Обзор судебной практики по делам, связанным с установлением сервитута на земельные участки (2014 - 2016 гг.) (утв. Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 октября 2016 г.)

1. Специфика публичных сервитутов заключается в том, что их установление обусловлено не интересами конкретного собственника земельного участка, а общественными интересами (социальными потребностями) и не связано непосредственно с нуждами соседнего земельного участка. Действующее законодательство не предусматривает установление публичного сервитута в судебном порядке.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия департамента архитектуры и градостроительства города в установлении публичного сервитута.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении требований отказано.

Суд округа отклонил доводы жалобы общества, указав следующее.

Публичный сервитут вводится законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Федерации либо нормативным актом органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков у собственника. Возможность установления публичного сервитута в судебном порядке законом не предусмотрена.

Публичный сервитут устанавливается не в пользу конкретного субъекта, а в пользу многих лиц, то есть для обеспечения не частных, а общественных интересов. Необходимость установления сервитута данного вида (для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или городского сообщества) документально не подтверждена. Судебные инстанции обоснованно признали, что защита прав истца (при доказанности их нарушения) возможна путем установления частного сервитута.

Суды признали, что требование об установлении бессрочного публичного сервитута не направлено на обеспечение общественно необходимой деятельности, а обусловлено собственными интересами общества, связанными с осуществлением им уставной деятельности (транспортная обработка грузов и хранение, погрузочно-разгрузочная деятельность).

В связи с отсутствием оснований для установления публичного сервитута оспариваемое бездействие департамента не противоречит закону и не нарушает интересы заявителя, что в силу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2015 по делу N А53-21246/2014.

2. Обременение земельного участка сервитутом не должно лишать собственника участка возможности пользоваться участком по целевому назначению. При возникновении чрезвычайной ситуации для проезда и прохода по смежным территориям сервитут не требуется.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю об установлении сервитута на часть земельного участка.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Арбитражный суд округа, отклоняя кассационную жалобу общества, указал следующее.

Собственник недвижимого имущества вправе требовать предоставления ему как сервитута прохода (проезда), так и сервитута эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что истец имеет иной доступ к своим участкам, не лишен возможности организовать проход или проезд к своему участку удобным для него способом, и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Оценив аргумент истца о необходимости обеспечения противопожарной безопасности, суды пришли к верному выводу о том, что при возникновении чрезвычайной ситуации для проезда и прохода по смежным территориям сервитут не требуется, названные обстоятельства не свидетельствуют о существовании реальной потребности в установлении сервитута на заявленных обществом условиях.

Суды признали разумным довод ответчика о том, что фактически его территория будет местом постоянного движения крупногабаритного транспорта, что не просто затруднит ее использование, а лишит его как собственника возможности пользоваться участком по целевому назначению.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2015 по делу N А53-22560/2013.

3. Решение об отмене публичного сервитута должно приниматься органом, его установившим, при отсутствии общественной потребности в существовании публичного сервитута.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации района о прекращении постоянного публичного сервитута на земельный участок и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации сервитута.

Решением в удовлетворении заявленных требований отказано.

Арбитражный суд округа, отклоняя кассационную жалобу общества, указал следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Из приведенной нормы следует, что решение об отмене публичного сервитута должно приниматься органом, его установившим, при установлении отсутствия общественной потребности в существовании публичного сервитута. Сведения об обращении общества с заявлением об отмене обременения в орган, установивший сервитут, отсутствуют.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено иным путем (обременение прекратилось). Принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что публичный сервитут прекращен в установленном порядке, суды отказали в удовлетворении заявления общества об исключении записи о сервитуте из ЕГРП.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2014 по делу N А63-11967/2013.

4. Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об установлении в пользу собственника земельного участка частного постоянного сервитута на право ограниченного пользования частью соседнего земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации.

Решением в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен.

Арбитражный суд округа, поддержав постановление апелляционного суда, указал следующее.

В соответствии с положениями статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при разрешении спора об установлении сервитута суд должен с учетом назначения господствующего земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости определить реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута.

Суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление сервитута, поэтому судам следует определить, имеется ли у истца иная (альтернативная) возможность доступа к своему имуществу. Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи). Возможность проезда к объекту недвижимости через другой земельный участок (альтернативный служащий земельный участок) не исключает оценки необходимости установления сервитута эксплуатации объекта недвижимости. Если из обстоятельств дела следует целесообразность установления сервитута проезда по одному земельному участку, а сервитута эксплуатации - на другом земельном участке, суд принимает решение об установлении двух сервитутов (проезда и эксплуатации) на соответствующих земельных участках (при условии привлечения собственников данных земельных участков к участию в деле качестве соответчиков).

Апелляционный суд установил, что территория земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:6 является единственно возможной для доступа на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:1776 с учетом необходимости обеспечения доступа к расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0128002:1776 насосной (литера М), площадь участка, необходимая для установления сервитута, составляет 485 кв. м, предложенный порядок проезда к участку истца, с учетом правил дорожного движения, соответствует порядку использования земельных участков, который применялся прежними владельцами (Краевой фонд социальной защиты населения и МУП "Водоканал"), в связи с чем пришел к правильному выводу о необходимости установления сервитута для обеспечения прохода, проезда истца, его доверенных лиц, контрагентов, арендаторов имущества, коммунальных служб и эксплуатации инженерных коммуникаций.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2015 по делу N А32-21370/2012.

5. Арендатор земельного участка не является обладателем вещного права, поэтому в случае невозможности использования имущества по назначению в отсутствие сервитута не лишен возможности требовать его установления через арендодателя.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об установлении сервитута - права ограниченного пользования частью земельного участка и возложении на ответчика обязанности не чинить предпринимателю препятствия в проведении строительных работ на арендуемом им земельном участке и в пользовании земельным участком в границах установленного сервитута.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. В пользу предпринимателя установлен сервитут - право ограниченного пользования частью земельного участка с описанием координат на следующих условиях: срок действия сервитута - до 29.01.2015; назначение (правовой режим сервитута) - для строительства культурно-досугового центра. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии у истца реальной возможности пользоваться принадлежащим ему имуществом иначе, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок публичной собственности. Относительно негаторных требований суд указал на непредставление в материалы дела доказательств, подтверждающих факт нарушения прав заявителя (чинения препятствий) ответчиком.

Постановлением апелляционного суда решение отменено в части удовлетворения исковых требований, в указанной части апелляционный суд вынес новый судебный акт. В иске об установлении сервитута в пользу предпринимателя отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из того, что истец не относится к категории лиц, указанных в пунктах 1 и 4 статьи 274 Гражданского кодекса. Возможность установления сервитута в интересах арендатора земельного участка по его требованию каким-либо федеральным законом не предусмотрена. Нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута. Истец не представил доказательств того, что учреждение чинит какие-либо препятствия на территории земельного участка, арендованного истцом. Фактически иск представляет собой требование о защите сервитута и направлен на устранение препятствий в пользовании служебной недвижимостью. Ввиду отсутствия оснований для установления сервитута по иску арендатора апелляционный суд оставил без удовлетворения и негаторное требование.

Арбитражный суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции, указав следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее время необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

В рамках настоящего дела установлено, что предприниматель является арендатором земельного участка, для строительства на котором необходимо решить вопрос об установлении сервитута в отношении смежного публичного участка (парка). В то же время по смыслу положений пунктов 1 и 4 статьи 274 Гражданского кодекса возможность установления сервитута в интересах арендатора земельного участка по его требованию каким-либо федеральным законом не предусмотрена.

При этом правоотношения истца (арендатора) с собственником земельного участка должны регулироваться также не посредством сервитута, а в рамках арендных обязательств, по существу которых арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность нормального и соответствующего договору использования земельного участка (статья 606, пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Кроме того, нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута, при этом сервитут обеспечивает длящееся взаимодействие сторон, также в силу своего возмездного характера обеспечивает компенсацию собственнику участка связанных с проходом и проездом через его участок неудобств. Положения статьи 304 Гражданского кодекса не могут применяться в целях предоставления лицу права пользования чужим земельным участком и подменять иск об установлении сервитута, предусмотренный статьей 274 Гражданского кодекса.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.10.2014 по делу N А53-22912/2013.