Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 марта 2017 г. N Ф08-1079/17 по делу N А63-2339/2016

г. Краснодар

27 марта 2017 г.

Дело N А63-2339/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего судьи Анциферова В.А.,

судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В.

при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (ИНН 7727262026, ОГРН 1037727049711) - Сливчиковой Я.В. (доверенность от 19.03.2017), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-2339/2016,

установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 13.11.2015 N 08/14-8745с решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 38 756 кв. м с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108 (далее - земельный участок), о понуждении к заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства на три года. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2016 в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано по истечении шести месяцев со дня прекращения действия договора аренды, а в суд общество обратилось через три дня после названной регистрации, что не позволило администрации в судебном порядке изъять объект незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Площадь объекта незавершенного строительства несоразмерна площади испрашиваемого земельного участка, а обоснование необходимости всего земельного участка для завершения строительства не представлено. Изготовленное в 2009 году по заказу иного лица положительное заключение государственной экспертизы проектной документации многофункционального комплекса в качестве такого обоснования не принято. Обществу с ограниченной ответственностью "Санмаркинвест" (далее - правопредшественник общества) и самому обществу земельный участок с 2010 года неоднократно предоставлялся в аренду в целях продолжения строительства жилого комплекса со степенью готовности 8 %, право собственности общества на который зарегистрировано только 03.08.2015 по истечении срока аренды. Общество длительное время не использует земельный участок по его целевому назначению.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2016 отменено, заявленные требования удовлетворены. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что после 01.03.2015 общество впервые обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка. Наличие на земельном участке принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства обусловливает возможность однократного заключения договора аренды такого участка для завершения строительства без проведения торгов. В течение шести месяцев со дня истечения срока действия предыдущего договора аренды земельного участка ни администрация, ни комитет в судебном порядке не изъяли у общества объект незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, суд не отказывал в удовлетворении данного требования, торги по продаже этого объекта не проводились. Предыдущий договор аренды заключен до 01.03.2015. Объект незавершенного строительства возведен на основании разрешения на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-00509-с.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке. Проведение торгов на право заключения договора аренды в рассматриваемом случае приведет к нарушению принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства. Общество имеет право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства. Дата государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (до или после 01.03.2015) на названное право не влияет.

В аренду может быть предоставлен весь земельный участок независимо от фактически застроенной площади.

Комитет обжаловал постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Установив, что рассматриваемые правоотношения возникли после 01.03.2015 года, суд апелляционной инстанции применил нормы земельного законодательства, не действующие с указанной даты. Государственная регистрация права собственности общества на объект незавершенного строительства по истечении шести месяцев со дня окончания срока действия предыдущего договора аренды и обращение общества с суд через три дня после названной регистрации в совокупности лишили администрацию возможности изъятия указанного объекта в судебном порядке путем продажи с публичных торгов. Общество не является лицом, которому земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Общество не обосновало площадь земельного участка, ее необходимость для завершения строительства объекта. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации многофункционального комплекса, составленное по заданию правопредшественника общества в 2009 году, такое обоснование не содержит. Земельный участок обременен защитными зонами городской инфраструктуры. Общество в установленном порядке не получало положительное заключение государственной экспертизы проекта возводимого им объекта. Земельный участок неоднократно предоставлялся обществу и его правопредшественнику в аренду для продолжения строительства жилого комплекса. Обществом на земельном участке строительные работы не ведутся, земельный участок по целевому назначению не используется. Оспариваемое решение органа местного самоуправления положениям действующего законодательства не противоречит, права и законные интересы общества не нарушает. В отзыве на кассационную жалобу общество возражает против ее удовлетворения и выражает согласие с судебным актом суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 24.02.2014 N 686 комитетом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.03.2014 N 3256 аренды земельного участка для продолжения строительства жилого комплекса с 24.02.2014 по 22.02.2015.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки которого составляет 240 кв. м, а степень готовности - 8 %. Право собственности общества на названный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2015 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.08.2015 серии 26 N АК 247594.

На заявление общества от 06.08.2015 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта без проведения торгов администрация письмом от 13.11.2015 N 08/14-8745с уведомила заявителя о принятом решении об отказе в удовлетворении названного заявления.

Считая названное решение незаконным, общество обратилось в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей с 01.03.2015 редакции (далее - Земельный кодекс) установлен общий порядок однократного предоставления в аренду публичного земельного участка без проведения торгов собственнику расположенного на нем объекта незавершенного строительства для завершения его строительства, которым соответствующее право поставлено в зависимость от реализации уполномоченным органом процедуры изъятия такого участка в судебном порядке путем продажи с публичных торгов.

При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается только при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Вступившей в силу с 01.03.2015 редакцией пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) предусмотрена возможность однократного предоставления в аренду на три года без проведения торгов публичного земельного участка собственнику расположенного на нем объекта незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта. Договор аренды заключается в установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса порядке в случаях государственной регистрации права собственности на указанный объект до 01.03.2015 или первоначального предоставления земельного участка в аренду до указанной даты. Такое предоставление возможно только при условии, что ранее земельный участок в соответствии с настоящим пунктом не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства. Положениями Закона N 137-ФЗ вышеназванная зависимость не установлена.

В пункте 38 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации применительно к статье 130 Гражданского кодекса, которой к недвижимым вещам отнесены объекты незавершенного строительства, разъяснил, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В деле отсутствуют доказательства того, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ обществу однократного предоставлялся в аренду на три года без проведения торгов земельный участок для завершения строительства находящегося на нем объекта. Общество как собственник объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке, первоначально предоставленном в аренду до 01.03.2015, могло быть признано субъектом установленного пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов независимо от наличия (отсутствия) у администрации возможности изъятия такого участка в судебном порядке путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, право на заключение на неконкурентных началах договора аренды всего земельного участка (площадью 38 756 кв. м) могло возникнуть у общества только при условии соответствия параметров объекта незавершенного строительства содержанию ранее заключенного договора аренды, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации и разрешения на строительство.

В деле отсутствуют доказательства того, что заключенным до 01.03.2015 договором аренды, проектной документацией, положительным заключением экспертизы проектной документации и разрешением на строительство предусматривалось возведение на земельном участке объекта, площадь застройки и характеристики фундамента которого соответствуют параметрам объекта незавершенного строительства, право собственности общества на который зарегистрировано в реестре.

В отсутствие таких доказательств содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы о наличии у общества права на однократное заключение договора аренды всего земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, о возведении объекта незавершенного строительства в соответствии с разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-00509-с, о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в установленном порядке, о возможном нарушении принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства, о возможности предоставления в аренду всего земельного участка независимо от фактически застроенной площади не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 по делу N А63-2339/2016 отменить.

Дело N А63-2339/2016 направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова