Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 февраля 2017 г. N Ф08-9716/16 по делу N А53-430/2016

Требование: о взыскании долга, о взыскании платы за услуги по договору оказания услуг по обслуживанию многоквартирного дома

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Краснодар

06 февраля 2017 г.

Дело N А53-430/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 6 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Алексеева Р.А. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ларго" (ИНН 7802331176, ОГРН 1057811980710) - Самофаловой М.Н. (доверенность от 01.08.2016), от ответчика - федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (ИНН 61650350660, ОГРН 1026103739892) - Суворова В.И. (доверенность от 19.02.2016), от третьего лица - Минобороны России (ИНН 7704252261, ОГРН 1037700255284) - Волковой В.В. (доверенность от 11.03.2015), в отсутствие третьего лица - федерального государственного казенного учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (ИНН 7826001547, ОГРН 1027810323342), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", при ведении протокола помощником судьи Дудник А.Г., рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 (судья Корх С.Э.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 (судьи Баранов Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А53-430/2016, установил следующее.

ООО "Ларго" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (далее - учреждение) о взыскании 399 804 рублей 37 копеек задолженности за коммунальные услуги и 1 977 485 рублей 86 копеек за услуги по административно-хозяйственному обслуживанию здания (уточненные требования).

Определением от 23.05.2016 к участию в дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Минобороны России (далее - министерство) и ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России.

Решением от 18.07.2016 с учреждения в пользу общества взыскано 399 804 рубля 37 копеек задолженности за предоставленные коммунальные услуги, а также 496 719 рублей 57 копеек задолженности за содержание и ремонт общего имущества. В остальной части в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что заявленные расходы в силу закона подлежат отнесению на управление как собственника помещений. Договор аренды, в котором установлена обязанность арендатора нести спорные расходы, сторонами не заключен. Расчет платы за содержание и ремонт общего имущества должен быть произведен по ставкам муниципального тарифа, утвержденным распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 N 380, исходя из расчета 15 рублей 61 копейка за кв. м площади жилого помещения.

Постановлением апелляционного суда от 26.10.2016 решение от 18.07.2016 изменено, иск удовлетворен в полном объеме. Суд счел правомерным применение истцом тарифов за содержание и ремонт общего имущества, утвержденных собственниками в установленном порядке, в связи с чем нет оснований для применения муниципального тарифа в соответствии с названным распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону.

В кассационной жалобе учреждение просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для неприменения к сложившимся правоотношениям положений договора аренды от 23.08.2011 N 141/3/АИ-131 об обязанности арендатора оплачивать спорные расходы по мотивам его незаключенности. В судебной практике сложился правовой подход, согласно которому, в отсутствие прямых договоров между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе), причем вне зависимости от содержания договора аренды. Условия договора аренды полностью согласованы сторонами в надлежащей форме. В данном случае управляющая организация не является третьей стороной по отношению к арендодателю и арендатору, а непосредственно участвует в арендной сделке в качестве арендатора имущества, то есть информирована о договоре аренды и его условиях. Поскольку истец является одновременно арендатором нежилых помещений и организацией, управляющей данными помещениями, обязанности нести спорные расходы возложена законом и договором на общество. Кроме того, на момент проведения общих собраний собственников от 08.11.2011, 15.11.2011 и 29.11.2011 действие доверенности учреждения от 01.11.2011 прекращено, данное обстоятельство не получило никакой судебной оценки. Обществу было известно об указанных обстоятельствах. Общество, действуя на основании доверенности от 01.11.2010, совершило правообразующие действия в отношении самого себя и в своих интересах, что противоречит ограничениям, предусмотренным пунктом 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество не освобождено от обязанности уведомления собственника о дате, времени, месте проведения общего собрания собственников, повестки такого собрания. Доказательства уведомления обществом ответчика о проведении общих собраний собственников в материалы дела не представлены. Участие генерального директора истца - Кириченко И.В. в общем собрании собственников 15.11.2011 (после перерыва) материалами дела не подтверждается. Исходя из содержания листа регистрации участников в общем собрании 15.11.2011 принимала участие представитель общества - Самофалова М.Н. Нотариально удостоверенная доверенность, выданная обществом на имя Самофаловой М.Н. в порядке передоверия, отсутствует. Вывод суда апелляционной инстанции о легитимности проведения общего собрания собственников помещений, на котором утвержден тариф на содержание общего имущества, является немотивированным.

В отзыве министерство поддержало кассационную жалобу. В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.

От общества поступило ходатайство о замене его в порядке процессуального правопреемства на индивидуального предпринимателя Кириченко Д.В. К ходатайству приложена копия договора цессии от 05.12.2016, который от имени общества подписан Самофаловой М.Н. со ссылкой на доверенность от 01.08.2016, однако указанная доверенность не представлена.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление надлежит отменить.

Как видно из материалов дела, нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13, принадлежали на праве оперативного управления ФГКУ "Загородная квартирно-эксплуатационная часть района" Минобороны России (далее - Загородная КЭЧ района).

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 N 1871 "О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации" проведена реорганизация квартирно-эксплуатационных частей районов, в том числе в Северо-Западном регионе. Согласно приложению N 1 к указанному приказу Загородная КЭЧ района прекратила свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России. Соответствующая запись имеется в Едином государственном реестре юридических лиц.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 29.03.2012 N 422-р ФГУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России изменено на ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России.

К ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России перешло право оперативного управления на указанные нежилые помещения.

В силу приказа Министра обороны Российской Федерации от 31.08.2012 N 2658 объект недвижимого имущества общей площадью 2272,9 кв. м - нежилые помещения, расположенные на 2 - 6 этажах административного здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13 (далее - здание), закреплен за учреждением на праве оперативного управления.

Право оперативного управления учреждения на данный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014.

Остальные помещения здания принадлежат 13 собственникам и иным правообладателям на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Общая площадь помещений в здании составляет 5685,3 кв. м (полезная площадь, принадлежащая в совокупности всем правообладателям помещений в здании без учета мест общего пользования). Кроме того, в здании также имеются места общего пользования (коридоры, лестничные площадки, туалеты), суммарная площадь которых составляет ориентировочно 517,8 кв. м.

Для надлежащего решения вопросов, связанных с эксплуатацией здания в целом, его содержанием, техническим состоянием, необходимостью определения порядка получения и оплаты владельцами коммунальных услуг и разрешения других финансовых хозяйственных вопросов по инициативе общества организовано и созвано общее собрание собственников (владельцев) помещений в здании, которое состоялось 08.11.2011 и 15.11.2011.

Согласно решению общего собрания собственников помещений общество выбрано для осуществления функций управляющей организации, обслуживающей здание, а также для представления интересов собственников здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации здания. Данное обстоятельство отражено в протоколе от 08, 15 ноября 2011 года N 1.

29 ноября 2011 года состоялось собрание собственников помещений, на котором приняты условия и утверждены договоры, заключаемые обществом с собственниками (владельцами) помещений в здании: договор административно-хозяйственного обслуживания (далее - договор АХО) и договор комиссии (протокол от 29.11.2011 N 2).

Общество, ссылаясь на невыполнение учреждением с 01.03.2014 по 30.04.2015 обязательств по внесению платы за ремонт и содержание общего имущества, а также по оплате коммунальных услуг, обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции исходил из того, что спорные расходы обязан нести собственник или иной правообладатель нежилых помещений вне зависимости от наличия между сторонами договора аренды в отношении спорного объекта недвижимого имущества от 23.08.2011 N 141/3/АИ-131, поскольку договор является незаключенным (отсутствует его государственная регистрация), о чем сделаны выводы судами по делу N А53-15922/2014. Поэтому любые условия этого договора относительно обязанности по оплате спорных расходов не могут приниматься во внимание. Общее собрание собственников нежилых помещений, проведенное 08.11.2011 и 15.11.2011, где в качестве управляющей компании выбрано общество, является легитимным в силу доверенности от 01.11.2010, выданной Загородной КЭЧ района, обеспечивающей необходимый кворум. Общество на данном собрании представлял генеральный директор истца Кириченко И.А., действовавший как в интересах общества, так и на основании доверенности от 01.11.2011 в интересах ответчика. Однако суд не признал легитимными и обязательными для ответчика тарифы на содержание общего имущества, определенные в договоре АХО, утвержденном на общем собрании от 29.11.2011, считая, что собрание проведено с нарушением закона.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение, согласился с частью выводов суда первой инстанции, однако признал необоснованной позицию суда о применении муниципального тарифа на содержание общего имущества. Апелляционный суд счел соответствующее решение собрания законным.

Вместе с тем суды не учли следующего.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013 указал, что для возложения на арендатора обязанности внесения платы за коммунальные услуги необходимо прямое указание на это в договоре.

Из материалов дела видно, что министерство и ФГУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" (арендодатели) с одной стороны, а также общество (арендатор) с другой подписали договор от 23.08.2011 N 141/3/АИ-131 аренды федерального недвижимого имущества. Подлежащее передаче в аренду имущество состоит из помещений общей площадью 2272,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13 (литера А). В пунктах 3.1.1, 3.2.2 договора аренды стороны обязались в пятидневный срок после вступления его в силу заключить договор на оплату услуг (п.3.2.7), а пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги пропорционально площади арендуемого объекта, а также эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг.

Ссылаясь на признание в рамках дела N А53-15922/2014 названного договора от 23.08.2011 N 141/3/АИ-131 аренды спорных помещений незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, суды не учли правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по этому вопросу. В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 данного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

По указанному договору аренды общество обязалось заключить с арендодателем (учреждением) договор на оплату названных услуг. Впоследствии, когда общество стало управляющей организацией, произошло совпадение в одном лице арендатора (который обязался по отдельному договору оплачивать услуги арендодателю, а последний, в свою очередь, обязан их оплачивать управляющей компании) и управляющей компании, то есть кредитора и должника. Поэтому в случае заключения между сторонами договора на оплату услуг задолженность за данные услуги не подлежала взысканию с учреждения.

Суды не исследовали, заключили ли стороны в соответствии с условиями договора аренды договор на оплату услуг, если нет, то каковы причины и не усматриваются ли в действиях общества по уклонению от заключения данного договора с последующим предъявлением требования учреждению признаки злоупотребления правом (статья 10 Кодекса).

Поскольку суды не исследовали обстоятельства, существенные для правильного разрешения спора, решение и постановление надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение для выяснения названных обстоятельств.

При новом рассмотрении дела суду следует дать также оценку доводам учреждения о том, что на момент проведения спорных собраний собственников помещений действие доверенности от 01.11.2010 было прекращено в силу закона ввиду прекращения деятельности лица, ее выдавшего, а на собрании 15.11.2011 от общества участвовал представитель, который не мог одновременно представлять и интересы учреждения ввиду отсутствия у него соответствующей доверенности. Необходимо также рассмотреть ходатайство истца о его замене в порядке процессуального правопреемства, предложив представить названную выше доверенность общества от 01.08.2016.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 по делу N А53-430/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Рыжков

Судьи

Р.А. Алексеев Л.А. Трифонова