Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф08-5354/16 по делу N А32-27253/2015

г. Краснодар

05 сентября 2016 г.

Дело N А32-27253/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Айлен" (ОГРН 1102536006759), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-27253/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Айлен" (далее - общество), в котором просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.03.2006 N 4000001190 (далее - договор аренды) в размере 1 445 175 рублей 11 копеек за период с 12.10.2009 по 10.07.2015 и пеню в размере 450 045 рублей 53 копейки за период с 13.10.2009 по 09.10.2015 (уточненные требования; т. 1, л. д. 102, 111).

Решением от 29.02.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.05.2016, в иске отказано. Судебные акты мотивированы следующим. На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. По условиям договора аренды земельный участок предоставлен обществу в аренду для завершения строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома. Обществом представлена документация о введении многоквартирного дома в эксплуатацию, о регистрации права собственности первых собственников жилых помещения в них. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 08.02.2016 N 23/001/029/2016-201 право собственности на квартиру общей площадью 89,1 кв. м, расположенную по адресу:

г. Геленджик, мкр. Парус, дом N 19а, кв. 28, зарегистрировано 01.12.2008 за Базояном К.В., следовательно, договор аренды земельного участка прекращен, основания для начисления арендной платы в спорный период у администрации отсутствовали. В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суду Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) указано, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Общество, исполнив надлежащим образом обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (жилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома. Таким образом, прекращена обязанность ответчика по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в доме.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 29.02.2016 и апелляционное постановление от 12.05.2016, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что о государственной регистрации прав собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке, администрации стало известно только в ходе судебного разбирательства по настоящему делу. Общество в установленном законом порядке не обращалось в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды. Сведения о регистрации прав собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном на арендуемом обществом земельном участке, в адрес администрации не представлены, поэтому истец производил начисления по арендной плате и пене. Администрация не должна нести ответственность в виде недополучения обязательных арендных платежей и санкций в бюджет муниципального образования город-курорт Геленджик из-за ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей.

Письменный отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства, связанные с заключением администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НЕГА" (арендатор; правопредшественник общества) договора аренды от 06.03.2006 N 4000001190 земельного участка из земель поселений площадью 3365 кв. м (кадастровый номер 23:40:0414006:0019), расположенного в мкр. "Парус", г. Геленджик, Краснодарского края, предоставленного для завершения строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, на срок до 06.03.2055, зарегистрированного в установленном порядке 31.03.2006, выдачей ответчику разрешения от 30.09.2008 N 103, на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - литера "А" (мкр. "Парус", 19а) площадью 10 110 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0414006:0019, а также регистрацией в ЕГРП 01.12.2008 права собственности первого собственника (Базоян К.В.) на жилое помещение в указанном доме, установлены судебными инстанциями и подтверждены представленными в дело доказательствами (т. 1, л. д. 6 - 10, 12, 18, 108, 109; т. 2, л. д. 3, 4).

Администрация, полагая, что в период с 12.10.2009 по 10.07.2015 у общества возник долг по арендной плате, на который начислена пеня с 13.10.2009 по 09.10.2015 (пункт 5.2 договора аренды), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, здесь и далее в применимой к спорным отношениям редакции).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного жилищного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), в частности, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу об отсутствии у ответчика долга по договору аренды в заявленном истцом размере, поскольку в рассматриваемый спорный земельный участок находился в собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на участке.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Суды правомерно указали, что поскольку в силу закона земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, перешел в общую долевую собственность собственников помещений этого дома, у администрации отсутствует право требовать долг и неустойку по договору аренды.

В рамках настоящего дела администрация не доказала, что для эксплуатации построенного обществом жилого дома требуется земельный участок иной площади, либо ответчик имеет возможность использовать земельный участок (его часть) в собственных целях. Выводы судов о прекращении договора аренды соответствуют правилам статьи 413 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным пункте 26 постановления N 73.

Доводы жалобы администрации о наличии у ответчика долга по договору аренды следует отклонить. Объекты недвижимости, принадлежащие обществу, на спорном земельном участке отсутствуют. Обстоятельства прекращения договора аренды спорного земельного участка, права на который в силу закона перешли к иным лицам, подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе (о необходимости удовлетворения иска в связи с тем, что общество в установленном законом порядке не обратилось в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды и отсутствием соглашения о расторжении договора аренды), отклоняются. Указанные доводы основаны на неправильном понимании (толковании) администрацией норм гражданского и земельного законодательства (части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса), разъяснение о применении которых содержится в пункте 26 постановления N 73. Приведенное разъяснение касается именно земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. Не учитывают доводы органа местного самоуправления и правовой подход, содержащийся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Регистрация права собственности различных лиц на помещения в многоквартирном доме и возникновение в этой связи общей долевой собственности на земельный участок исключает возможность расторжения заключенного администрацией и застройщиком договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 450 Гражданского кодекса.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды такого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился предоставленный в аренду земельный участок.

С учетом изложенного, основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют (пункт 1 части 1 статьи 287 Кодекса), поскольку они не опровергают правильность сделанных судами выводов по существу спора. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570).

Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 по делу N А32-27253/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин