Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2017 г. N Ф08-1423/17 по делу N А63-7471/2016

г. Краснодар

29 марта 2017 г.

Дело N А63-7471/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз-племзавод "Россия" (ИНН 2602000795, ОГРН 1022602623339) - Фалеева С.В. и Бондаренко М.Н. (доверенности от 25.03.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации муниципального образования село Манычское Апанасенковского района Ставропольского края (ИНН 2602004831, ОГРН 1022602624857) - Терзиман Т.И. (доверенность от 12.08.2016), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Апанасенковского муниципального района Ставропольского края - Сиденко Н.А. (доверенность от 12.01.2017), рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз-племзавод "Россия" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-7471/2016, установил следующее.

Сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз-племзавод "Россия" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации муниципального образования село Манычское Апанасенковского района Ставропольского края (далее - администрация поселения) о признании незаконным выраженного в письме от 06.06.2016 N 495 решения об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1767 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:03:000000:33, расположенного по адресу (местоположение): Ставропольский край, Апанасенковский район, село Манычское, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок) без проведения торгов, о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, о разрешении преддоговорного спора о цене договора купли-продажи земельного участка, установив ее равной сорока процентам от кадастровой стоимости земельного участка. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Апанасенковского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края 05.10.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2016, требования о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и о разрешении преддоговорного спора о цене оставлены без рассмотрения, в удовлетворении остальных требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием законных оснований для определения выкупной цены земельного участка в размере сорока процентов от его кадастровой стоимости, недоказанностью нахождения земельного участка в аренде у кооператива более 12 лет, отсутствием у администрации поселения на момент заключения договора аренды от 14.10.2008 полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Суды квалифицировали названный договор аренды как ничтожную сделку, указали на пересечение границ земельного участка с границами смежных земельных участков, признали направленный кооперативом в администрацию поселения проект договора купли-продажи земельного участка не соответствующим признакам оферты, а досудебный порядок заключения договора купли-продажи земельного участка - несоблюденным.

Кооператив обжаловал решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Администрация поселения передала кооперативу земельные участки, кооператив их обрабатывал и вносил арендные платежи, администрация поселения платежи принимала, а претензии относительно недостаточной идентификации объекта аренды у сторон не возникали. В тексте договоров аренды указана площадь земельного участка (1767 га) и сумма арендной платы. Иной земельный участок в спорный период администрацией поселения кооперативу в аренду не предоставлялся. Кооператив на протяжении более 12 лет непрерывно надлежащим образом использует земельный участок. Действительность и законность договора аренды от 14.10.2008 его сторонами под сомнение не ставились. Дополнительным соглашением от 05.05.2011 к договору аренды от 14.10.2008 в качестве арендодателя названа администрация района. На момент заключения указанного договора действовало соглашение между органами местного самоуправления поселения и района о делегировании сельской администрации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Договор аренды от 14.10.2008 заключен по результатам аукциона. Сведения о земельном участке имеют статус ранее учтенных, границы на местности не определялись и подлежали уточнению при проведении кадастровых работ. Довод о пересечении границ земельных участков не подтвержден. Спор о границах земельного участка в настоящем деле не разрешается. Границы участка могут быть уточнены в общем предусмотренном законом порядке. Администрацией поселения получено дополнение кооператива к его заявлению о заключении договора купли-продажи земельного участка от 02.06.2016 с проектом договора купли-продажи земельного участка. Замечания по поводу отсутствия подписи в проекте договора купли-продажи не поступили. Кооператив передавал в администрацию поселения подписанный им экземпляр проекта договора купли-продажи. Офертой могло служить первоначальное заявление кооператива о заключении договора купли-продажи земельного участка, содержащее существенные условия договора купли-продажи. Администрация неправомерно указывает срок аренды, равный 7,5 годам, а выкупную цену в размере восьмидесяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Преддоговорный спор подлежал разрешению в исковом порядке. Основания для рассмотрения спора по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса отсутствовали. В отзыве на кассационную жалобу администрация поселения выражает согласие с состоявшимися судебными актами.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 08.12.2004, но в договорах аренды от 01.02.2005, от 28.12.2006 кадастровый номер земельного участка не указан.

В качестве объекта аренды в договоре аренды от 02.08.2003 указаны земельные угодья площадью 1732 га, а в договорах от 01.03.2004, от 01.02.2005, от 28.12.2006 - земельные угодья площадью 1767 га. В договоре аренды от 14.10.2008 приведены идентифицирующие признаки объекта аренды - площадь 1767 тыс. кв. м, кадастровый номер 26:03:0:33, адрес (местоположение): Ставропольский край, Апанасенковский район, село Манычское, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства.

На заседании правления кооператива принято решение о приобретении земельного участка в собственность по цене, равной сорока процентам от его кадастровой стоимости (протокол от 16.06.2015 N 5). Кооператив обратился в администрацию поселения с заявлением от 26.05.2016 N 263 о заключении договора купли-продажи земельного участка по цене, равной сорока процентам от его кадастровой стоимости. К заявлению приложены копии договоров аренды от 02.08.2003, от 01.03.2004, от 01.02.2005, от 28.12.2006, от 14.10.2008, кадастровый паспорт земельного участка, копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) в отношении земельного участка, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и выписка из протокола правления кооператива от 16.06.2015 N 5, заверенная копия заключения ФГБОУ ВО Ставропольский ГАУ Учебная-научная испытательная лаборатория, копия уведомления Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю. В заявлении указано на надлежащее использование кооперативом земельного участка на праве аренды на основании договоров аренды от 02.08.2003, от 01.03.2004, от 01.02.2005, от 28.12.2006, от 14.10.2008 более 12 лет, что позволяет выкупить объект аренды по цене, равной сорока процентам от его кадастровой стоимости. Кооператив 02.06.2016 направил в администрацию поселения не подписанный им проект договора купли-продажи земельного участка.

Письмом от 06.06.2016 N 495 администрация поселения известила заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность ввиду отсутствия в заявлении указания на основание предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов, а в договорах аренды от 02.08.2003, от 01.03.2004, от 01.02.2005, от 28.12.2006 - кадастрового номера земельного участка, его местоположения, экспликации земель. Договоры аренды признаны не доказывающими нахождения земельного участка в аренде у кооператива более двенадцати лет, а иные документы - не подтверждающими надлежащее использование такого участка. Зарегистрированный договор аренды от 14.10.2008 позволяет сделать вывод о нахождении земельного участок в аренде у кооператива не более 7,5 лет и о возможности выкупа земельного участка за восемьдесят процентов от его кадастровой стоимости.

Полагая, что названное решение не соответствует положениям земельного законодательства и нарушает принадлежащие заявителю права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, кооператив обратился в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. При вынесении обжалуемый судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях в форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса).

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в действовавшей в спорный период редакции полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделялись органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Указанные полномочия не отнесены к вопросам местного значения муниципального района, перечисленным в статье 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс), оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Законом N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе и на момент принятия оспариваемого решения) установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, Законом N 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса установление порядка определения цены такого земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

Статьей 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 21-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" (далее - Закон N 21-кз) предусмотрена возможность приобретения в собственность земельного участка по истечении 12 лет с момента заключения договора аренды при условии его надлежащего использования по цене, равной сорока процентам от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку договоры аренды, в том числе договор аренды от 14.10.2008 заключен до 01.09.2013, в рассматриваемом случае не подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации). Применимой к рассматриваемым отношениям редакцией статьи 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка, противоречащая закону, ничтожна.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций заключили, что в отсутствие закона о наделении администрации поселения полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, администрация района не вправе была делегировать соответствующие полномочия администрации поселения, договор аренды от 14.10.2008 со стороны арендатора заключен неуполномоченным лицом, что свидетельствует о его ничтожности в силу статей 168, 209, 608 Гражданского кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

На квалификацию договора аренды от 14.10.2008 в качестве ничтожной сделки не влияло его заключение по результатам аукциона. Содержание договоров аренды от 02.08.2003, от 01.03.2004, от 01.02.2005, от 28.12.2006 не позволяло с необходимой степенью достоверности заключить о тождестве указанных в них объектов аренды земельному участку, на выкуп которого претендует кооператив. Иные доказательства надлежащего использования кооперативом земельного участка более трех (двенадцати) лет на основании действовавшего договора аренды в целях производства сельскохозяйственной продукции заявителем не представлены. Кооператив не подтвердил наличие у него предусмотренного законом права на выкуп земельного участка без проведения торгов по цене, равной сорока процентам от его кадастровой стоимости. У администрации поселения отсутствовали законные основания для принятия соответствующего решения. Содержание имевшихся у суда первой инстанции на момент принятия решения доказательств не позволяло сделать вывод о соблюдении кооперативом досудебного порядка заключения договора купли-продажи земельного участка (его проект, направленный в администрацию поселения, не был подписан отправителем, поэтому не признан надлежащей офертой). Требование о понуждении к заключению договора правомерно оставлено без рассмотрения в порядке пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу N А63-7471/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова