Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф08-5634/16 по делу N А32-32310/2015

г. Краснодар

05 сентября 2016 г.

Дело N А32-32310/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Бабаевой О.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Мирана" (ИНН 2312025830, ОГРН 1022301981228) - Гасанова Р.С. (доверенность от 31.12.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "МРКИ" (ИНН 2309121639, ОГРН 1102309001410) - Палий Р.Э. (доверенность от 05.07.2016), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Мирана" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2016 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного суда от 16.05.2016 (судьи Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-32310/2015, установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Мирана" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Патентное агентство "Тегас" (далее - агентство) о взыскании 7 302 472 рублей 50 копеек арендной платы, 425 977 рублей 56 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по уплате арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 21.11.2014 N 11-2014 общей площадью 1349,86 кв. м, расположенных по адресу:

г. Краснодар, ул. Дзержинского, 157.

До принятия решения по делу общество заявило отказ от иска в части взыскания 425 977 рублей 56 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отказ от иска принят определением суда от 27.11.2015.

Решением от 02.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.05.2016, заявленные требования удовлетворены.

С агентства в пользу общества взыскано 7 302 472 рубля 50 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 30.04.2015, а также 59 512 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе ООО "МРКИ" (согласно выписке из ЕГРЮЛ от 28.03.2016 агентство изменило свое наименование на ООО "МРКИ") просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, направить дело на новое рассмотрение. В жалобе приведены следующие доводы:

- выводы судов нарушают единообразие судебной практики;

- арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора;

- обязательство по внесению арендной платы не возникло, так как общество не подготовило арендуемые объекты к использованию в соответствии с условиями договора.

В подтверждение доводов жалобы ООО "МРКИ" направило в суд кассационной инстанции дополнительные пояснения с приложением судебной практики, в которых ссылается на несостоятельность выводов судов об отклонении довода ответчика о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации; об отсутствии связи арендной платы с физическим использованием имущества.

В судебном заседании представитель ООО "МРКИ" поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить. Представитель общества обосновал возражения по доводам жалобы.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.11.2014 общество (арендодатель) и агентство (арендатор) заключили договор N 11-2014 (далее - договор) аренды нежилых помещений общей площадью 1349,86 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Дзержинского, 157.

Нежилые помещения, передаваемые в аренду, конкретизированы в разделе 1 договора. В разделе 4 договора стороны согласовали, что арендная плата за расчетный месяц состоит из двух составляющих: постоянной арендной платы (включает плату за временное пользование помещениями, плату за уборку помещений общего пользования, плату за предоставление охранных услуг, плату за предоставление парковочных мест) и переменной составляющей арендной платы (включает в себя возмещение арендатором расходов за фактически потребленные им объемы коммунальных услуг).

Согласованный сторонами размер постоянной части арендной платы по договору за расчетный месяц составил 1 460 494 рубля 50 копеек (пункт 4.1.1). Агентство приняло на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату на условиях, предусмотренных разделом 4 договора.

Стороны согласовали, что оплата арендной платы за каждый расчетный месяц осуществляется арендатором после вступления договора в силу возобновляемым, безотзывным, покрытым аккредитивом в российских рублях. В период с даты подписания акта приема помещений по декабрь 2015 года включительно упомянутый аккредитив имеет срок 13 месяцев, далее с 2016 года по 2064 год включительно срок упомянутого аккредитива один год (пункт 4.3 договора). Оплата арендной платы за каждый расчетный месяц, а также всех надлежащих комиссий банков содержится в аккредитиве одним платежом. Распределение средств аккредитива производится по выставленному арендатору счету арендодателя в срок не ранее 20-го числа каждого расчетного месяца в размере постоянной составляющей арендной платы за соответствующий расчетный месяц (пункт 4.4).

Срок действия договора определен сторонами на период до 31 декабря 2064 года включительно.

Объекты аренды приняты арендатором от арендодателя по акту от 01.12.2015 (том 1, л. д. 33).

30 апреля 2015 стороны подписали соглашение о досрочном расторжении договора аренды (том 1, л. д. 43). Помещения возвращены арендодателю по акту возврата от 30.04.2015 (том 1, л. д. 44).

Нарушение агентством обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суды верно указали, что действующее законодательство не устанавливает связь арендной платы с физическим использованием имущества, находящегося в аренде у арендатора, так как арендатор вправе использовать имущество по собственному усмотрению с учетом ограничений, предусмотренных статьей 615 Кодекса и условиями договора. Материалами дела подтверждается, что объекты аренды принимались агентством по акту без каких-либо замечаний.

При подписании 01.12.2014 акта приема помещений агентство не указывало на непередачу ключей от помещений. Доказательств направления обществу претензий об отсутствии доступа к помещениям и необходимости передачи ключей агентство в материалы дела также не представило. Его довод о невозможности использования арендованных помещений в соответствии с целями, для которых помещения были приняты в арендное пользование, ввиду отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию, подлежит отклонению.

В пункте 2 акта передачи помещений от 01.12.2014 отражено, что помещения переданы арендатору в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, пригодном для нормальной эксплуатации в соответствии с целями использования, с внутренней отделкой поверхности стен, потолков, полов и перекрытий в качестве, удовлетворяющем требованиям арендатора.

По условиям раздела 9 договора арендатору предоставлялось право досрочного расторжения договора в случаях, когда арендодатель создает препятствия в пользовании помещениями на условиях договора. Однако агентство не воспользовалось таким правом, напротив, в материалы дела представлены акты оказания услуг по аренде за период с декабря 2014 года по февраль 2015 года: от 30.12.2014 N 801, от 30.01.2015 N16, от 27.02.2015 N 49, подписанные законным представителем агентства и скрепленные печатью организации (том 1, л. д. 34 - 36). Подписание актов опровергает довод заявителя жалобы о том, что стороны не приступили к исполнению договора аренды.

Довод ООО "МРКИ" о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Пунктом 11.3 договора обязанность по осуществлению государственной регистрации договора и представления на такую регистрацию всех необходимых документов возложена на арендодателя.

Судами установлено и сторонами не отрицается, что государственная регистрация долгосрочного договора аренды не производилась.

Суды при вынесении судебных актов правомерно руководствовались рекомендациями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Пленум ВАС РФ N 73) от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В данном пункте постановления Пленум ВАС РФ указал, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Кодекса подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса). В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, стороны достигли соглашения в части существенных условий договора аренды. Помещения фактически переданы обществом агентству в пользование по акту передачи. Агентство приняло их без каких-либо нареканий.

Отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Окружной суд отклоняет довод заявителя жалобы со ссылкой на прилагаемую им судебную практику о том, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды считается незаключенным, поскольку в представленных судебных актах изложены иные обстоятельства, касающиеся существа спора, в том числе о нарушении обязанностей одной из сторон применительно к государственной регистрации договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, что невозможность государственной регистрации договора обусловлена отсутствием акта ввода в эксплуатацию офисного здания, в котором расположены переданные в аренду помещения.

Как следует из материалов дела, спорные помещения располагаются в незавершенном строительством торгово-офисном здании (литера А) степенью готовности - 76 %.

Право собственности истца на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано 15.12.2008 (том 3, л. д. 47). Основанием регистрации права собственности в соответствующем правоудостоверяющем документе указано разрешение на строительство от 12.11.2007 N RU 23306000-529-р.

В силу пункта 11 постановления Пленума ВАС N 73 отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Исключением является договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, который, согласно разъяснениям, данным в указанном постановлении, является ничтожным в соответствии со статьей 168 Кодекса, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек в силу пункта 2 статьи 222 Кодекса не допускается.

Судами учтен процент готовности здания, а также то обстоятельство, что при приемке объекта аренды ответчик не заявлял о каких-либо претензиях в части технического состояния помещений.

Судом первой инстанции дана оценка доводу ответчика о том, что он по вине истца не имел возможности производить оплату стоимости аренды в порядке, предусмотренном условиями договора, то есть посредством банковского аккредитива.

Суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие возможности открытия аккредитива не препятствовало ответчику производить расчеты напрямую, платежными поручениями, в сроки, установленные договором.

Также суд апелляционной инстанции отклонил довод ООО "МРКИ" о неверном толковании судом первой инстанции условий договора о сроках внесения арендной платы (в части различия согласованного в договоре понятия "плата за расчетный месяц" с понятием "ежемесячная плата"). Суд указал, что этот довод не имеет правового значения для разрешения спора, так как общество отказалось от требования о взыскании санкций за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы. В связи с прекращением договора аренды общество в рамках настоящего дела отыскивает плату за период нахождения помещений в пользовании ответчика, который исчисляется расчетными месяцами.

В обоснование довода об отсутствии обязанности уплачивать арендные платежи по договору агентство представило в материалы дела инвестиционный договор от 21.11.2014 N 12-2914, заключенный обществом и ООО "Рондион".

В частности, ответчик ссылается на пункт 1.6.2.1 названного инвестиционного договора, согласно которому агентство на протяжении трех лет освобождается от уплаты арендных платежей общества.

Суд апелляционной инстанции верно указал: исходя из буквального толкования условий инвестиционного договора следует, что условием освобождения агентства от несения расходов по арендным платежам в течение трех лет является наличие у общества денежного обязательства перед ООО "Рондион" за погашение им долгов общества перед его кредиторами.

Доказательств наступления условий, предусмотренных пунктом 1.6.2.1 инвестиционного договора для освобождения агентства от обязательства перед обществом по уплате арендных платежей, агентство не представило.

Довод ООО "МРКИ" о том, что обжалуемые судебные акты нарушают единообразие судебной практики, не состоятелен. Заявитель ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - президиум) от 09.04.2013 N 13689/2012. Как указано в этом постановлении, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Однако как видно из материалов дела и установлено судами, доступ к объектам аренды никаким образом не ограничивался.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 АПК РФ, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2016 и постановление

Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 по делу N А32-32310/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.И. Савенко

Судьи

О.В. Бабаева Ю.В. Рыжков