Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 октября 2016 г. N Ф08-7445/16 по делу N А32-33660/2015

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

14 октября 2016 г.

Дело N А32-33660/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Капитал Гарант" (ИНН 7706548779, ОГРН 1047796625030) - Мещерякова В.В. (руководитель), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2016 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 (судьи Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу N А32-33660/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Гарант" (далее - общество) о признании договора аренды земельного участка от 28.01.2005 N 4900003385 недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности (ничтожности) сделки путем погашения (аннулирования) записи в ЕГРП об аренде в пользу общества от 14.05.2005 N 23-23-19/017/2005-459, а также о признании обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304003:0003 по договору от 28.01.2005 N 4900003385, заключенному сторонами, отсутствующим.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 28.01.2005 как не соответствующего положениям статей 168, 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). В то же время в удовлетворении искового заявления о признании сделки недействительной отказано по причине пропуска срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик. Требование о признании права отсутствующим суды признали ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе истец просит названные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Податель жалобы указывает, что в соответствии с постановлением от 12.04.1993 Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации N 337, Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов города Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. На момент заключения договора аренды спорный участок в силу закона относился к федеральной собственности. На территории Краснодарского края полномочия собственника в отношении федерального имущества осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае. Администрация не имела полномочий на предоставление спорного участка обществу, поэтому договор аренды спорного участка недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса. В соответствии с частью 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон ''Об особо охраняемых природных территориях''" право собственности на земельный участок перешло к муниципальному образованию город-курорт Сочи. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), администрация обратилась в суд с требованием о признании обременения (в виде аренды в пользу общества) отсутствующим. При этом все условия применения такого способа защиты истцом соблюдены. Спорной записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершенной в отсутствие законных оснований (во исполнение ничтожной сделки), нарушаются права муниципального образования (в настоящее время - собственника земельного участка). Право собственности истца уже признано государством, поэтому признание права муниципальной собственности на спорный участок в судебном порядке невозможно. Применение виндикационного способа защиты также невозможно, поскольку на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу. Таким образом, признание обременения отсутствующим является надлежащим (единственно возможным) способом защиты нарушенных прав муниципального образования.

В судебном заседании представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и постановления.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 28.01.2005 N 4900003385. По условиям договора обществу передан в аренду земельный участок площадью 96 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:49:0304003:0003), расположенный по ул. Светлой в Хостинском районе г. Сочи, для завершения строительства и эксплуатации пансионата коттеджного типа с лечебно-оздоровительным комплексом. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1). Срок действия договора аренды определен с момента государственной регистрации по 01.02.2054 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 7 - 20).

В ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования на участок с кадастровым номером 23:49:0304003:0003 (запись регистрации от 21.05.2009 N 23-23-19/044/2009-162), а также обременение данного права арендой в пользу общества. Земельный участок имеет разрешенное использование - для завершения строительства и эксплуатации пансионата коттеджного типа с лечебно-оздоровительным комплексом (т. 2, л. д. 19 - 24, 92).

Суды установили, что ответчик владеет спорным земельным участком, на котором находятся принадлежащие ему объекты незавершенного строительства, что подтверждено актом осмотра земельного участка от 03.04.2015 и фотоматериалами к нему (т. 1, л. д. 21 - 26), актом осмотра земельного участка с фотоматериалами к нему 2016 года (т. 2, л. д. 13 - 79), в ходе осмотра установлено, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие обществу на праве собственности (т. 1, л. д. 33 - 36, 52 - 60, т. 2, л. д. 116 - 120).

Администрация, полагая, что земельный участок предоставлен ответчику с нарушением норм действующего законодательства, а соответствующая регистрационная запись нарушает права муниципального образования (собственника земельного участка), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 28.01.2005 N 4900003385, заключенного администрацией в отношении участка, расположенного во второй зоне горно-санитарной охраны курорта федерального значения, как не соответствующего положениям статей 209 и 608 Гражданского кодекса. Данный вывод основан на правильном применении норм гражданского, земельного, природоохранного законодательства и соответствует материалам дела.

В то же время при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности (т. 1, л. д. 40 - 42).

Согласно статье 181 Гражданского кодекса (в применимой редакции) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Суды установили, что договор аренды исполнялся сторонами, запись об аренде внесена в ЕГРП 14.05.2005 (т. 1, л. д. 13). Общество вносит арендную плату (т. 1, л. д. 54 -56), стороны 03.08.2012 заключили дополнительное соглашение к договору аренды (т. 1, л. д. 52, 53).

С учетом установленных обстоятельств суды правомерно признали срок исковой давности пропущенным, поэтому отказали в удовлетворении требований о признании заключенного сторонами договора недействительной (ничтожной) сделкой (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Возникшее из договора от 28.01.2005 N 4900003385 обременение права собственности муниципального образования (в виде аренды в пользу общества) зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации от 14.05.2005 N 23-23-19/017/2005-459).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок площадью 96 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304003:0003) передан во владение общества на основании арендной сделки, стороной которой является администрация. В соответствии с пунктом 34 постановления от 29.04.2010 N 10/22 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обеспечивающие не только устранение недостоверной записи из реестра, но и восстановление владения переданным по сделке имуществом (пункты 81 и 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") в рамках настоящего дела истец не предъявлял.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Поскольку участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, находится во владении ответчика, избранный истцом способ защиты не способен привести к восстановлению прав муниципального образования в отношении спорного недвижимого имущества, суды правомерно отказали администрации в удовлетворении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом права аренды.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения требования о признании права аренды отсутствующим арбитражный суд округа отклоняет как основанные на неправильном толковании заявителем норм Гражданского кодекса о способах защиты нарушенных прав.

При оценке доводов истца о том, что спорной записью в ЕГРП нарушаются права муниципального образования, кассационный суд учитывает также возможность заключения сторонами нового договора аренды в соответствии с правилами статьи 39.6 Земельного кодекса. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по делу N А32-33660/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова