Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2017 г. N Ф08-830/17 по делу N А63-7444/2015

г. Краснодар

06 марта 2017 г.

Дело N А63-7444/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Шмакова Александра Владимировича (ИНН 262505171559, ОГРН 304262535200241) - Капшук А.И. (доверенность от 01.11.2016), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (ИНН 2625022330, ОГРН 1022601166488), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2016 (судья Керимова М.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-7444/2015, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шмакову А.В. (далее - предприниматель) о взыскании 3 039 948 рублей 76 копеек основного долга по арендной плате с 01.01.2012 по 18.02.2016 по договору аренды имущества от 31.12.2001 N 186 и 1 307 092 рублей 07 копеек неустойки с 15.01.2012 по 18.02.2016 (уточненные требования).

Решением от 19.07.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.11.2016, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что взыскиваемая комитетом арендная плата образовалась в результате незаконного уклонения истца от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого предпринимателем, в срок, предусмотренный статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Противоправность действий (бездействия) комитета и причинно-следственная связь между противоправными действиями (бездействиями) и наступлением последствий установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам N А63-10897/2011, А63-1390/2013 и А63-9213/2014.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что наличие преддоговорного спора между предпринимателем и комитетом о цене выкупаемого объекта, инициатором которого является истец, не свидетельствует о незаконности действий комитета. Оспаривая рыночную стоимость выкупаемого имущества, истец должен предполагать, что это приведет к изменению даты заключения договора купли-продажи и соответственно к необходимости вносить за этот период арендную плату. Договор купли-продажи комитет направил в адрес предпринимателя 19.01.2016. Таким образом, арендную плату следует взыскивать за период с 21.08.2014 (обращение предпринимателя в арбитражный суд с заявлением об оспаривании рыночной стоимости выкупаемого имущества) по 19.01.2016. Размер арендной платы за указанный период составляет 1 128 296 рублей 02 копейки, пени - 165 609 рублей 12 копеек.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 31.12.2001 администрация г. Георгиевска (далее - администрация, арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 186, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения (литеры Б, Б1, М) площадью 275,20 кв. м, расположенные по адресу: г. Георгиевск, ул. Пушкина - Ленина 35/123.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.03.2005 стороны изменили пункт 1.1 договора в части нумерации и площади помещений, площадь увеличена до 433,70 кв. м.

В 2003 году предприниматель неоднократно обращался с заявлениями в администрацию и комитет с просьбой разрешить провести капитальный ремонт помещений.

В 2009 году за счет средств предпринимателя в связи с пристройкой к нежилым помещениям (литера Б) новых помещений и частичной реконструкцией (перенос внутренних перегородок) проведена техническая инвентаризация переданных в аренду объектов недвижимости, в результате которой уточнены площади помещений (литеры Б и Б1 объединены в литер Б, помещению в новом (измененном) литере Б присвоены новые номера). Пристройка помещений и частичная реконструкция произведены с одобрения администрации и с получением разрешения на строительство. По результатам технической инвентаризации стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 19.03.2009, которым изменили площади передаваемого имущества: у помещения (литера Б) площадь составила 183,4 кв. м, нежилого здания склада (литера К) - 157 кв. м, нежилого здания основное строение (литера М) - 100,8 кв. м.

25 сентября 2009 года администрации выданы свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности (с уточненными техническими характеристиками) на указанные нежилые помещения, ранее выданные свидетельства погашены.

12 сентября 2011 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых нежилых помещений с зачетом в счет выкупной стоимости проведенных неотделимых улучшений в силу Закона N 159-ФЗ, в удовлетворении которого уполномоченным органом отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 по делу N А63-10897/2011 удовлетворены требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На администрацию и комитет возложена обязанность предоставить предпринимателю преимущественное право на приобретение указанного имущества в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Во исполнение указанного судебного акта, а также заключенного 18.06.2012 комитетом и ООО "Корпус" договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества подготовлено заключение N 2/06.12, которым установлено, что рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости земельного участка со зданиями по состоянию на дату оценки составляет 5 609 тыс. рублей.

07 июня 2012 года Думой г. Георгиевска принято решение N 64-6 об условиях приватизации арендуемого имущества, которым разрешена приватизация недвижимого имущества (нежилых помещений и нежилых зданий), расположенного по адресу:

г. Георгиевск, ул. Ленина, 123/8, путем предоставления предпринимателю преимущественного права на его приобретение по рыночной цене 5 609 тыс. рублей с одновременным отчуждением занятого имуществом земельного участка площадью 1171 кв. м. Одновременно комитету поручено осуществить мероприятия, связанные с приватизацией недвижимого имущества.

04 июля 2012 года комитет направил предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и копию решения об условиях приватизации имущества от 27.06.2012 N 64-6, которое предприниматель не подписал ввиду несогласия с его условиями. Предприниматель просил включить в договор условие о зачете в счет выкупной стоимости объектов недвижимости, произведенные им неотделимые улучшения в сумме 5 600 тыс. рублей.

В письме от 17.08.2012 комитет отказал предпринимателя о внесении изменений в договор.

31 октября 2012 года Дума г. Георгиевска приняла решение N 103-10, которым признала утратившим силу решение от 27.06.2012 N 64-6.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2014 по делу N А63-1390/2013 решение Думы г. Георгиевска N 103-10 от 31.10.2012 о признании утратившим силу решения от 27.06.2012 N 64-6 признано незаконным.

В письме от 21.07.2014 N 527/01-41 комитет направил предпринимателю проект договора купли-продажи, копию отчета об оценке и письмо комитета от 17.08.2012 N 457/1-03-36 (об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений).

Предприниматель, указывая на то, что комитет, в том числе необоснованно отказал в зачете стоимости неотделимых улучшений, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.2015 по делу N А63-9213/2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражным апелляционным судом от 20.01.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.05.2016, на комитет возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества по стоимости равной 1 077 707 руб. 42 коп. с рассрочкой на пять лет. В части исковых требований о признании недействительным отчета оценщика N 2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений производство по делу прекращено, в связи с отказом от требований.

Комитет, полагая, что до заключения договора купли-продажи испрашиваемого недвижимого имущества (с 01.01.2012 по 18.02.2016) предприниматель обязан был вносить арендную плату, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 159-ФЗ, при соблюдении условий, определенных статьей 3 данного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, закрепленном настоящим Законом.

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать значению, определенному независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что взыскиваемая комитетом арендная плата образовалась в результате незаконного уклонения истца от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого предпринимателем, в срок, предусмотренный статьей 9 Закона N 159-ФЗ. Противоправность действий (бездействия) комитета и причинно-следственная связь между противоправными действиями (бездействиями) и наступлением последствий установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам N А63-10897/2011, А63-1390/2013 и А63-9213/2014.

Изложенные выводы окружной суд считает преждевременными и сделанными без учета следующего.

Как следует из материалов дела, к моменту заключения договора купли-продажи от 19.01.2016, недвижимое имущество находилось во владении предпринимателя на основании договора аренды от 31.12.2001 (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2005), поэтому имущество считается переданным истцу (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку с момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

В пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента заключения договора купли-продажи, если соглашением сторон не предусмотрен иной момент прекращения обязанности.

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.2015 по делу N А63-9213/2014, которым фактически урегулированы разногласия между истцом и ответчиком в части выкупной стоимости недвижимого имущества, возникшие при заключении договора купли-продажи, вступило в законную силу 20.01.2015 (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015).

В пункте 5 постановления N 73 разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 постановления N 73 выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, следовательно, обязанность предпринимателя по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 19.01.2016.

Вместе с тем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для принятия нового судебного акта, поскольку нижестоящие инстанции не проверили представленный истцом расчет долга по арендной плате.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам истца о наличии оснований для взыскания арендной платы в период с 21.08.2014 по 19.01.2016, проверить представленный истцом расчет долга и неустойки.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что допущенные нарушения норм материального права являются существенными, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения указанных недостатков.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 по делу N А63-7444/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин