Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 апреля 2017 г. N Ф08-712/17 по делу N А32-90/2016

г. Краснодар

04 апреля 2017 г.

Дело N А32-90/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Юнифорс" (ИНН 2310109121, ОГРН 1052305767425) - Ландика И.С. (доверенность от 29.02.2016), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Курортжилстрой", администрации города Сочи, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юнифорс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2016 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.) по делу N А32-90/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Юнифорс" (далее - общество-1) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным изложенного в письме от 27.07.2015 N 23/001/600/2015-2518 решения об отказе в государственной регистрации соглашения от 04.02.2013 о переходе прав и обязанностей арендатора по договору от 14.08.2008 N 4900004746 аренды земельного участка площадью 86 170 кв. м с кадастровым номером 23:49:0118008:29, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Головинка, в районе пансионата "Морская даль" (далее - земельный участок), о понуждении к осуществлению соответствующей государственной регистрации. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Курортжилстрой" (далее - общество-2), администрация города Сочи (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано по следующим мотивам. Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-8883/2009, А32-25829/2010 договор аренды квалифицирован как ничтожная сделка ввиду отсутствия на момент его заключения у администрации полномочий по распоряжению земельным участком. Ничтожный договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок, а права и обязанности по нему не могли быть переданы обществу-1.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Администрация не обращалась в суд с иском о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата земельного участка публичному собственнику, зарегистрированное право аренды общества-2 на земельный участок также не оспорено. Общество-2 как арендатор земельного участка правомерно передало свои права и обязанности по договору аренды обществу-1. Договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Право арендодателя на немотивированный отказ от продолжения арендных отношений по истечении срока аренды сторонами не согласовано. Прекращение действия договора аренды в связи с истечением срока аренды и отказом арендодателя от договора нуждается в проверке и подтверждении. В регистрирующий орган должны быть представлены заявления обеих сторон договора или их соглашение. Прекращение договора аренды судом не установлено. Спор о праве разрешен в рамках административной процедуры. В отсутствие соглашения сторон договора аренды или заявления второй стороны вывод о наличии или об отсутствии арендных отношений мог сделать только суд в рамках искового производства. Уведомление департамента имущественных отношений администрации от 16.04.2013 N 7494/02-05-16 обществу-2 не доставлено.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы города Сочи от 19.03.2008 N 280 обществу-2 предварительно согласовано место размещения гостиничного комплекса. Кадастровый учет земельного участка произведен 09.04.2008. Постановлением главы города Сочи от 11.08.2008 N 888 земельный участок предоставлен обществу-2 в аренду на пять лет для строительства гостиничного комплекса. Муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и общество-2 (арендатор) заключили договор от 14.08.2008 N 4900004746 аренды земельного участка для строительства гостиничного комплекса до 11.08.2013. В актах главы города Сочи и в договоре аренды указано на расположение земельного участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Продолжение арендатором использования земельного участка по истечении срока аренды и отсутствие письменных возражений арендодателя на этот счет согласованы сторонами как условия возобновления договора аренды на неопределенный срок (пункт 2.4). Стороны также согласовали прекращение договора аренды по истечении указанного в нем срока аренды, недопустимость его продления и возможность инициирования арендатором процедуры заключения договора аренды на новый срок (пункт 8.2).

Департамент имущественных отношений администрации направил обществу-2 письмо от 16.04.2013 N 7494/-2-08-16, в котором выразил отказ от договора аренды и возражения против использования арендатором земельного участка по окончании срока действия договора. Письмо возвращено отправителю органом почтовой связи по истечении срока хранения.

По соглашению от 04.02.2013 общество-2 передало обществу-1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.08.2008 N 4900004746. Общество-1 обратилось в управление с заявлением от 10.03.2015 о государственной регистрации соглашения о перенайме. Отказывая в государственной регистрации соглашения о перенайме, управление в сообщении от 27.07.2015 N 23/001/600/2015-2518 указало следующее. Срок действия договора аренды земельного участка истек в 2013 году. Согласие администрации на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка другому лицу не получено. В материалах регистрационного дела имеется письмо администрации об отказе от продления договора аренды земельного участка. Государственная пошлина за регистрацию уплачена по чеку-ордеру наличными денежными средствами без указания плательщика. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) произведена государственная регистрация запрета на совершение регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Карасунскому округу города Краснодара от 09.07.2014.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в действующей в спорный период редакции; далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

К заявлению о государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 16 и пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ к основаниям государственной регистрации возникновения (прекращения) прав на недвижимое имущество отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. При этом установлена недопустимость истребования у заявителя дополнительных документов, за исключение предусмотренных данным Законом. Статьей 20 Закона N 122-ФЗ к случаям, когда в государственной регистрации прав может быть отказано, отнесены несоответствие представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства и непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу положений, содержащихся в пункте 5 статьи 31, пункте 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статье 1, пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), распоряжении Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятом в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки, относящиеся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ) относились к федеральному уровню собственности. Администрация в момент заключения договора аренды не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, расположенным во второй зоне округа санитарной охраны курорта и находившимся в собственности Российской Федерации. Полномочиями по распоряжению им обладало Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные органы. На основании пункта 11 статьи 1 Закона N 244-ФЗ земельный участок отнесен к муниципальной собственности только с декабря 2008 года. Доказательства принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу-2 в деле отсутствуют.

Суды первой и апелляционной инстанций, приняв во внимание содержащиеся в судебных актах по делам N А32-8883/2009, А32-25829/2010 выводы, констатировали ничтожность договора аренды по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) ввиду его противоречия положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса. Поскольку права и обязанности арендатора по ничтожному договору аренды не могли быть переданы третьему лицу, отказ управления в государственной регистрации соглашения о перенайме независимо от приведенных в нем оснований не мог нарушить какие-либо права и законные интересы общества-1.

В этой связи, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали законные основания для удовлетворения заявленных требований. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о регистрации ничтожного договора аренды данную сделку не реанимирует. Договор аренды никаких правовых последствий, кроме последствий его недействительности, не порождает. Выводы о его прекращении по истечении срока аренды или о возобновлении на неопределенный срок значения для оценки оспариваемого решения управления не имеют.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2016 по делу N А32-90/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова