Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 ноября 2016 г. N Ф08-7966/16 по делу N А32-15041/2016

Требование: о расторжении договора в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

15 ноября 2016 г.

Дело N А32-15041/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (ИНН 7727537320, ОГРН 1057746460232), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-15041/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "СтройИнвест" (далее - общество) о расторжении договора от 08.07.1998 N 4900000993 аренды земельного участка площадью 1610 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная.

Решением от 08.07.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.08.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды не установили оснований для расторжения названного договора по причине не использования объекта аренды (земельного участка). Общество произвело оплату аренды за второй квартал 2016 года и представило эскизный проект ООО "Архитектурная мастерская "Архипроект"" (вариант 1) многоквартирного жилого дома по ул. Виноградной в Центральном районе г. Сочи.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций представленным в дело доказательствам. Податель жалобы указывает, что земельный участок не используется по назначению, что служит достаточным основанием для расторжения договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, указав, что права и обязанности арендатора по спорному договору общество приобрело лишь 03.03.2006, и по просьбе администрации за собственный счет осуществило расселение граждан, проживавших в аварийных бараках на рассматриваемом земельном участке. Общество осуществило строительство подпорной стенки, получило технические условия на подключение инженерных сетей, градостроительные планы, заключило договор на разработку проектной документации по объекту "Многоквартирный жилой дом по ул. Виноградной, 8", стоимость которой составила 23 млн рублей. Градостроительный план выдан на основании решения от 10.04.2013 по делу N 2-717/2013 Хостинского районного суда г. Сочи, по заявлению общества об оспаривании бездействия органа местного самоуправления. Администрация от проведения сверки расчетов уклонилась, ввиду чего общество самостоятельно оплатило аренду за второй квартал 2016 года.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ЖСК "Учитель" (арендатор) 08.07.1998 заключили договор N 993 аренды земельного участка площадью 1610 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, для строительства и эксплуатации жилого дома. Договор действует с 01.01.1998 по 01.01.2047 (т. 1, л. д. 5 - 7).

На основании соглашения о переуступке прав и обязанностей от 22.02.2006 ПЖСК "Учитель" уступил обществу в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.07.1998 N 993. Сделка перенайма зарегистрирована в установленном законом порядке 03.03.2006 (л. д. 12 - 14).

С учетом уточненной площади (998 кв. м) участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 21.12.2006 (адрес: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 11 и 13, разрешенное использование "для строительства многоквартирного жилого дома"), о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка от 16.01.2015 N 2343/12/15-25542 (т. 1, л. д. 9).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11.02.2010 внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:21 площадью 998 кв. м, что подтверждается выпиской от 11.02.2016 N 90-14860408 (л. д. 24, 25).

В результате осмотра данного земельного участка специалистами отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации составлен акт от 11.01.2016, в котором зафиксировано отсутствие на земельном участке строений и ведения строительных работ (т. 1, л. д. 22).

В адрес общества администрация в лице департамента имущественных отношений направила требование об устранении допущенных нарушений и предложение о расторжении договора аренды (письма от 22.01.2016 N 1353/0205-16, 08.02.2016 N 2715/0205-16; т. 1, л. д. 15 - 17).

Не устранение обществом указанных в акте от 11.01.2016 нарушений, а также уклонение от расторжения договора аренды послужили основанием обращения администрации с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Суды установили, что истцом соблюден предусмотренный законом обязательный претензионный порядок расторжения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В качестве основания для расторжения договора аренды администрация сослалась на неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования (для строительства многоквартирного жилого дома).

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса (с отсылкой на подпункт 1 пункта 2 статьи 45 данного Кодекса) основаниями для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, по инициативе арендодателя является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Кодекса позволили судам сделать вывод об отсутствии существенных нарушений договора аренды земельного участка от 08.07.1998 N 4900000993 со стороны общества. Доказательства того, что спорный участок используется не по целевому назначению, материалы дела не содержат, поэтому судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска администрации (статьи 9 и 65 Кодекса).

Судами приняты во внимание обстоятельства, установленные решением Хостинского районного суда г. Сочи от 10.04.2013 по делу N 2-717/2013, относительно расселения обществом по просьбе администрации граждан, проживающих в ветхих аварийных бараках, находящихся ранее на арендуемом участке, а также строительство подпорной стенки в целях укрепления склона горы. Суды также отметили, что градостроительный план на исследуемый участок выдан на основании судебного акта после оспаривания соответствующего бездействия органа местного самоуправления. Кроме того, в опровержение позиции администрации в материалы дела представлен договор на разработку проектной документации по объекту "Многоквартирный жилой дом по ул. Виноградной, 8, в Центральном районе г. Сочи на смежных земельных участках 23:49:0203027:1003 и 23:49:0203027:21" (проектировщик "Архитектурная мастерская "Архипроект""). Платежным поручением от 14.06.2016 N 5 общество оплатило аренду за 2 квартал 2016 года в размере 189 167 рублей 98 копеек (т. 1, л. д. 188).

Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно.

Основания для отмены решения от 08.07.2016 и апелляционного постановления от 25.08.2016 по доводам кассационной жалобы отсутствуют, поскольку они воспроизводят аргументы администрации, приведенные ею ранее в исковом заявлении и жалобе апелляционной, проверены судами, результаты оценки, учитывающие процессуальное поведение истца, отражены в обжалуемых судебных актах.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу N А32-15041/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин