может получить возмещение от государства.

Интересно, что закон предусматривает компенсацию даже при отсутствии ошибки или небрежности со стороны регистрирующего органа. Это общая норма об ответственности.

Международный опыт организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество

Анализ международного опыта организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы:

государственное страхование ответственности регистраторов и частное страхование рыночных рисков, возникающих при осуществлении сделок на рынке недвижимости,- типично для большинства стран континентальной Европы, законодательство которых о земельных титулах основывается на поземельной книге;

государственное страхование ответственности регистраторов и части рыночных рисков, возникающих при регистрации прав,типично для стран, действующих на основании положений системы Торренса;

частное страхование рыночных рисков, возникающих при регистрации сделок,типично для большинства штатов США*(3).

Во всех странах процедура компенсации ущерба, возникшего как у собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, так и у предыдущего владельца недвижимости, предусматривает установление виновной стороны. Установление виновной стороны в возникновении ущерба осуществляется в основном в судебном порядке.

В большинстве зарубежных стран бремя компенсации (возмещения ущерба) участнику рынка недвижимости в четко оговоренных случаях возложено на государство, а сами выплаты осуществляются либо за счет бюджета, либо за счет средств специализированного фонда, а если средств фонда не хватает, то наступает субсидиарная ответственность бюджета (последняя система компенсации ущерба собственника - добросовестного приобретателя принята в странах, где действуют принципы системы Торренса). Последняя схема используется и в случаях, когда ущерб, причиненный участнику рынка недвижимости, возникает по вине регистраторов.

Во многих странах, где система регистрации прав базируется на системе Торренса, государство компенсирует лицу, утратившему права на недвижимость, ущерб в случае если лицо, виновное в возникновении ущерба у собственника - добросовестного приобретателя или бывшего собственника недвижимости и обязанное произвести выплаты в его пользу, "не уплатит в течение разумного времени сумму присужденных к возмещению убытков или не передаст права и интересы в имуществе лицу, в пользу которого вынесен вердикт: в случае отсутствия имущества или недостаточности полученных в порядке ареста средств для возмещения присужденных убытков и судебных издержек..."*(4).

При этом участник рынка недвижимости должен доказать, что он предпринял все необходимые действия, чтобы получить у виновной стороны компенсацию причиненного ущерба. Само недвижимое имущество остается у добросовестного приобретателя.

В ряде стран, где система регистрации прав на недвижимое имущество основана на поземельных книгах, ответственность за ошибки регистраторов несут бюджеты соответствующих территориальных образований, а в случае недостатка этих средств субсидиарная ответственность возникает у вышестоящих бюджетов (такая система компенсации ущерба бывшим собственникам недвижимого имущества характерна для Германии и Австрии).

Что касается ущерба, который может возникнуть у добросовестного приобретателя по вине других участников сделки на рынке недвижимости (мошенничество или недобросовестное поведение партнеров по сделке), то в Австрии и Германии государство не берет на себя расходы по компенсации возникающего по этим основаниям ущерба, исходя из того, что риск возникновения такого рода ущерба является обычным коммерческим риском, вероятность проявления которого невелика и вполне может быть снижена субъектами рыночных отношений самостоятельно, например, через институт частного страхования "титула собственности".

Как уже говорилось, в соответствии с оригинальным Законом Торренса 1857 г. при регистрации титула генеральному регистратору уплачивалась сумма в размере 0,1% от цены сделки. Все полученные средства направлялись на формирование гарантийного фонда, за счет средств которого и производилась компенсация ущерба. При этом если средств гарантийного фонда было недостаточно для выплаты компенсации, размер которой определялся решением суда, причитающиеся законному собственнику суммы выплачивались в полном размере за счет общих доходов соответствующей провинции.

Оригинальный Закон Торренса предусматривал, что средства Гарантийного фонда могут вкладываться исключительно в ценные бумаги правительства. Аналогичная позиция нашла свое отражение и в законодательстве Британской Колумбии. При этом законодательство Британской Колумбии более либерально в вопросах размещения временно свободных средств гарантийного фонда. В соответствии с Законом о земельных титулах Британской Колумбии, средства фонда, включая суммы, начисленные или начисляемые на средства фонда, подлежат размещению министром финансов и корпоративных отношений в ценные бумаги, одобренные действующим вице-губернатором (раздел 295 части 20 главы 250 Закона о земельных титулах Британской Колумбии). Основные принципы, которые должны соблюдаться при определении номенклатуры ценных бумаг, в которые могут вкладываться временно свободные средства гарантийного фонда, основываются на следующем:

ценные бумаги должны быть ликвидными;

кредитный рейтинг ценных бумаг должен быть высоким.

Несколько отличается от отечественной система компенсации ущерба, принятая в Швеции. Несмотря на тот факт, что в основе шведской системы регистрации прав на недвижимое имущество лежат идеи, отчасти совпадающие с идеями Торренса, сам механизм компенсации ущерба, возникшего у участников рынка недвижимости в результате осуществления сделок, отличается от механизма, заложенного в системе Торренса. Шведское законодательство не предусматривает создание для этих целей специализированного гарантийного фонда. Компенсация ущерба участнику рынка недвижимости осуществляется за счет общих доходов бюджета, независимо от основания для осуществления таких выплат. По решению суда выплата может быть произведена как добросовестному приобретателю (при этом имущество у него изымается), так и бывшему собственнику недвижимости (если имущество остается у добросовестного приобретателя).

В ряде штатов США (Массачусетс, Миннесота и др.) сосуществуют две системы обеспечения гарантий зарегистрированных прав - система финансовых гарантий зарегистрированных прав, основанная на положениях оригинального Закона Торренса, и система частного страхования. При этом частное страхование титула гарантирует возмещение убытков, возникающих в связи с обнаружением дефекта титула. При частном страховании титула покупатель, выплачивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему полную компенсацию. Размер страхового взноса относительно невелик и составляет порядка от 0,3 до 1% от суммы возможного страхового возмещения.

Очевидно, что в США (штаты, где действует система частного страхования титула) государство не регулирует особым образом вопросы размещения регистрирующими органами и частными страховыми компаниями резервов, за счет которых осуществляются выплаты компенсации ущерба, возникшего у собственника - добросовестного приобретателя. Размещение страховых резервов в доходные активы регулируется законодательством и обычаями делового оборота безотносительно к целевому характеру будущего использования этих средств.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в зависимости от действующей схемы страхования рисков, утраты прав на недвижимое имущество государство решает вопрос о целесообразности специальной регламентации использования средств, предназначенных для формирования резервов под возможные выплаты в счет компенсации ущерба, возникающего у собственника - добросовестного приобретателя:

в том случае, если компенсация выплачивается частными структурами или за счет общих доходов бюджета, специальная регламентация не требуется;

в том случае, если компенсация выплачивается за счет средств специального гарантийного фонда, устанавливается особый порядок размещения временно свободных денежных средств в доходные финансовые инструменты, а также порядок учета и использования полученной прибыли.

Выводы

Различные подходы к защите прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости обусловлены, в первую очередь, двумя принципиально различными системами регистрации: системой регистрации прав на недвижимость и системой регистрации сделок с недвижимостью.

Сравнение законодательства о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости показывает, что система регистрации сделок с недвижимостью не обеспечивает в полной мере такую защиту. В системе регистрации сделок, получившей распространение в США, роль государства пассивна. Государство не несет никаких обязательств, кроме хранения и обеспечения публичности зарегистрированных договоров, и, естественно, не дает никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Для того, чтобы получить гарантию зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам частных страховых компаний. При этом в случае возникновения проблем, вызванных нарушением "чистоты" титула, возмещение ущерба, причиненного собственнику - добросовестному приобретателю, осуществляют эти компании.

Для действующей в большинстве европейских стран, в том числе в Германии, Австрии, Швеции, системы регистрации прав на недвижимость понятие "собственник - добросовестный приобретатель недвижимости" является основой полноценного гражданского оборота недвижимого имущества. При этом, как правило, добросовестный приобретатель гарантированно остается собственником приобретенного недвижимого имущества. Гарантом его прав является государство. Зарегистрированные права и иные сведения о недвижимом имуществе являются надежными и общедоступными.

Второй подход для России наиболее приемлем в силу сложившейся в обществе ориентации на ограниченное вмешательство государства в частный оборот, что соответствует положениям законодательства Германии, Австрии, Швеции и связано с отсутствием эффективных структур частного страхования.

Среди приоритетных положений законодательного обеспечения прав в анализируемых системах можно выделить обеспечение гарантий надежности регистрации прав на недвижимость и доверие к записям реестра, закрепление в законодательстве принципа публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимость.

Однако ни одна из рассмотренных систем не может считаться универсальной, и их применение в российских условиях требует продуманного подхода. В целом можно сформулировать вывод о предпочтительности подхода, реализованного в системе Торренса. Значительные затраты при внедрении системы Торренса приходятся на первичную регистрацию недвижимости, особенно в странах, где недвижимость могла переходить из рук в руки в течение длительного времени. Функционирование же системы в дальнейшем весьма эффективно. Россия пока находится на начальном этапе функционирования системы регистрации, что позволит в определенной степени безболезненно модифицировать эту систему. Положительный эффект от внедрения системы, учитывающей преимущества системы Торренса, значителен. В результате будет создана система, обеспечивающая полную защиту государством имущественных прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости при низких операционных издержках (после первичной регистрации). При этом за собственником - добросовестным приобретателем должно сохраняться приобретенное право. Лицам, понесшим ущерб, по судебному решению должна предоставляться компенсация.

Никоим образом не умаляя значения и возможностей рыночных институтов снижения рисков на рынке недвижимости, необходимо отметить, что тенденции развития частного страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество будут препятствовать (в силу объективных и субъективных причин) радикальному переходу к системе государственного гарантирования прав участников рынка недвижимого имущества.

При этом представляется, что государство, взявшее на себя функцию арбитра в вопросе возникновения прав на недвижимое имущество через создание системы государственной регистрации, должно и может сформировать сбалансированную эффективную систему защиты, с одной стороны, добросовестных приобретателей недвижимого имущества, зарегистрировавших свои права, а с другой стороны - бывших собственников недвижимости, права которых были нарушены, путем возмещения ущерба в соответствии с системой государственных гарантий.

А.Б. Копейкин,

старший юрисконсульт фонда "Институт экономики города"

"Законодательство и экономика", N 2, февраль 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: "Статут", 1998.

*(2) Германское право. Ч.I: Гражданское уложение. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

*(3) Исключение составляют штаты, где принята система Торренса (Минессота, Массачусетс и др.).

*(4) Пункт 96 "Возмещение убытков с наложением ареста на имущество или лицо. Возмещение за счет гарантийного фонда" первоначального Закона Торренса.