|
01 марта 2017 г.
|
Дело N А63-1962/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Концепт" (ИНН 2634050647, ОГРН 1022601972403) и органов, осуществляющих публичные полномочия: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Концепт" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.08.2016 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-1962/2016, установил следующее.
ООО "Концепт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) со следующими требованиями:
- признать незаконным решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 в аренду без проведения торгов, выраженное в уведомлении от 15.01.2016 N 08/14-188;
- обязать комитет принять решение и заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 без проведения торгов.
Заявление мотивировано следующим. Отказ в предоставлении обществу в аренду участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 для завершения строительства расположенного на нем объекта не соответствует статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Отказ уполномоченного органа нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Определением от 03.03.2016 в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечена также администрация города Ставрополя (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.08.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что комитет и ООО "Тонус" заключили договор от 28.10.2008 N 6894 аренды земельного участка площадью 18 357 кв. м с кадастровым номером 26:12:012211:58, расположенного по адресу: г. Ставрополь 3-й Юго-западный проезд, 24, в квартале 491. Участок предоставлен на три года для продолжения проектирования и строительства салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания. ООО "Тонус" 17.03.2009 выдано разрешение N RU2630900-"147-C" на строительство объекта капитального строительства - салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания. Срок разрешения установлен до 01.02.2010. Первичная инвентаризация незавершенного строительством объекта (салона по продаже автомобилей, литера А, инвентарный номер 37852, расположенного по адресу: г. Ставрополь, проезд 3-й Юго-Западный, 24) проведена 02.12.2009. Объект представляет собой фундамент с площадью застройки 4456,6 кв. м (инвентарное дело N 37852). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 13.01.2010 зарегистрировано право собственности ООО "Тонус" на объект незавершенного строительства (салон по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания). Объект имеет общую площадь застройки 4456,6 кв. м и степень готовности - 15%. По договору купли-продажи от 02.09.2010 ООО "Тонус" продало объект незавершенного строительства обществу, право собственности которого 08.09.2010 зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации права от 08.04.2011 серии 26-АЗ N 367324). По договору уступки прав (цессии) от 14.12.2010 N 1 ООО "Тонус" передало обществу права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 28.10.2008 N 6894. Договор цессии зарегистрирован в ЕГРП 04.02.2011. На основании договора аренды от 20.04.2012 N 443 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58 для продолжения проектирования и строительства салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания на срок до 24.01.2015. Договор зарегистрирован в ЕГРП 23.05.2012. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.05.2015 по делу N А63-8316/2014 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. По истечении срока действия договора от 20.04.2012 N 443 конкурсный управляющий 16.12.2015 обратился в комитет с заявлением о продлении срока аренды на три года, для окончания строительства. Комитет отказал обществу в оказании муниципальной услуги (уведомление от 15.01.2016 N 08/14-188). Отказ мотивирован тем, что в ЕГРП имеются сведения о наложении ареста на объект незавершенного строительства, подача заявления осуществляется в офисах МКУ "МФЦ в г. Ставрополе". При оценке довода общества о незаконности отказа уполномоченного органа суды исходили из того, что мотивы отказа (наличие в ЕГРП записи об аресте объекта незавершенного строительства) не могли служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Наличие арестов само по себе не препятствует предоставлению участка, поскольку не свидетельствуют об отсутствии у заявителя права собственности на незавершенный строительством объект. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Исследовав представленные доказательства (в том числе проектную документацию), суды установили, что земельный участок предоставлялся в аренду под строительство нескольких салонов по продаже автомобилей. Проектная документация, на основании которой выдано разрешение на строительство, предусматривает размещение на участке здания салона по продаже и обслуживанию автомобилей с объектами вспомогательного характера (трансформаторной подстанцией, канализационной насосной станцией, дренажной насосной станцией, парковкой на 36 автомобилей, площадки для сбора мусора и подпорной стенки). В проекте отражено, что в перспективе с восточной стороны от проектируемого здания намечено строительство второго салона по продаже и обслуживанию автомобилей (в качестве отдельного самостоятельного (основного) здания). Строительство второго салона не проектировалось, разрешение на его строительство не выдавалось и его возведение на земельном участке не начиналось. Следовательно, общество вправе претендовать только на земельный участок, необходимый и достаточный для завершения строительства существующего салона и вспомогательных объектов. Как видно из проекта организации строительства, запроектированные объекты расположены на земельном участке таким образом, что территория, необходимая для строительства объектов, возведение которых начато (на которые разработана проектная документация и выдано разрешение на строительство), составляет лишь часть от общей площади земельного участка, предоставленного в аренду. Таким образом, значительная часть отведенного ранее под строительство земельного участка не является необходимой для завершения строительства объекта, принадлежащего обществу. Для завершения строительства обществу необходим и достаточен меньший земельный участок (часть территории существующего земельного участка). С заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (с приложением схемы образуемого участка) общество в порядке статьи 39.15 Земельного кодекса в уполномоченный орган не обращалось. Поэтому оснований для понуждения органов местного самоуправления к предоставлению в аренду обществу (без проведения торгов) всего участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ не имеется. С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления. Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Комитет и общество заключили договор аренды от 20.04.2012 N 443 земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 для продолжения строительства салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания. Срок действия договора установлен до 24.01.2015. На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (салон по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, назначение - нежилое, общая площадь застройки 4456,6 кв. м, степень готовности - 15 %, инвентарный номер - 37852, литера А, кадастровый (или условный номер) 26-26-12/031/2009-376), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.04.2011 серии 26-АЗ N 367324. С целью обеспечения единства правовой судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, конкурсный управляющий общества обратился в комитет с заявлением о предоставлении участка в аренду без проведения торгов (почтовое отправление от 16.12.2015). Обществу отказано (письмо от 15.01.2016 N 08/14-188) в предоставлении земельного участка в аренду по причине того, что согласно сведениям ЕГРП на объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу, наложен арест (запись о государственной регистрации от 08.09.2010 N 26-26-01/143/2010-205). Суд первой инстанции обосновано исходил из того, что записи в ЕГРП об аресте в отношении объекта незавершенного строительства не могли служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Наличие арестов само по себе не препятствуют предоставлению земельного участка, на котором расположен принадлежащий заявителю незавершенный строительством объект. Однако вывод суда о том, что у заявителя отсутствует право на предоставление всего земельного участка в аренду, является необоснованным. На испрашиваемом в аренду участке иные объекты недвижимости, кроме объекта незавершенного строительством, отсутствуют. Предоставление всего земельного участка для целей завершения строительства не нарушает права иных лиц. Судом не учтено то обстоятельство, что при строительстве объекта его правообладателями вложены большие средства в освоение земельного участка (его осушение, засыпка, строительство ливневой канализации). В связи с чем, предоставление части земельного участка иному лицу приведет к возникновению у последнего неосновательного обогащения.
От комитета в суд округа 01.03.2017 (в 08 часов 53 минуты) поступил (направлен в электронном виде) отзыв на кассационную жалобу.
По правилам части 1 статьи 279 Кодекса лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (часть 2 статьи 279 Кодекса).
Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы общества назначено на 11 часов 40 минут 01.03.2017. Отзыв направлен комитетом в суд округа в день проведения судебного заседания без приложения доказательств заблаговременного направления его копий заявителю жалобы и администрации, что лишило указанных участников процесса возможности изложить свои позиции по нему (своевременно подготовить мотивированные возражения). Поэтому отзыв комитета во внимание окружным судом не принимается и при рассмотрении жалобы общества не учитывается.
От администрации отзыв на жалобу не поступил.
Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От общества поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для ее удовлетворения.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 08.10.2008 N 2797 комитет (арендодатель) и ООО "Тонус" (арендатор) заключили договор от 28.10.2008 N 6894 аренды земельного участка площадью 18 357 кв. м с кадастровым номером 26:12:012211:58. Участок расположен по адресу: г. Ставрополь, 3-й Юго-западный проезд, 24, в квартале 491, и предоставлен для продолжения проектирования и строительства салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания. Срок аренды установлен с 08.10.2008 по 07.10.2011. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 05.12.2008 за N 26-26-12/112/2008-998 (т. 1, л. д. 139 - 145).
17 марта 2009 года ООО "Тонус" выдано разрешение N RU2630900-"147-C" на возведение объекта капитального строительства - салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания (здание автосалона поз. 1 по ГП; комплектная трансформаторная подстанция поз. 3 по ГП, канализационная насосная станция поз. 5 по ГП). Срок разрешения установлен до 01.02.2010 (т. 1, л. д. 86).
ГУП Ставропольского края "Крайтехинвентаризация" 02.12.2009 проведена первичная инвентаризация незавершенного строительство объекта - салона по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания), литера А, инвентарный номер 37852, расположенного по адресу: г. Ставрополь, проезд 3-й Юго-Западный, 24. Из материалов инвентарного дела N 37852 следует, что объект представляет собой фундамент (имеет площадь застройки 4456,6 кв. м).
13 января 2010 года зарегистрировано право собственности ООО "Тонус" на объект незавершенного строительства - салон по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания (выписка из ЕГРП от 06.05.2016 N 26/001/305/2016-762). Объект имеет общую площадь застройки 4456,6 кв. м, степень готовности - 15%, инвентарный номер 37852, условный номер 26-26-12/031/2009-376 (в настоящее время присвоен кадастровый номер 26:12:012211:91) и расположен по адресу: г. Ставрополь, пр. 3 Юго-Западный, 24 (запись о регистрации 26-26-12/031/2009-376).
По договору купли-продажи от 02.09.2010 ООО "Тонус" продало обществу указанный объект незавершенного строительства. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 08.09.2010 (регистрационная запись 26-26-01/143/2010205), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЗ N 367324 от 08.04.2011 (т. 1, л. д. 15).
По договору уступки прав (цессии) от 14.12.2010 N 1 ООО "Тонус" (цедент) передало обществу (цессионарий) права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 28.10.2008 N 6894. Договор зарегистрирован в ЕГРП 04.02.2011 за N 26-26-01/156/2010-793 (т. 1, л. д. 146, 147).
Постановлением главы администрации города Ставрополя от 15.01.2012 N 147 земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58 предоставлен обществу в аренду на новый (3 года) срок (т. 1, л. д. 23).
На основании указанного постановления комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.04.2012 N 443 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 для продолжения проектирования и строительства салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания сроком по 24.01.2015. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 23.05.2012 за N 26-26- 01/014//2012-875 (т. 1, л. д. 16 - 22).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.05.2015 по делу N А63-8316/2014 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Определением от 17.08.2016 конкурсным управляющим утвержден Шереметов А.А. (т. 1, л. д. 36 - 43, т. 2, л. д. 15 - 17).
16 декабря 2015 года конкурсный управляющий общества обратился в комитет с заявлением от 11.12.2015 (направлено по почте) о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 для завершения строительства салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания. К заявлению прилагались копия определения Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2015 по делу о банкротстве N А63-8316/2014 (в обоснование полномочий конкурсного управляющего, подписавшего заявление), копия свидетельства о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект, копия договора аренды от 20.04.2012 N 443. Заявление поступило в комитет 18.12.2015 (т. 1, л. д. 11, 12, 78).
Комитет отказал обществу в предоставлении земельного участка в аренду (письмо от 15.01.2016 N 08/14-188). Отказ мотивирован наличием в ЕГРП сведений о наложении ареста на объект незавершенного строительства. Комитет также разъяснил, что подача заявления осуществляется в офисах МКУ "МФЦ в г. Ставрополе" (т. 1, л. д. 13, 14).
Полагая, что отказ комитета от 15.01.2016 N 08/14-188 в оказании муниципальной услуги по продлению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:011403:0192 не соответствует нормам действующего законодательства, конкурсный управляющий оспорил его в порядке главы 24 Кодекса.
Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент подачи обществом заявления и получения от
