Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф08-307/17 по делу N А32-16655/2016

г. Краснодар

16 февраля 2017 г.

Дело N А32-16655/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - потребительского гаражно-строительного кооператива N 29 (ИНН 2320092533, ОГРН 1032311678321), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-16655/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к потребительскому гаражно-строительному кооперативу N 29 (далее - кооператив) со следующими требованиями:

- взыскать с общества 1 656 655 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате за период с 27.02.2015 по 31.03.2016 и 98 868 рублей 76 копеек пеней;

- расторгнуть договор аренды от 13.03.2015 N 4900009823 земельного участка общей площадью 6 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0205005:491, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Вишневая.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением кооперативом обязательства по внесению арендной платы во исполнение заключенного сторонами договора от 13.03.2015 N 4900009823. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 13.03.2015 N 4900009823 кооперативу на срок до 27.02.2018 передан в аренду земельный участок площадью 6 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0205005:491, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Вишневая. Участок предоставлен для строительства закрытой автостоянки коллективного пользования боксового типа (на 64 машиноместа). Арендная плата по договору исчисляется с 27.02.1015 по 27.02.2018. При разрешении спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у кооператива обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Принимая во внимание представленные кооперативом платежные поручения о перечислении арендных платежей и пени, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации в части взыскания с ответчика долга и договорной неустойки. При разрешении требования истца о расторжении договора аренды судебные инстанции руководствовались положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса. Суды учли также разъяснения, содержащиеся в пунктах 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление от 17.11.2011 N 73) и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Судебные инстанции признали, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды от 13.03.2015 N 4900009823. Материалы дела подтверждают, что задолженность по арендной плате и неустойке погашена кооперативом до принятия решения судом первой инстанции. В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Кроме того, истцом неправильно рассчитана арендная плата по договору, заключенному с ответчиком в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (постановление администрации от 27.02.2015 N 645). Суд первой инстанции применил к отношениям сторон Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Исходя из принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. Статей 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город - курорт Сочи" (в редакции от 29.01.2015) налоговая ставка в отношении земельных участков, предоставленных для размещения стоянок (автостоянок) закрытого типа, предоставленных гаражно-строительным кооперативам, устанавливается в размере 0,08 % от кадастровой стоимости участка. Поскольку размер годовой арендной платы за спорный участок, предоставленный кооперативу в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может превышать двукратный размер земельного налога, он должен составлять 119 572 рубля 90 копеек. Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора аренды от 13.03.2015 N 4900009823 в части размера арендной платы, установленного приложением к названному договору (статья 180 Гражданского кодекса). Суды при разрешении требования о расторжении договора учли, что такое требование, влекущее серьезные последствия для сторон (прекращение правоотношений), является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Из имеющегося в материалах дела акта осмотра земельного участка следует, что на участке установлены капитальные и металлические гаражные боксы. Расторжением договора могут быть затронуты права лиц, гаражные боксы которых находятся на предоставленном в аренду земельном участке. Поэтому факт несвоевременного исполнения кооперативом обязательства по внесению арендной платы (с учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора) сам по себе не может служить основанием, достаточным для удовлетворения требования органа местного самоуправления о расторжении договора аренды от 13.03.2015 N 4900009823.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Администрация и кооператив заключили договор от 13.03.2015 N 4900009823 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:491. Использование земли на территории Российской Федерации является платным (статья 36 Конституции Российской Федерации, пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса). Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (статья 401 Гражданского кодекса). У кооператива имеется задолженность за пользование земельным участком. В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности (статья 619 Гражданского кодекса). Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) направлялись претензии: 24.09.2015 - с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате; 10.11.2015 - о явке арендатора в департамент в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Суды не учли, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 постановления от 17.11.2011 N 73). Ответчик погасил задолженность после принятия судом искового заявления к производству, не оплатив, при этом, начисленную арендодателем неустойку.

От кооператива отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 13.03.2015 N 4900009823 аренды земельного участка площадью 6 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0205005:491, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Вишневая. Участок предоставлен арендатору для строительства закрытой автостоянки коллективного пользования боксового типа на 64 машиноместа (пункт 1.1). Срок действия договора установлен до 27.02.2018 (пункт 2.1). Арендная плата исчисляется сторонами с 27.02.2015 (пункт 3.1). Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору (пункт 1.2). В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 16.07.2015 (л. д. 18 - 24).

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 6 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0205005:491, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Вишневая, зарегистрировано в ЕГРП 12.12.2014. Сведения об обременении права собственности муниципального образования (аренда кооператива) внесены в ЕГРП 16.07.2015 (л. д. 27, 28).

По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 08.04.2014 N 2343/12/14/288232) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205005:491 состоит на кадастровом учете с 28.12.1999. Участок имеет вид разрешенного использования - для строительства закрытой автостоянки коллективного пользования боксового типа на 64 машиноместа (л. д. 29 - 31).

24 сентября 2015 года департамент направил в адрес кооператива претензию с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате (л. д. 10 - 13). В претензии от 10.11.2015 кооперативу предложено явиться в департамент в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды (л. д. 14 - 17).

Ссылаясь на нарушение кооперативом обязательства по внесению арендных платежей за период с 27.02.2015 по 31.03.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании платы за пользование земельным участком и неустойки, а также расторжении договора.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что задолженность по арендным платежам за период с 27.02.2015 по 31.03.2016, а также пени за просрочку внесения арендной платы, у кооператива отсутствует (л. д. 60, 61). В связи с изложенными (документально подтвержденными) обстоятельствами, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требований о взыскании с кооператива арендной платы и договорной неустойки.

Суд первой инстанции пришел также к выводу о недействительности договора аренды от 13.03.2015 N 4900009823 в части размера арендной платы (1 494 661 рубль 20 копеек в год), установленного в приложении к названному договору (расчет арендной платы за занимаемый участок).

Суд применил к отношениям сторон Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Следовательно, названное постановление в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Исходя из принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В пункте 5.7 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (в редакции постановления от 28.11.2014 N 2373) также указано, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в пределах границ населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого участка.

Статей 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город - курорт Сочи" (в редакции от 29.01.2015) налоговая ставка в отношении земельных участков, предоставленных для размещения стоянок (автостоянок) закрытого типа, предоставленных гаражно-строительным кооперативам, устанавливается в размере 0,08 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Приведенные положения применены судом к отношениям сторон с учетом имеющихся в деле документов, подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205005:491 фактически используется кооперативом для строительства и размещения закрытой автостоянки коллективного пользования боксового типа.

Таким образом, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок, предоставленный кооперативу для указанных целей в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может в данном случае превышать двукратный размер земельного налога (то есть 0,16% от кадастровой стоимости участка). Следовательно, примененная администрацией в настоящем деле ставка арендной платы (2% от кадастровой стоимости участка) значительно превышает действительный размер годовой арендной платы, подлежащей уплате кооперативом.

При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 13.03.2015 N 4900009823 судебные инстанции исходили из того, что указанная мера ответственности может быть применена к недобросовестному арендатору, когда исчерпаны другие способы воздействия на него и, несмотря на предупреждение арендодателя, нарушение обязательства не устранено.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 13.03.2015 N 4900009823 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы в период с 27.02.2015 по 31.03.2016.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что кооперативом погашена задолженность по арендной плате и пени до принятия решения судом первой инстанции. Земельный участок в соответствии с заключенным сторонами договором аренды предоставлен в аренду для строительства закрытой автостоянки коллективного пользования боксового типа. Согласно акту обследования, на земельном участке установлены металлические, а также капитальные гаражные боксы. Расторжением договора могут быть затронуты права лиц, гаражные боксы которых находятся на предоставленном в аренду земельном участке. Кроме того, заявленный к взысканию администрацией размер арендной платы за земельный участок, предоставленный кооперативу в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, значительно превышает действительный размер годовой арендной платы, подлежащей уплате кооперативом.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 13.03.2015 N 4900009823. Нарушения, на которых основано данное требование истца, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств (участок использовался арендатором по назначению) сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения арбитражным судом.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды и взыскания с кооператива задолженности, окружным судом отклоняются. Выводы судебных инстанций соответствуют разъяснениям, изложенным в постановлении от 17.11.2011 N 73, постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и информационном письме от 05.05.1997 N 14.

Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается администрация, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Довод кассационной жалобы администрации о том, что до вынесения судом решения кооператив не уплатил неустойку, начисленную арендодателем за нарушение договорного обязательства по внесению арендных платежей, противоречит материалам дела, свидетельствующим об обратном (л. д. 60).

Иные доводы, приведенные администраций в кассационной жалобе, не влияют на существо разрешенного спора и правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований орган местного самоуправления.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения от 12.09.2016 и апелляционного постановления от 06.12.2016 по доводам, изложенным в кассационной жалобе администрации. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016 по делу N А32-16655/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин