Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2017 г. N Ф08-788/17 по делу N А32-8826/2015

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

01 марта 2017 г.

Дело N А32-8826/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - потребительского кооператива "Кустовая лодочная станция "Катран"" (ИНН 2319020710, ОГРН 1022302833354) - Кириченко Ю.Г. (председатель) и Лебедь Н.Н. (доверенность от 08.02.2017), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-8826/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к потребительскому кооперативу "Кустовая лодочная станция "Катран"" (далее - кооператив) о взыскании 6 265 618 рублей 96 копеек задолженности по договору от 31.05.2010 N 4900005825 аренды земельного участка площадью 6022 кв. м (кадастровый номер 23:49:0303019:8), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе пансионата "Электроника", за период с 01.04.2012 по 30.06.2015, 4 009 219 рублей 90 копеек пени по состоянию на 19.06.2015, а также о расторжении договора аренды (т. 3, л. д. 197 - 199).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016, требования удовлетворены частично. С кооператива в пользу администрации взыскано 850 683 рубля 25 копеек пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015, в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Арендная плата по договору аренды является регулируемой, порядок ее определения устанавливается уполномоченным органом. Включение в договор аренды арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует установленному нормативным актом порядку определения размера арендной платы, соответствующий пункт договора аренды ничтожен. Арендную плату следует рассчитывать как произведение рыночной стоимости земельного участка и установленной нормативно-правовым актом муниципального образования ставки арендной платы.

В отсутствие такой ставки следует руководствоваться общей нормой регионального нормативного акта, которым утверждены правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в региональной собственности, или земли, государственная собственность на которые не разграничена. Арендная плата за спорный период, рассчитанная по ставке 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка, внесена кооперативом в полном объеме, долг по договору отсутствует.

Неустойка (пеня) за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 взыскана с учетом возникших переплат, несоразмерность ее суммы последствиям неисполнения обязательства кооперативом не доказана. Отказ в расторжении договора аренды обусловлен погашением арендатором задолженности и отсутствием существенных нарушений условий договора аренды.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2016 решение от 17.11.2015 и постановление от 01.02.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Арбитражный суд округа указал на то, что при расчете размера арендной платы судам следовало учесть правила подпунктов "в" и "г" пункта 5.2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 N 210), наличие (отсутствие) ограничений в обороте земельного участка, установить факт заключения договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (отсутствие такового) и его разрешенное использование.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.12.2016, исковое заявление удовлетворено частично. С кооператива в пользу администрации взыскано 915 114 рублей 36 копеек пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды установили, что договор аренды заключен с ответчиком в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, предоставленного постановлением главы администрации от 07.08.1995 N 676 для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции на 38 ангаров с подсобными помещениями. Кооперативу выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 N 426001344, в котором указано на расположение земельного участка в первой и второй зонах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта (участок ограничен в обороте). Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) на юридических лиц, которые не могут быть субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возложена обязанность по переоформлению такого права на право аренды, при этом годовой размер арендной платы не может превышать полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте, а его изменение может предусматриваться договорами аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. С учетом названной нормы суды произвели расчет арендной платы, подлежащей внесению ответчиком с 01.04.2012 по 30.06.2015 (10 439 225 рублей 68 копеек). Из представленного администрацией в материалы дела расчета следует, ответчик внес арендные платежи в размере 21 029 179 рублей 02 копеек. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2012 по делу N А32-18465/2011 с кооператива в пользу администрации взыскано 7 241 444 рубля 38 копеек долга по арендной плате за период с 04.10.2010 по 31.03.2012. Установленные обстоятельства позволили судам сделать вывод о том, что по состоянию на 30.06.2015 имеется переплата по арендным платежам в сумме 3 348 508 рублей 54 копеек ((7 241 444 рублей 80 копеек + 10 439 225 рублей 68 копеек) - 21 029 179 рублей 02 копейки). В связи с тем, что в отдельные периоды арендные платежи вносились несвоевременно, с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 в сумме 915 114 рублей 36 копеек. Оснований для расторжения договора суды не усмотрели, поскольку допущенные арендатором нарушения устранены и не могут быть квалифицированы в качестве существенных. Апелляционный суд отклонил довод жалобы администрации о том, что при расчете арендной платы за 2013 год не применен коэффициент инфляции, поскольку в 2012 году кадастровая стоимость спорного земельного участка изменилась. В соответствии с пунктом 9.3 постановления от 30.06.2009 N 210 при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не проводится.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 19.10.2016 и постановление от 22.12.2016, принять новый судебный акт об удовлетворении иска администрации в полном объеме. Податель жалобы указывает на наличие долга по арендной плате, определенной на основании отчета независимого оценщика, а также условий для расторжения договора аренды. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 постановления от 30.06.2009 N 210, может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом акта об изменении порядка расчета или изменения годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки, но не чаще одного раза в год. Кроме того, при расчете арендной платы за 2013 год суды не применили коэффициент инфляции.

В отзыве на кассационную жалобу кооператив указал на отсутствие оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

В судебном заседании представители кооператива просили оставить без изменения решение и апелляционное постановление, ссылались на урегулирование разногласий в части порядка определения арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации от 07.08.1995 N 676 кооперативу в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок, площадь которого составляла 0,611 га, для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции на 38 ангаров с подсобными помещениями. Кооперативу выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 N 426001344, в котором указано на расположение земельного участка в первой и второй зонах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта (т. 4, л. д. 31 - 36).

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 6027 кв. м (кадастровый номер 23:49:0303019:8) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2009 (т. 3, л. д. 76).

В порядке переоформления права, предоставленного постановлением от 07.08.1995 N 676, администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) 31.05.2010 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303019:8 для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции на 38 ангаров с подсобными помещениями. Согласно пункту 3.2 договора рыночный размер годовой арендной платы (6 058 043 рубля) установлен на основании отчета независимого оценщика от 27.05.2010 N 290-О/17.

Арендная плата подлежала внесению ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - до 10 ноября текущего года.

Согласно пункту 6.2 за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Запись о государственной регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав 04.10.2010 (т. 1, л. д. 40 - 45).

Администрация, полагая, что кооператив ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору обязательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с кооперативом, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

Суды установили, что договор аренды стороны заключили в связи с переоформлением принадлежащего кооперативу права постоянного (бессрочного) пользования (т. 3, л. д. 88 - 100).

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303019:8 находится в границах земель особо охраняемых территорий (т. 3, л. д. 77 - 87), поэтому ограничен в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса).

В заявленный истцом период для расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки применялось постановление от 30.06.2009 N 210, которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления от 30.06.2009 N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5.7 постановления от 30.06.2009 N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 N 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости (в размере 1,5%) в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

При этом в пунктах 9.2 и 9.3 постановления от 30.06.2009 N 210 определены случаи изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, в том числе на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Выводы судов о порядке определения размера арендной платы за спорный земельный участок соответствуют пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и постановлению от 30.06.2009 N 210. С учетом произведенных ответчиком платежей (т. 2, л. д. 6 - 353) суды правомерно отказали в удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате, а также правильно определили размер неустойки, подлежащей взысканию с кооператива. Поскольку ответчик не допустил существенных нарушений условий договора, основания для его расторжения отсутствуют.

Довод администрации о том, что при расчете арендной платы за 2013 год суды не применили коэффициент инфляции, рассмотрен апелляционным судом и отклонен с учетом правил пункта 9.3 постановления от 30.06.2009 N 210.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 19.10.2016 и постановления от 22.12.2016 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 по делу N А32-8826/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов