Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2017 г. N Ф08-550/17 по делу N А15-1637/2015

г. Краснодар

20 марта 2017 г.

Дело N А15-1637/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)" (ИНН 6163022805, ОГРН 1026103165538) в лице филиала в городе Махачкала - Ахмедова Ш.Р. (доверенность от 15.02.2017) и Салимова А.М. (доверенность от 05.10.2016), в отсутствие истца - комитета по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН 0572013913, ОГРН 1160571055040) и третьих лиц: комитета по управлению имуществом города Махачкалы, администрации городского округа "город Махачкала", министерства образования и науки Республики Дагестан, министерства культуры Республики Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)" в лице филиала в городе Махачкала на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.03.2016 (судья Исаев М.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А15-1637/2015, установил следующее.

Министерство по управлению государственным имуществом Республики Дагестан (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)" в лице филиала в городе Махачкала (далее - учреждение, университет) с иском об освобождении нежилых помещений общей площадью 2374,7 кв. м (1 - 3 этажи), расположенных в здании бывшей гостиницы "Дагестан" по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11, занимаемые по договору аренды от 09.01.2014 N 274/02 (требования уточнены; т. 5, л. д. 116).

Иск обоснован ссылками на статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован отсутствием правовых оснований для занятия ранее арендованных университетом нежилых помещений после отказа комитета по управлению имуществом города Махачкалы (далее - комитет; правопредшественник министерства) от договора аренды от 09.01.2014 N 274/02.

Учреждение обратилось к министерству со встречным исковым заявлением о понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений. Встречный иск мотивирован тем, что университет продолжает пользоваться нежилыми помещениями. Поэтому договор аренды от 09.01.2014 N 274/02 считается возобновленным на неопределенный срок, а учреждение обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (статьи 445, 610 и 621 Гражданского кодекса).

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) определением от 13.01.2016 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным (т. 5, л. д. 3).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет, администрация городского округа "город Махачкала" (далее - администрация), министерство образования и науки Республики Дагестан, министерство культуры Республики Дагестан.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.03.2016 первоначальный иск министерства удовлетворен. Суд обязал университет освободить нежилые помещения. В удовлетворении встречного иска учреждения отказано. С университета в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по первоначальному иску. С учреждения в пользу министерства взыскано 22 тыс. рублей расходов на проведение судебных экспертиз (от 10.12.2015 N 3316/1-3, N 3317/1-3). С учреждения в пользу ФБУ "Дагестанская лаборатория судебной экспертизы" Минюста России взыскано 36 750 рублей расходов за проведение судебных экспертиз (от 10.12.2015 N 3317/1-3 (частично), от 10.02.2016 N 599/1-3 и от 09.02.2016 N 598/1-3).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 произведена замена истца (министерства) на правопреемника - комитет по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (Указ Главы Республики Дагестан от 12.04.2016 N 97, постановление Правительства Республики Дагестан от 06.05.2016 N 120; далее - Дагимущество). Решение от 31.03.2016 оставлено без изменения.

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 05.01.2004 N 274/02 университету на срок до 30.06.2018 в безвозмездное пользование переданы нежилые помещения (здание) общей площадью 6890 кв. м, расположенные по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11, для пользования под нежилые цели (на образовательную деятельность). При этом комитет и учреждение заключали договоры аренды от 09.01.2008 N 274/02 (в редакции дополнительного соглашения от 22.01.2008) со сроком действия до 30.12.2008, от 11.01.2009 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2009, от 11.01.2010 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2010, от 11.01.2011 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2011, от 10.01.2012 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2012, от 09.01.2013 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2013 и от 09.01.2014 N 274/02, срок действия которого истекал 30.12.2014. По условиям указанных договоров арендатору для организации учебного процесса передавались во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2374,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, 11. До истечения срока действия договора от 09.01.2014 N 274/02 комитет в письмах от 08.07.2014 N 834/1 и от 28.11.2014 N 1900/1 уведомлял университет о том, что арендные отношения после 30.12.2014 продлеваться не будут. На основании решения Собрания депутатов городского округа "город Махачкала" от 30.12.2014 N 34-4, приказа министерства от 09.02.2015 N 38, распоряжения от 11.02.2015 N 32-р, акта приема-передачи от 25.02.2015 и распоряжения от 17.03.2015 N 144-р нежилые помещения безвозмездно переданы из собственности муниципального образования в государственную собственность Республики Дагестан. Министерство в письмах от 03.12.2014 N 13-05-5496/08 и от 02.03.2015 N 13-05-837/08 также уведомило университет о необходимости освобождения занимаемых помещений в срок до 16.03.2015. Учреждению предложено рассмотреть вопрос о предоставлении в аренду учебных помещений строительного колледжа N 1, расположенных по адресу: г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 51. Распоряжением министерства от 23.03.2015 N 159-р в реестр государственного имущества Республики Дагестан внесены изменения (уточненная площадь помещений составила 2849,1 кв. м). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности Республики Дагестан на нежилые помещения общей площадью 2849,1 кв. м (свидетельство от 28.04.2015 серии 05АБ N 056418). С учетом содержания договора аренды и установленных при разрешении спора обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии у публичного собственника намерения продлевать арендные отношения, суды пришли к выводу о прекращении договора от 09.01.2014 N 274/02 (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Судебные инстанции признали, что нежилые помещения должны быть возвращены новому публичному собственнику (в лице министерства) на основании статей 617 и 622 Гражданского кодекса. При рассмотрении встречного требования университета о понуждении министерства (комитета) к заключению договора аренды нежилых помещений суды исходили из того, что учреждение не обращалось к министерству с заявлением о заключении нового договора аренды в соответствии с пунктом 2.2.2 договора от 09.01.2014 N 274/02. В нем указано, что о желании заключить договор аренды на новый срок арендатор должен уведомить письменно арендодателя за один месяц до окончания срока аренды. Доказательства реализации указанных положений договора университет в дело не представил. Кроме того, по результатам детального технического обследования здания гостиницы "Дагестан" установлено, что нежилые помещения (в здании 1941 года постройки) не отвечают требованиям действующих нормативных документов по сейсмостойкому строительству (СНиП П11-7-81*, М.2000, СП 14.13330, 2011, М.2011). Выявлены также нарушения правил пожарной безопасности (акт проверки Главного управления МЧС России по Республике Дагестан от 14.08.2015 N 194). Для возможности полноценной эксплуатации помещений необходимо провести работы по реконструкции и сейсмоусилению всего объекта (отчеты ГУП Республики Дагестан "Дагестангражданкоммунпроект" и ГАУ "Республиканский центр по сейсмической безопасности"). При выявленном техническом состоянии существующих на момент обследования объемно-планировочных и конструктивных элементов здания гостиницы не может быть гарантирована безопасность эксплуатации объекта не только при сейсмических воздействиях, но и в обычных условиях, особенно при проведении мероприятий с массовым скоплением людей. Состояние здания, помещения в котором учреждение просит представить в аренду, исключает удовлетворение встречных исковых требований. Довод университета о том, что нежилые помещения используются им на основании договора безвозмездного пользования от 05.01.2004 N 274/02, судебными инстанциями отклонен. Согласно пункту 1.1 договора от 05.01.2004 N 274/02 комитет (правопредшественник министерства) обязался передать университету нежилые помещения (здание) общей площадью 6890 кв. м, являющееся муниципальной собственностью на основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.04.2003 серии 05 РД N 066255, которое в дело не представлено. Из технического паспорта объекта (составлен 28.02.1975) следует, что общая площадь здания гостиницы составляет 3550,20 кв. м. По данным технического плана (составлен 19.03.2015) общая площадь помещений (этажи 1 - 3) составляет 2849,1 кв. м. В техническом паспорте, изготовленном 03.08.2015, также указано, что площадь помещений составляет 3550,6 кв. м. В комиссионном акте осмотра от 07.08.2015 (составлен во исполнение определения суда с участием представителей сторон) отражено, что ответчик занимает помещения общей площадью 3550,6 кв. м (не используется подвал и четвертый этаж). Согласно выписке из ЕГРП от 30.07.2015 право собственности на земельный участок площадью 3302,45 кв. м (земли населенных пунктов - гостиница "Дагестан") зарегистрировано за муниципальным образованием 11.12.2009. Право собственности на нежилые помещения общей площадью 701,5 кв. м (этажи 2, 3, 4, литера А, часть здания гостиницы "Дагестан") 25.04.2002 было зарегистрировано за ООО "Махачкалинский городской муниципальный банк". Управлением Росреестра по Республике Дагестан 28.04.2015 зарегистрировано право собственности Республики Дагестан на нежилые помещения общей площадью 2849,1 кв. м (1 - 4 этажи и подвал). В дело акт приема-передачи нежилых помещений по договору от 05.01.2004 N 274/02 не представлен, поэтому определить, какие помещения входили в состав нежилых помещений, указанных в договоре ссуды, не представляется возможным. Истец оспаривает факт передачи ответчику в безвозмездное пользование как спорных помещений, так и нежилых помещений площадью 6890 кв. м. На протяжении длительного периода времени (с 2008 по 2014 год) университету нежилые помещения предоставлялись на основании договоров аренды, что последним не отрицается (напротив, учреждением заявлен встречный иск из арендных правоотношений). С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения встречных требований университета. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Учреждение обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска министерства отказать, встречное исковое заявление удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Учреждение (арендатор) после истечения срока договора (30.12.2014) продолжало пользоваться нежилыми помещениями. Поэтому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Кроме того, нежилые помещения общей площадью 6890 кв. м переданы университету по договору безвозмездного пользования от 05.01.2004 N 274/02 на срок до 30.06.2018. Учреждение не получало от арендодателя уведомлений о досрочном расторжении договора аренды от 09.01.2014 N 274/02. В уведомлениях комитета от 08.07.2014 N 834/1 и от 28.11.2014 N 1900/1 учреждению в связи с отказом от продления арендных отношений предложено освободить нежилые помещения в установленный договором срок. Однако договор аренды от 09.01.2014 N 274/02 не содержит конкретные сроки, в течении которых необходимо освободить помещения. Указанные уведомления в адрес университета не поступали. В уведомлениях содержится иной номер договора (N 274). Поскольку учреждение уведомления комитета не получало, договор аренды является действующим (возобновленным). Письма министерства от 03.12.2014 N 13-05-5496/08 и от 02.03.2015 N 13-05-837/08 также не могут подтверждать прекращение арендных отношений, поскольку направлены арендатору до регистрации права государственной собственности Республик Дагестан на спорные помещения (28.04.2015). После регистрации права собственности на нежилое здание (помещения) за Республикой Дагестан уведомлений о прекращении договора аренды учреждение не получало. Следовательно, оснований для вывода о необходимости освобождения нежилых помещений в связи с прекращением действия договора аренды, у судебных инстанций не имелось. В обоснование доводов о правомерном нахождении в спорных помещениях университет ссылался также на договор от 05.01.2004 N 274/02, по которому комитет передал учреждению нежилые помещения в безвозмездное пользование сроком до 30.06.2018. Право муниципальной собственности на переданное учреждению имущество подтверждается свидетельством от 01.04.2003 серии 05 РД N 066255. Судебные почерковедческая и техническая экспертизы подтвердили подлинность подписи руководителя комитета в договоре от 05.01.2004 N 274/02. Представлен в дело и акт приема-передачи объекта недвижимости к договору. Использование нежилых помещений более десяти лет также подтверждает факт передачи имущества университету. Доказательств расторжения договора безвозмездного пользования от 05.01.2004 N 274/02 материалы дела не содержат, как и доказательств признания в установленном законом порядке спорных нежилых помещений аварийными. Поскольку основания для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, предусмотренные в пункте 2.2.6, отсутствуют, университет правомерно занимает их, что влечет отказ в удовлетворении требований министерства.

Дагимущество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца по первоначальному иску, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства и основаны на представленных в дело документах. Представитель публичного собственника не имеет намерения продлевать арендные отношения (заключать с учреждением договор аренды на новый срок) в отношении помещений в нежилом здании, являющимся собственностью Республики Дагестан, а также памятником градостроительства и архитектуры регионального значения, подлежащего охране. Довод университета о неполучении уведомлений об отказе от договора противоречит материалам дела, а также разъяснениям, изложенным в пунктах 63, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 " О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации". Решается вопрос о предоставлении учреждению учебных помещений строительного колледжа N 1 (бывшее профтехучилище N 21), расположенных по адресу: г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 51, о чем университет был информирован. Таким образом, оснований для занятия ответчиком спорных нежилых помещений не имеется (статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса). Довод учреждения о том, что пользование спорными помещениями он осуществляет на основании действующего договора безвозмездного пользования, правомерно отклонен судами. Университету не могли передаваться в безвозмездное пользование помещения площадью 6890 кв. м, ответчик пользовался нежилыми помещениями площадью 2849,1 кв. м на основании договоров аренды, заключенных с комитетом. Обоснованно не приняты судами и доводы учреждения о возможности заключения с ним договора аренды спорных помещений на новый срок, как не соответствующие условиям договора от 09.01.2014 N 274/02 (пункт 2.2.2) и документам, подтверждающим невозможность передачи имущества ввиду ненадлежащего технического состояния нежилого здания (отчеты ГУП Республики Дагестан "Дагестангражданкоммунпроект" и ГАУ "Республиканский центр по сейсмической безопасности").

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителей учреждения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 05.01.2004 комитет (ссудодатель) и учреждение (ссудополучатель) подписали договор N 274/02 безвозмездного пользования нежилыми помещениями (зданием) общей площадью 6890 кв. м, расположенными по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11. Имущество передано для пользования под нежилые цели (на образовательную деятельность). Срок действия договора установлен с момента его подписания до 30.06.2018 (пункты 1.1, 1.3). Согласно пункту 2 договора ссудодатель обязался передать ссудополучателю объект по акту сдачи-приемки, который является неотъемлемой частью договора, не позднее 10 дней с даты его подписания. По передаточному акту ссудополучателю передано здание (общей площадью 6890 кв. м) для размещения филиала университета (т. 4, л. д. 121 - 126).

Комитет (арендодатель) и учреждение (арендатор) также неоднократно заключали договоры аренды от 09.01.2008 N 274/02 (в редакции дополнительного соглашения от 22.01.2008) со сроком действия до 30.12.2008, от 11.01.2009 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2009, от 11.01.2010 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2010, от 11.01.2011 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2011, от 10.01.2012 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2012 и от 09.01.2013 N 274/02 со сроком действия до 30.12.2013. По условиям указанных договоров арендатору для организации учебного процесса передавалось во временное возмездное владение и пользование муниципальное имущество - нежилые помещения общей площадью 2374,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11. Сторонами при заключении договоров подписывались также акты приема-передачи нежилых помещений (т. 3, л. д. 38 - 73).

09 января 2014 года комитет (арендодатель) и учреждение (арендатор) подписали договор N 274/02 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11. По условиям договора имущество предоставляется арендатору на срок до 30.12.2014. Нежилые помещения общей площадью 2374,7 кв. м переданы арендодателем учреждению по акту приема-передачи (т. 3, л. д. 75 - 79).

В дело представлены письма комитета от 08.07.2014 N 834/1 и от 28.11.2014 N 1900/1, в которых он уведомляет учреждение о том, что по истечении срока действия договора от 09.01.2014 N 274/02 арендные отношения продлеваться не будут. Арендатору предложено освободить занимаемые нежилые помещения в установленный договором срок (т. 1, л. д. 22, 23).

На основании решения Собрания депутатов городского округа "город Махачкала" от 30.12.2014 N 34-4 муниципальное имущество (здание гостиницы "Дагестан", являющееся памятником архитектуры и градостроительства регионального значения в соответствии с постановлением Совета Министров Дагестанской АССР от 15.08.1975 N 289 "О памятниках культуры, находящихся на территории Дагестанской АССР, подлежащих государственной охране"), обремененное договорными обязательствами с третьими лицами (университет и ООО "Махачкалинский городской муниципальный банк"), безвозмездно передано в государственную собственность Республики Дагестан.

Министерство образования и науки Республики Дагестан письмом от 21.01.2015 N 06-192/05-08 сообщило министерству, что учебные помещения строительного колледжа N 1 будут освобождены 01.03.2015. Оно же письмом от 05.03.2015 N 06-1128/08-08 информировало министерство о том, что учебные помещения строительного колледжа N 1 (бывшее профессиональное училище N 21) освобождены и готовы к приему студентов университета.

Приказом министерства от 09.02.2015 N 38 создана комиссия по принятию в государственную собственность Республики Дагестан нежилых помещений общей площадью 2925,5 кв. м, расположенных в здании бывшей гостиницы "Дагестан" по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11 (т. 1, л. д. 30).

Распоряжением от 11.02.2015 N 32-р Правительство Республики Дагестан приняло предложение Собрания депутатов городского округа "город Махачкала" от 30.12.2014 N 34-4 о безвозмездной передаче в государственную собственность Республики Дагестан муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 2925,5 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11. Указанные нежилые помещения признаны имуществом казны Республики Дагестан (т. 1, л. д. 26).

25 февраля 2015 года комитет и министерство подписали акт приема-передачи здания гостиницы "Дагестан" 1941 года постройки (четыре этажа и подвал) общей площадью 2925,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11. Распоряжением министерства от 17.03.2015 N 144-р указанный объект внесен в реестр государственного имущества Республики Дагестан (т. 1, л. д. 27 - 29, 31).

Министерство в письмах от 03.12.2014 N 13-05-5496/08 и от 02.03.2015 N 13-05-837/08 уведомило университет о необходимости освобождения занимаемых нежилых помещений в срок до 16.03.2015. Учреждению предложено рассмотреть вопрос о предоставлении в аренду учебных помещений строительного колледжа N 1, расположенных по адресу: г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, д. 51 (т. 1, л. д. 17, 18).

На основании технического плана от 19.03.2015 распоряжением министерства от 23.03.2015 N 159-р в реестр государственного имущества Республики Дагестан внесены изменения, уточненная площадь переданного в республиканскую собственность объекта составила 2849,1 кв. м (т. 1, л. д. 32, 90 - 100).

28 апреля 2015 года зарегистрировано право собственности Республики Дагестан на нежилое здание общей площадью 2849,1 кв. м (четыре этажа и подвал), расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, дом 11 (свидетельство о государственной регистрации серии 05АБ N 056418; т. 1, л. д. 33).

Ссылаясь на прекращение арендных отношений по договору от 09.01.2014 N 274/02, министерство (представитель нового собственника имущества) обратилось к учреждению с требованием об освобождении нежилых помещений.

Университет обратился в арбитражный суд со встречным иском о заключении с министерством договора аренды нежилых помещений, до настоящего времени занимаемых учреждением, на новый срок.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из заключенности договора аренды от 09.01.2014 N 274/02, срок действия которого истек 30.12.2014. Суды признали, что арендодатели (комитет и министерство) уведомляли арендатора об отказе от договора с соблюдением требований, установленных статьей 610 Гражданского кодекса. О нежелании публичного собственника (нового арендодателя) продлевать арендные отношения свидетельствуют также обращение министерства в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о прекращении действия договора аренды от 09.01.2014 N 274/02 и возложили на университет обязанность по возврату нежилых помещений (статья 622 Гражданского кодекса).

Отказ в удовлетворении встречного искового заявления учреждения судебные инстанции мотивировали отсутствием правовых оснований для понуждения министерства к заключению договора аренды нежилых помещений на новый срок, предусмотренных законом (статьи 610, 621 Гражданского кодекса) и договором (пункт 2.2.2). Кроме того, в дело представлены документы, свидетельствующие о том, что здание по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям не отвечает требованиям действующих нормативных документов по сейсмостойкому строительству (СНиП П11-7-81*, М.2000, СП 14.13330, 2011, М.2011). Объект (здание гостиницы "Дагестан") не может гарантировать безопасную его эксплуатацию при техническом состоянии существующих на момент обследования объемно-планировочных и конструктивных элементов не только при сейсмических воздействиях, но и в обычных условиях, особенно при проведении мероприятий с массовым скоплением людей. Для полноценной эксплуатации здания необходимо проведение работ по реконструкции и сейсмоусилению объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Поэтому судебные инстанции отказали учреждению в удовлетворении встречного иска.

Между тем, судам первой и апелляционной инстанций необходимо было учесть следующее.

Статья 621 Гражданского кодекса устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления арендных прав имущество (в данном случае - нежилых помещений), являющееся публичной собственностью.

Вопросы, связанные с предоставлением государственного или муниципального имущества, урегулированы в статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). В ней установлены особенности порядка заключения договоров в отношении имущества, являющегося публичной собственностью, в том числе приведен исчерпывающий перечень случаев, когда заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении такого имущества, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов.

По общему правилу, закрепленному в абзаце первом части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договоры аренды, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении публичного имущества, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов. Исключения составляет ряд случаев, перечисленных в пунктах 1 - 16 данной статьи. Одним из таких случаев является заключение договора при предоставлении прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества организации, осуществляющей образовательную деятельность (пункт 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ).

Следовательно, договор аренды спорных нежилых помещений может быть заключен министерством с университетом без проведения публичных процедур (конкурсов или аукционов).

В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

По истечении срока договора аренды, его заключение на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Поскольку договор аренды от 09.01.2014 N 274/02 заключен без проведения торгов, то в заключении договора аренды на новый срок министерство могло отказать учреждению при наличии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Между тем доказательств, подтверждающих наличие у университета задолженности по арендной плате за пользование спорными помещениями, как и доказательств принятия в установленном порядке уполномоченным органом субъекта Российской Федерации решения, предусматривающего иной порядок распоряжения этим имуществом, материалы дела не содержат. В то же время, установление данных обстоятельств имеет существенное значение для применения к отношениям сторон части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции. При этом следует учесть, что данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом. Наличие (установление судом при разрешении спора) любого из обстоятельств, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, влечет отказ в удовлетворении исковых требований учреждения.

Отказывая университету во встречном иске, судебные инстанции учли также отчеты о техническом обследовании состояния нежилого здания (ранее гостиница "Дагестан"), подготовленные ГУП Республики Дагестан "Дагестангражданкоммунпроект" и ГАУ "Республиканский центр по сейсмической безопасности". В них отражено текущее состояние обследуемого объекта, а также объемно-планировочные и конструктивные решения по усилению его элементов, отвечающие требованиям действующих нормативных документов по сейсмостойкому строительству (СНиП П11-7-81*, М.2000, СП 14.13330, 2011, М.2011). По результатам исследования технических отчетов, судебные инстанции признали невозможным заключение с университетом договора аренды нежилых помещений на новый срок.

Окружной суд также исходит из того, что при доказанности обстоятельств, исключающих безопасную эксплуатацию нежилого здания, предоставление его в аренду в образовательных целях (для обучения студентов), недопустимо. Вместе с тем, вывод судебных инстанций о ненадлежащем техническом состоянии спорных помещений, не позволяющем предоставить его во временное возмездное пользование для размещения образовательного учреждения, не может быть признан судом округа обоснованным.

К техническому отчету, составленному ГУП Республики Дагестан "Дагестангражданкоммунпроект", приложены схемы расположения дефектов несущих конструкций, схемы расположения фотографирования и непосредственно фотоматериалы обследуемого объекта, из части которых (внешний вид здания, фасадная часть, помещения первого этажа), следует, что нежилое здание находится в надлежащем техническом (отремонтированном) состоянии (т. 2, л. д. 104 - 107, 167). Приложены также фотографические материалы четвертого этажа и подвала здания, подтверждающие отсутствие ремонта (т. 2, л. д. 108 - 136, 139 - 143, 173 - 177). Согласно комиссионному акту осмотра от 07.08.2015 (составлен во исполнение определения суда с участием представителей сторон) отражено, что ответчик занимает нежилые помещения общей площадью 3550,6 кв. м, при этом подвал и четвертый этаж арендатором не используется. На одной из фотографий отражено наличие трещины на высоту здания (т. 2, л. д. 137), при том, что из иных фотографий следует, что здание (визуально) находится в отремонтированном состоянии. Даты (период) фотографирования объекта, а также факт участия в них представителей университета, не отражены (обстоятельства фактического осмотра здания не фиксировались). При этом из общедоступной информации (в том числе фотографической), размещенной в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не следует, что нежилое здание, расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, 11, находится в ненадлежащем техническом состоянии. Напротив, в нем в спорный период проводились мероприятия (конференции, семинары) с участием правительственных и банковских структур.

К отчету технического обследования состояния здания, подготовленного ГАУ "Республиканский центр по сейсмической безопасности", также приложены фотоматериалы о состоянии четвертого этажа здания (не занимаемого университетом) и внешнего состояния здания (противоречащие друг другу). При этом в отчете отражено, что проектная и эксплуатационная документация на здание (обследуемые конструкции), а также исполнительская документация о капитальных ремонтах (реконструкции) объекта, отсутствуют.

Между тем, в ходе рассмотрения дела университет обращался со встречным исковым требованием о возмещении 73 200 142 рублей стоимости неотделимых улучшений имущества (арендуемых нежилых помещений), которое возвращено определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.09.2015 (т. 4, л. д. 4 - 8). Из содержания искового заявления (с приложенными к нему документами) следует, что в 2002 году (с согласия комитета) был разработан рабочий проект реконструкции сантехнической части здания. Управлением капитального строительства Министерства образования Республики Дагестан 2004 году была сметная документация по капитальному строительству. В период с 2007 года разрабатывалась и утверждалась проектная и сметная документация по капитальному ремонту всего нежилого здания. Подрядными организациями выполнены работы на сумму 73 200 142 рублей, что подтверждается актом сверки от 31.12.2013, составленным комитетом и учреждением. Согласно заключению специалиста Дагестанского центра независимой экспертизы от 19.01.2014 N 161-14, техническое состояние конструктивных элементов нежилого здания, оценивается как хорошее (повреждения и деформации не выявлены).

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о доказанности ненадлежащего технического состояния здания, не обеспечивающего безопасную его эксплуатацию не только при сейсмических воздействиях, но и в обычных условиях, является преждевременным.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства.

Поскольку вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение и апелляционное постановление следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду необходимо применить к отношениям сторон положения статьи 17.1 Закона о конкуренции, установить и исследовать все существенные обстоятельства для правильного разрешения встречного искового заявления, а также дать надлежащую правовую оценку всем доказательствам, связанным с техническим состоянием спорного имущества (при необходимости - обсудить вопрос о назначении экспертизы). Требование министерства об освобождении нежилых помещений подлежит удовлетворению только после установления отсутствия правовых оснований для заключения сторонами договора аренды на новый срок. При подтверждении таких оснований суду следует учесть разъяснения, содержащиеся пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Решение необходимо принять в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Довод жалобы университета об использовании спорных нежилых помещений на основании договора безвозмездного пользования от 09.01.2004 N 274/02, проверялся судами и был отклонен. Материалы дела не подтверждают факт передачи учреждению здания (нежилых помещений) площадью 6890 кв. м во исполнение договора от 09.01.2004 N 274/02. Общая площадь помещений в здании, расположенном по адресу: г. Махачкала, ул. Буйнакского, д. 11, составляет 3550,6 кв. м, часть которых арендовалась учреждением по договорам с комитетом в период с 2008 по 2014 год. Кроме того, позиция университета по вопросу о сохранении договора ссуды от 09.01.2004 N 274/02 противоречит его же доводам, изложенным во встречном исковом заявлении (о возобновлении на неопределенный срок действия договора от 09.01.2014 N 274/02 и преимущественном праве учреждения (как арендатора) на заключение нового договора). Если договор ссуды от 09.01.2004 N 274/02 действует, то встречный иск не мог быть заявлен университетом.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.03.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 по делу N А15-1637/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова